Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, die der Verkäufer einer Eigentumswohnung bereithalten sollte. Denn in ihr wird geregelt, was zur Wohnung gehört, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum im Haus ist. Auch die Rechten und Pflichten unter den einzelnen Wohnungseigentümern werden in der Teilungserklärung definiert.

Im Folgenden finden Sie Erläuterungen zur Bedeutung, dem Inhalt und der Beschaffung einer Teilungserklärung. Möchten Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf erst in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen, erklären wir Ihnen zudem, wie Sie eine Teilungserklärung erstellen.

Frau schaut sich Grundrisse an

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist laut Definition eine Erklärung des Grundstückseigentümers an das Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Mit jedem Anteil ist damit das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden. Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses mit den dazugehörigen Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer werden in der Teilungserklärung geregelt. Die Teilungserklärung ist die Grundvoraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt und einzelne Wohneinheiten verkauft werden können.

Was steht drin?

In der Teilungserklärung finden Sie und Ihre Kaufinteressenten detaillierte Informationen zur Miteigentümerschaft. Sie besteht aus folgenden Elementen:

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Aufteilungsplan
  • Gemeinschaftsordnung

Eine wichtige Grundlage der Teilungserklärung bildet die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Denn sie gibt an, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum in sich abgeschlossen ist und baulich von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt errichtet wurde. Die Abgeschlossenheit wird von der Baubehörde geprüft und bescheinigt. Sie setzt verschiedene Eigenschaften der Räumlichkeiten voraus, wie beispielsweise eine Wohnungstür, die ins Freie oder in den Hausflur führt, einen Küchenbereich und sanitäre Einrichtungen. Es muss also eine unabhängige Nutzung der Wohnung möglich sein.

Zudem beinhaltet die Teilungserklärung den Aufteilungsplan. Dieser besteht aus einer oder mehreren Bauzeichnungen, welche die Aufteilung des Gebäudes darstellen. Lage und Größe vom Sonder- und Gemeinschaftseigentum bilden die Bauzeichnungen ebenfalls ab. Damit wird im Aufteilungsplan konkret festgelegt, wo beispielsweise eine Wohnung im Haus liegt, wie groß sie ist und welche Räume und Flächen gemeinschaftlich genutzt werden.

Im Aufteilungsplan wird genau abgegrenzt, was Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist. Jede Einheit wird im Aufteilungsplan mit einer separaten Ziffer markiert; zugehörige Kellerräume, Garagen oder Stellplätze können mit derselben Ziffer dem Sondereigentum zugeordnet werden. Der Aufteilungsplan muss mit der Abgeschlossenheit der Wohneinheiten bescheinigt werden.

Die Gemeinschaftsordnung sollte in der Teilungserklärung auch nicht fehlen. Denn diese legt die Rechten und Pflichten der Eigentümer fest. Kostenverteilung, Regeln zur Eigentumsnutzung, Sondernutzungsrechte sowie die Hausordnung sind hierin enthalten. Sollen Änderungen an der Teilungserklärung vorgenommen werden, müssen alle Eigentümer der WEG zustimmen und die Änderungen notariell beurkundet werden.

Wo erhalte ich die Teilungserklärung?

Ihre potenziellen Kaufinteressenten haben aufgrund der detaillierten und wichtigen Informationen ein starkes Interesse an der Teilungserklärung. Woher bekommen Sie aber dieses Dokument, wenn Sie dieses nicht in Ihren Unterlagen finden? Zunächst können Sie sich an Ihre Hausverwaltung wenden. Gute Hausverwaltungen haben dieses Dokument vorliegen und geben es auf Wunsch an den Eigentümer heraus. Sollte der seltene Fall eintreten, dass Ihnen die Hausverwaltung die Teilungserklärung nicht aushändigen kann, können Sie sich in letzter Instanz ans Amtsgericht wenden. Hier werden Gebühren fällig. Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, das Dokument zur Verfügung zu stellen und für Beschaffungskosten aufzukommen.

Tipp: Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung mit realbest, kümmern wir uns um die Teilungserklärung, sollten Sie das Dokument nicht bei sich finden können. Auch eventuell anfallende Kosten übernimmt realbest.

Wie wird eine Teilungserklärung erstellt?

Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, müssen Sie in der Regel keine Teilungserklärung erstellen, da es diese bereits geben sollte. Wollen Sie jedoch Ihr Haus in mehrere Wohnungen unterteilen, um diese einzeln zu verkaufen, ist es unerlässlich eine Teilungserklärung erstellen zu lassen. Dabei gehen Sie wie folgt vor:

  1. Aufteilungsplan erstellen lassen (vom Architekten zum Beispiel) mit Grundstückslageplan, Grundrisse, Gebäudeansichten
  1. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung anhand des Aufteilungsplans bei der Baubehörde beantragen
  2. Aufstellung der Miteigentumsanteile der Wohnungen am Gesamteigentum, z.B. WE 1 = 150/1.000 Miteigentumsanteilen
  1. Beim Notar die Teilungserklärung auf Grundlage des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen lassen
  2. Anschließend die Teilungserklärung über den Notar beim Grundbuchamt einreichen, für jede einzelne Eigentumswohnung wird dann ein Grundbuch eröffnet

Ihnen entstehen für das Erstellen einer Teilungserklärung Kosten von mehreren Hundert Euro bis in den vierstelligen Bereich. Dabei richten sich die Gebühren vom Notar und Grundbuchamt nach dem Verkehrswert Ihrer Immobilie.

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