Vermietete Wohnungen oder Häuser verkaufen sich in der Regel nicht so leicht wie leerstehende. Denn sie eignen sich nur für Kapitalanleger, was die Interessentengruppe stark einschränkt. Zudem ist es oft mühevoll Innenaufnahmen von der Immobilie zu machen, dies ist nämlich nur bei Zustimmung vom Mieter möglich. Vor allem in ländlichen Gebieten, wo es ohnehin schwierig ist eine Immobilie zu verkaufen, verzögert das den Verkaufsprozess enorm und drückt den Verkaufspreis. Eine anzustrebende Lösung ist daher eine Kündigung oder ein Mietaufhebungsvertrag.

Weitere Tipps für den Verkauf Ihrer Kapitalimmobilie geben wir Ihnen auf der entsprechenden Seite.

Mietaufhebungsvertrag abschließen

Einvernehmliche Vertragsbeendigung: Der Mietaufhebungsvertrag

Eine saubere Lösung, um einen Mietvertrag vorzeitig zu beenden, ist ein Mietaufhebungsvertrag. Er setzt voraus, dass Vermieter und Mieter einvernehmlich das Vertragsverhältnis beenden möchten. Oft wird der Mietaufhebungsvertrag dann verwendet, wenn eine Kündigung nicht oder nicht zum gewünschten Zeitpunkt möglich ist. Empfehlenswert ist es, den persönlichen Kontakt zu Ihrem Mieter aufzunehmen und darüber ins Gespräch zu kommen, wie seine weiteren Wohnabsichten sind. Eventuell hat er selber Interesse die Immobilie zu kaufen oder von sich aus Umzugspläne bzw. ist diesen offen gegenüber. Ein Dialog per Telefon oder sogar persönlich ist in der Regel aufschlussreicher als Briefverkehr und setzt den Mieter weniger vor vollendete Tatsachen. Ist der Grundstein für ein einvernehmliches Beenden des Mietverhältnisses gelegt, können Sie einen Anreiz zum Auszug setzen: die Abfindung.

Abfindung für den Auszug

Die Abfindung für den Auszug kann in verschiedener Form stattfinden. Zum Beispiel kann man vereinbaren, die Umzugskosten zu tragen, bei der Suche einer neuen Mietimmobilie behilflich zu sein (bzw. einen Mietmakler zu beauftragen), Renovierungskosten für die neue Unterkunft zu tragen oder eine Geldsumme zu bezahlen. Nicht selten findet eine Kombination dieser Leistungen statt. Wie hoch solch eine Summe ausfällt, hängt vom Mietmarkt in der Umgebung ab. Je begrenzter das Angebot an alternativen Immobilien ist, desto höher die Abfindung. Generell ist sie allerdings Verhandlungssache. Das heißt, Sie sollten nicht sofort mit einem Angebot an Ihrer Schmerzgrenze beginnen, sondern sich etwas Verhandlungsspielraum einräumen. Im Gegenzug zu Ihrem Angebot verpflichtet sich der Mieter zu einem festgesetzten Datum auszuziehen. Zieht der Mieter nicht zur gesetzten Frist aus, verfällt auch sein Anspruch auf die Abfindung. Die Details Ihrer Vereinbarung legen Sie am besten schriftlich im Mietaufhebungsvertrag fest.

Inhalt und Aufbau des Mietaufhebungsvertrages

Diese Punkte sollten im Mietaufhebungsvertrag nicht fehlen:

  • Namen und Daten von Mieter und Vermieter und zum Mietobjekt (Adresse, Lage, etc.),
  • Datum der Beendigung des Mietvertrags,
  • Pflichten zur Räumung und Übergabe,
  • Vereinbarungen zur Renovierung und Schönheitsreparaturen,
  • die Frist für die Abrechnung der Mietnebenkosten,
  • die Frist für die Rückzahlung der Mietkaution,
  • die Vornahme noch notwendiger Instandsetzungsarbeiten,
  • die Entfernung oder die Übernahme von Einbauten des Mieters,
  • Angaben zur Abfindung,
  • individuelle Vereinbarungen,
  • Belehrung über das Widerrufsrecht,
  • Unterschriften aller beteiligten Personen, Ort und Datum der Unterzeichnung.

Mietaufhebungsvertrag Muster

Auch wenn ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag legitim ist, sollten Sie lieber auf Nummer sicher gehen und die Vereinbarung schriftlich festhalten. Nutzen Sie dazu unsere Vorlage.

Achten Sie darauf, dass alle im Mietvertrag befindlichen Parteien den Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen. Lesen Sie sich das Muster genau durch und adaptieren Sie gegebenenfalls einzelne Passagen. Details zu Rückbaumaßnahmen oder Ähnlichem sollten genau festgehalten werden. Je mehr Sie dem Mieter in dem Mietaufhebungsvertrag entgegenkommen, desto eher wird er auch geneigt sein, diesen zu unterzeichnen. Wir raten Ihnen, den Vertrag vor Unterzeichnung noch einmal von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Alternative zum Mietaufhebungsvertrag: Die Kündigung

Möchte man seine vermietete Immobilie leerstehend verkaufen, liegt es nahe, dem Mieter zu kündigen. Das Vertragsverhältnis zu beenden ist für den Eigentümer aber meist problematisch, wenn das Mietverhältnis unbefristet ist und der Mieter nicht von seiner Seite aus vertragsbrüchig ist. Typische außerordentliche Kündigungsgründe sind zum Beispiel Mietrückstand oder nachweislich Störung des Hausfriedens sowie illegale Untervermietung.

„Finanzielle Einbußen“ als Kündigungsgrund ohne Verschulden des Vermieters wird nur selten Erfolg haben und auch nur dann, wenn wiederholte Verkaufsversuche scheitern und wirklich erhebliche finanzielle Nachteile durch den Nichtverkauf entstehen. Kommt es zu einem Gerichtsstreit, so müssen Sie darlegen welcher Preisunterschied sich beim Verkauf im vermieteten sowie im unvermieteten Zustand ergeben könnte.

Am verhältnismäßig einfachsten ist die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf. Aber was gilt als Eigenbedarf? Als Vermieter hat man das Recht Eigenbedarf für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts anzumelden. Man muss nachvollziehbar darlegen, warum man die Räumlichkeiten benötigt. Wer nun daran denkt, Eigenbedarf für die Immobilie vorzutäuschen, nur um sie dann besser verkaufen zu können, der sei gewarnt. Denn findet der Mieter dies heraus, zum Beispiel, weil nach kurzer Zeit die Immobilie verkauft wird, kann er Sie sogar auf Schadensersatz verklagen. Und das kann teuer werden.

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