Ob in einer Erbengemeinschaft oder bei der Scheidung: Sind sich die Beteiligten uneins darüber, was mit dem Haus passieren soll, ist die Teilungsversteigerung eine Option – sollte aber nur als letztes Mittel eingesetzt werden. Denn der gemeinsame Immobilienverkauf bringt in der Regel mehr ein. Zudem gibt es viele gesetzliche Regeln bei der Teilungsversteigerung, die es den Miteigentümern schwer machen das Beste für sich und die Immobilie rauszuholen.

Die Teilungsversteigerung einer Immobilie sollte bei einer Scheidung oder einem Erbfall immer das letzte Mittel sein

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Als Teilungsversteigerung wird eine spezielle Form der Zwangsversteigerung bezeichnet. Ein anderes Wort ist Auseinandersetzungsversteigerung. Das Ziel ist es, das Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln und Miteigentümerschaften aufzulösen. Dies kann der Fall sein, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben oder wenn sich ein Ehepaar in der Scheidung befindet. Die Teilungsversteigerung, ob Erbengemeinschaft oder Scheidung, ist dabei ein Mittel was zum Einsatz kommt, wenn sich die Beteiligten über den Verbleib des gemeinsamen Hauses nicht einig werden können.

Wann kommt es zur Teilungsversteigerung?

Für private Eigentümer ist der Grund einer Teilungsversteigerung meist die Scheidung oder eine Erbengemeinschaft, also eine unangenehme Situationen in der zumeist sehr negative Emotionen eine Rolle spielen.

Im Scheidungsfall:

  • Die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung bei Scheidung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen gegeben.
  • Beide Partner sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wobei einem mindestens 10 % der Immobilie gehören muss.
  • Es ist kein Ehevertrag vorhanden, sodass die Partner in einer Zugewinngemeinschaft leben.
  • Eine Einigung über die Aufteilung und den Verbleib von Haus oder Wohnung ist gescheitert.
  • Erfahren Sie, wie Sie in der Situation einer Scheidung Ihr Haus verkaufen.

Im Erbfall:

Die Teilungsversteigerung ist für Erbengemeinschaften eine Option, also wenn es mehrere Erben gibt. Dies ist der Fall, wenn kein Testament vorhanden ist oder darin nicht genau festgelegt wurde, wer das Haus oder die Wohnung erhalten soll. Dann greift die gesetzliche Erbfolge beziehungsweise die Erbquoten aller Erben. Zu diesen Quotenanteilen soll der gesamte Nachlass unter den Erben aufgeteilt werden. Kommt eine Immobilie ins Spiel ist diese Aufteilung nicht einfach. Der einfachste Weg ist natürlich die Immobilie zu verkaufen oder die Einigung darüber, dass ein Erbe das Wohneigentum erhält und zum Beispiel die übrigen Erben auszahlt.

Oft sind die Konstellationen von Erbengemeinschaften allerdings so ungünstig, die Emotionen so groß, dass eine solche Einigung nicht zustande kommt. An dieser Stelle kann einer der Erben die Teilungsversteigerung beantragen.

Hinweis: In welcher Situation Sie sich auch befinden, es sollte Ihnen bewusst sein, dass die Teilungsversteigerung immer das letzte Mittel ist, ein gemeinsames Vermögen aufzuteilen und dass eine Einigung – mag sie noch so schwer erscheinen – der beste Weg ist.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

1. Antrag stellen

Dazu berechtigt sind im Scheidungsfall beide Partner und im Erbfall alle Miterben. Der Antrag erfolgt formlos schriftlich und beschreibt sowohl das Grundstück als auch das Gemeinschaftsverhältnis der Miteigentümer, ob zum Beispiel eine Erbengemeinschaft vorliegt. Zu dem Antrag fügen Sie noch einen Nachweis Ihrer Miteigentümerschaft hinzu, das ist der Grundbuchauszug oder im Erbfall der Erbschein.

2. Prüfung des Antrags und Anordnungsbeschluss des Versteigerungsgerichts 

3. Zustellung des Beschlusses an Antragsgegner, also die übrigen Miteigentümer

4. Festlegung des Verkehrswertes sowie geringstes Gebot

Der Verkehrswert kann im Rahmen eines Gutachtens vom Antragssteller ermittelt werden, dies bedarf jedoch der Zustimmung der Miteigentümer. Ansonsten stellt das Gericht einen Gutachter. Bei beiden Wegen muss der Antragsteller die Kosten für das Gutachten bezahlen.

Danach legt das Gericht das geringste Gebot fest: Dies ist für die Teilungsversteigerung das Mindestgebot, das erreicht werden muss, damit sowohl die Kosten des Versteigerungsverfahrens als auch die Ansprüche aller Verfahrensbeteiligten vom Erlös gedeckt werden können.

5. Bestimmung des Versteigerungstermins durch das Gericht sowie gegebenenfalls Inseratschaltung

6. Versteigerung an den Meistbietenden

Bietende können fremde Interessenten und die beteiligten Parteien sein. Das heißt, Sie können als Miteigentümer die Immobilie bei einer Teilungsversteigerung selbst ersteigern. Was Sie in der Regel nicht können: Den Personenkreis der Bietenden festlegen oder einschränken. Dies ist bei anderen Versteigerungsarten möglich, wie einer freiwilligen Versteigerung.

7. Erlösverteilung

Die Verteilung des Erlöses erfolgt unter den Beteiligten, nicht durch das Gericht. Sie müssen sich also einig über die Verteilung sein. In einer Erbengemeinschaft erhält jeder so viel, wie ihm durch die gesetzliche Erbquote zusteht. Bei einer Scheidung ist es üblich, den Erlös hälftig zu teilen.

8. Das Gericht kümmert sich darum, dass das Grundbuchamt den neuen Eigentümer einträgt.

Die Kosten einer Teilungsversteigerung setzen sich aus folgenden Bestandteilen zusammen: Antragskosten, Verfahrenskosten, Gutachterkosten, gegebenenfalls Rechtsanwalt, Werbeanzeigen. Bei einer erfolgreichen Versteigerung werden diese Kosten vor der Verteilung vom Erlös abgezogen. Hier tragen also alle Beteiligten zu gleichen Teilen die Kosten. War die Versteigerung nicht erfolgreich, konnte zum Beispiel das geringste Gebot nicht erreicht werden, so muss der Antragsteller alle Kosten selbst tragen.

Teilungsversteigerung verhindern – geht das?

Eine Teilungsversteigerung zu verhindern ist schwierig. Innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des Beschlusses können die Antragsgegner eine einstweilige Einstellung verlangen. Ein Grund dafür kann die Gefährdung des Kindeswohls sein, falls zum Beispiel eines oder mehrere Kinder in dem Haus wohnen. Andere Gründe können eine nicht angemessene Uhrzeit für die Versteigerung sein oder das von einer Wertsteigerung der Immobilie in nächster Zeit ausgegangen werden kann. Diese einstweilige Einstellung muss vom Gericht stattgegeben werden. Je nach Fall kann eine Teilungsversteigerung so bis zu 5 Jahre blockiert werden. Zeit in der sich die Miteigentümer eventuell doch noch einig werden.

Mit einem vorhandenen Vorkaufsrecht kann eine Teilungsversteigerung ebenfalls verhindert werden. In einer Erbengemeinschaft darf jeder Miterbe sein Vorkaufsrecht geltend machen. Bei einer Scheidung dagegen ist dies nicht der Fall, es sei denn im Ehevertrag wurde ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

Warum es sinnvoll ist, sich zu einigen

Wie bereits erwähnt, ist eine Teilungsversteigerung ein Vorgehen, dass gut überdacht werden möchte. Denn es birgt für alle Beteiligen Risiken und entzieht ihnen viele Möglichkeiten über die Immobilie mitzubestimmen. Die Nachteile sind:

  • Das Gericht bestimmt den Termin und das geringste Gebot.
  • Es können alle Interessenten mitbieten und die Immobilie somit in fremde Hände fallen.
  • Bei einer erfolglosen Versteigerung trägt der Antragsteller die Kosten.
  • Oft werden die Immobilien für weniger verkauft als mit einem regulären Verkauf möglich wäre.
  • Der Erlös kann derart niedrig sein, dass nachdem sämtliche Kosten abgezogen wurden und gegebenenfalls. die Grundschuld getilgt wurde, kaum mehr etwas übrig bleibt.
  • Das Verfahren kann ein Jahr oder länger dauern.

Alternativen zur Teilungsversteigerung kann der gemeinsame Verkauf oder eine freiwillige Versteigerung sein, bei der die Eigentümer viel mehr, beispielsweise den Personenkreis der Bietenden und den Versteigerungstermin, selbst bestimmen können. Dies erfordert aber eben auch eine Einigung und das Einverständnis aller Beteiligten.
Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag nach bestem Gewissen recherchiert und verfasst wurde, eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, ersetzt der Inhalt dieses Angebots aber nicht.

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