Unter den drei üblichen Methoden zur Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren ein sehr beliebtes, um den Verkehrswert einer privaten Immobilie wie Wohnung oder Haus zu ermitteln. Denn für Sie als verkaufender Wohneigentümer ist es besonders wichtig, die Marktsituation einzubeziehen – etwas, was im Vergleichswertverfahren so gut wie in keiner anderen Bewertungsart, wie dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren, berücksichtigt wird. Doch was genau ist die Vergleichswertmethode, wie unterscheidet sie sich von anderen Verfahren zur Immobilienbewertung und wie wird der Vergleichswert berechnet?

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Was ist das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) im Paragrafen 13 vermerkt. Damit ist das Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien rechtlich anerkannt und in der ImmowertV auch klar definiert. Aus der Vergleichswertmethode ergibt sich der Marktwert vom jeweiligen oder von der Immobilie. Dabei wird das Objekt mit ähnlichen bereits verkauften Objekten und deren tatsächlich realisierten Kaufpreisen verglichen.

Somit wird bei der Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren der Markt einbezogen, was für den privaten Immobilienverkäufer sehr wichtig ist. Denn eine Wohnung oder ein Haus kann noch so toll sein: Stimmt die Nachfrage nicht, wird sich nur schwer ein passender Käufer finden, der einen hohen Preis akzeptiert.

Übrigens: Auch die kostenlose Online-Immobilienbewertung arbeitet unter anderem mit dem Vergleichswertverfahren.

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So werden Immobilien bewertet

Damit Sie eine Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren erhalten können, müssen Sie Angaben zu bestimmten Merkmalen Ihrer Immobilie machen. Diese Daten werden dann mit denen anderer Objekte – meistens über Datenbanken – verglichen.

Folgende Kennzahlen müssen Sie bereithalten, wenn Sie mit dem Vergleichswertverfahren die Berechnung eines Immobilienwertes erhalten wollen:

  • Lage
  • Größe
  • Gebäudeart
  • Ausstattungsqualität
  • Baulicher Zustand
  • Energetischer Zustand
  • Bauweise
  • ggf. Ertrag aus Mieten

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung ist die Lage. Sie hat einen maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert Ihres Objekts. So zeichnet eine gute Lage unter anderem die Verkehrsanbindung, die ärztliche Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten aus.

Direktes und indirektes Verfahren

Die Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren kann auf zwei unterschiedliche Arten erfolgen: Mit dem direkten und dem indirekten Verfahren. Bei dem direkten Vergleichswertverfahren führt der Weg nur über eine kürzlich verkaufte, ähnliche Immobilie in der Nachbarschaft. Natürlich ist für diese speziellen Voraussetzungen eine Menge Zufall dabei.

Doch weicht beispielsweise die Größe des Vergleichsobjekts nur in geringen Maßen von Ihrer Immobilie oder Ihrem Grundstück ab, können Sie das Vergleichswertverfahren mit einer bestimmten Formel dennoch anwenden. Damit läuft das Vergleichswertverfahren an einem Beispiel wie folgt ab: Wenn Ihre Immobilie 120 m² groß ist und das einzige verkaufte Vergleichsobjekt in der Nähe 100 m², müssen Sie dessen erzielten Kaufpreis von 340.000 € durch die Größe teilen und anschließend mit der Größe Ihrer Immobilie multiplizieren.

Direktes Vergleichswertverfahren mit Formel:

(erzielter Kaufpreis d. Vergleichsobjekts / Fläche des Vergleichsobjekt) x Fläche d. zu bewertenden Objekt = Verkehrswert

An unserem Beispiel sieht das so aus:

(340.000 € / 100 m²) x 120 m² = 408.000 €

Da es aber nicht immer ein passendes Vergleichsobjekt in der Nähe geben wird, was erst kürzlich verkauft wurde, gibt es das indirekte Vergleichswertverfahren. Hierbei wird ein Vergleichswert aus einer Gutachterdatenbank genommen, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei handelt es sich um einen Vergleichspreis pro Quadratmeter. Sie müssen also wie folgt rechnen.

Indirektes Vergleichswertverfahren mit Formel:

Größe Ihrer Immobilie in m² x Vergleichspreis / m² = Verkehrswert

Bei dieser Vergleichswertmethode empfiehlt es sich mit mehreren Vergleichspreisen zu rechnen, um die Aussagekraft zu erhöhen. Sie erhalten dann in der Regel unterschiedliche Werte. Mit einem Verkehrswert innerhalb dieser Preisspanne können Sie rechnen. Doch beachten Sie, dass Sie zusätzlich individuelle Merkmale Ihrer Immobilie berücksichtigen müssen und dann gegebenenfalls Zu- oder Abschläge einkalkulieren müssen. Die Vergleichspreise sowie die speziellen Merkmale der Vergleichsobjekte erhalten Sie über den Gutachterausschuss in Ihrer Nähe, meistens jedoch nur gegen Geld. Und hier bietet Ihnen die Immobilienbewertung von realbest deutliche Vorteile.

Verkehrswert mit realbest erhalten

Denn die Immobilienbewertung von realbest bezieht nicht nur verlässliche Datenbankwerte nach dem Vergleichswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ein, sondern auch die Individualität Ihrer Immobilie. Zum einen erhalten Sie kostenlos einen ersten, datenbankbasierten Verkehrswert für Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Zum anderen erhalten Sie professionelle und spezifische Einschätzungen von kompetenten Maklern aus Ihrer Region. Diese greifen auf ihre persönliche Marktkenntnis zurück und können natürlich auf besondere Merkmale Ihrer Immobilie individuell eingehen. So haben Sie mehrere, fundierte Werteinschätzungen zur Verfügung um einen realistischen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen.

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