Immobilienbesitzer müssen manchmal ihr Haus beleihen, um finanzielle Mittel zu erhalten ohne Wohnung oder Haus gleich zu verkaufen. Wollen sie die Immobilie letztendlich doch verkaufen, dann muss diese Schuld beglichen werden. Denn keiner möchte ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen, auf dem Schulden liegen.

Aber keine Angst, falls Ihre Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch mit Lasten versehen ist: Denn interessiert sich ein Käufer wirklich ernsthaft für eine belastete Immobilie, wird er eine Lastenfreistellung beantragen. Damit kann er Ihre Immobilie ohne bestehende Lasten kaufen. Doch was ist eine Lastenfreistellung genau, wie läuft diese Freistellung beim Immobilienverkauf ab und wie hoch sind die Kosten für eine Lastenfreistellung?

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Was ist eine Lastenfreistellung?

Unter dem Begriff Lastenfreistellung versteht man im Immobilienverkauf die Auflösung der Lasten, die auf dem zu verkaufenden Haus oder Grundstück liegen. Diese Lasten sind Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden des Immobilienverkäufers. Aus Sicht des potentiellen Käufers sind diese Lasten Fremdbelastungen. Diese möchte er natürlich nicht mitkaufen. Daher kann in Form einer Lastenfreistellung eine Löschung der Fremdbelastungen erfolgen und Sie können Ihre Immobilie lastenfrei verkaufen.

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Der Käufer stellt den Antrag

Den Antrag auf eine Lastenfreistellung stellt der Käufer. Dieser hat auch rechtlich gesehen „Interesse“ daran, die Immobilie lastenfrei zu kaufen. In der Regel stellt der Käufer den Antrag vor dem Immobilienkauf beziehungsweise vor dem Notartermin zur Beglaubigung des Kaufvertrags. Aber auch danach ist eine Lastenfreistellung noch möglich. Jedoch bedeutet dies vor allem für den Käufer mehr Mühe und Stress, da er nachweisen muss, dass es Fremdbelastungen vom Verkäufer sind.

Daher ist es üblich, die Lastenfreistellung vor dem Kauf zu beantragen. Hat Ihr Käufer nun eine Lastenfreistellung angefordert, liegt es zunächst bei Ihnen als Verkäufer die Immobilie lastenfrei zu übergeben. Können Sie dies nicht – was für gewöhnlich der Fall sein dürfte, wenn Ihre Immobilie noch belastet ist – läuft alles Weitere über den Notar.

Welche Rolle spielen Notar und Grundbuch?

Der Notar, mit dem der Kaufvertrag abgewickelt wird, ist auch für die Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf zuständig. Bei diesem Prozess nimmt der Notar die Rolle eines Treuhänders ein. Das heißt, zunächst erhält der Notar den Preis, den der Käufer für die Immobilie zahlt. Über den Notar wird dann die Belastung auf der Immobilie durch die Bank ausgeglichen und der Rest des Kaufpreises geht dann an den Verkäufer. Anschließend hält der Notar die Lastenfreistellung auch im Kaufvertrag  fest. Bevor aber die Lastenfreistellung erfolgen kann, braucht der Notar eine Löschungsbewilligung.

Diese Löschungsbewilligung müssen Sie als Verkäufer zunächst von der Bank einholen und anschließend zum Notartermin mitbringen. Eine Löschungsbewilligung ist wichtig, um die Grundschuld auch aus dem Grundbuch zu löschen, damit die Lastenfreistellung amtlich gültig wird. Dies passiert in der Regel beim Eigentümerwechsel, wenn der neue Besitzer im Grundbuch vermerkt wird. Mit der Löschungsbewilligung wird dann auch gleich der Schuldeintrag des Verkäufers gelöscht und die Immobilie somit lastenfrei übergeben.

Die Kosten für die Lastenfreistellung

Die Kosten der Lastenfreistellung tragen Sie als Verkäufer. Dabei gliedern sie sich in:

  • Notarkosten
  • Kosten für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch
  • den Teil des Kaufpreises mit dem die Restschuld bei der Bank ausgeglichen wird

Die ersten zwei Kostenpunkte sind Kosten für die Lastenfreistellung, die sich an der Höhe der Grundschuld orientieren.  Die entsprechenden Notargebühren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Je nach Höhe der Grundschuld betragen die Notarkosten nach dem GNotKG mehrere Hundert Euro. Etwa die Hälfte davon erhält das Grundbuchamt für Löschung des Lasteneintrags. Die Restschuld wird vom Kaufpreis abgezogen, damit sie bei der Bank beglichen werden kann.

Weitere Fragen zu Notarkosten und der Rolle des Notars beim Immobilienverkauf beantworten wir Ihnen auf der Seite „Hausverkauf Notar “.

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