Viele Eigenheimbesitzer befinden sich im Alter in der Situation, dass ihre Ausgaben steigen und sie auf das Geld, welches im Haus steckt, angewiesen sind. Das eigene Zuhause jedoch mit einem Verkauf zu verlassen und womöglich in einer Mietwohnung zu wohnen, ist emotional oft eine zu große Hürde.

Doch stellen Sie sich vor, Sie erhalten monatlich Geld für Ihr Eigenheim, können aber bis an Ihr Lebensende noch darin wohnen bleiben. Dies ist kurz gesagt das Prinzip der Immobilien-Leibrente, also durchaus eine realistische Möglichkeit, die Sie für Ihr eigenes Haus in Betracht ziehen können. Was genau dahinter steckt, für wen die Immobilien-Leibrente in Frage kommt und was die Vorteile sowie Risiken der Verkaufsalternative sind, erfahren Sie im Folgenden.

Rentnerpaar bespricht Finanzen und Immobilienleibrente

Immobilien-Leibrente: Was ist das?

Mit einer Immobilien-Leibrente wird der Wert von einem Haus in eine, meist monatliche, zusätzliche Rente für den Eigentümer umgewandelt. Dabei verkauft er die Immobilie ratenweise. Das Besondere im Vergleich zu einem regulären Hausverkauf: Bei der Leibrente erhält der Eigentümer neben den regelmäßigen Ratenzahlungen sprich Rentenbezüge oftmals ein lebenslanges Wohnrecht. Die Immobilien-Leibrente ist also eine besondere Form des Hausverkaufs.

Besonders attraktiv ist dieses Modell, wenn Sie

  • bereits älter sind,
  • ihre Rente und sonstige Einkommen eher niedrig ausfallen,
  • nicht umziehen bzw. zur Miete wohnen wollen,
  • Kinder oder sonstige Angehörige haben, die Sie finanziell unterstützen möchten,
  • eigene Schulden abbauen wollen
  • oder keine Erben haben.

Verschiedene Arten der Leibrente

Grundsätzlich kann die Immobilien-Leibrente zwischen Privatpersonen auf zwei verschiedene Arten erfolgen, die sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer unterschiedliche Vorteile haben.

  1. Lebenslange Leibrente: Der Verkäufer erhält lebenslange Bezüge, je nach Vertrag monatlich oder quartalsweise. In der Regel kommt ein lebenslanges Wohnrecht hinzu. Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Immobilienwert, dem Zins sowie dem Alter des Verkäufers und sein Geschlecht.
  2. Zeitrente: Hier vereinbaren Verkäufer und Käufer einen Zeitraum in der die Bezüge erbracht werden. Endet der Zeitraum gilt die Immobilie als abbezahlt. Im Unterschied zur Leibrente wird bei der Berechnung der Höhe weder Alter noch Geschlecht berücksichtigt. Nach individuellen Vereinbarungen kann die Übergabe der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, also nicht direkt nach beendeter Zahlung. Ein lebenslanges Wohnrecht ist ebenfalls möglich.

Während die lebenslange Immobilien-Leibrente erst mit dem Tod des Verkäufers endet, kann mit der Zeitrente ein Zeitpunkt direkt festgelegt werden. Somit ist das Zeitmodell für Käufer um einiges kalkulierbarer und attraktiver. Auch haben Alter und Geschlecht keine Auswirkungen auf die Bezugshöhe, was unter Umständen dem Verkäufer zu Gute kommen kann, da nicht seine statistische Lebenserwartung ermittelt wird, welche die Höhe der Bezüge drücken kann.

Ein weiteres Modell ist die „Rückwärts-“ oder „Umkehrhypothek“. Bei dieser Variante schließt der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einer Institution wie einer Bank oder Versicherung. Auch hier bleibt ein lebenslanges Wohnrecht bei regelmäßigen Rentenbezügen bestehen. Nach dem Ableben des Verkäufers, ist die Institution der Eigentümer. Das gibt dem Verkäufer mehr Sicherheit als ein privater Käufer, da dessen Zahlungsfähigkeit über einen längeren Zeitraum nicht sicher ist.

Höhe der Leibrente berechnen

Die Berechnung der Immobilien-Leibrente ist eine höchst individuelle Angelegenheit, da sie von vielen persönlichen Umständen und Vereinbarungen abhängt. In die Berechnung fließen folgende Faktoren ein:

  • Immobilienwert
  • Zins
  • Laufzeit der Leibrente
  • Alter und Geschlecht → Damit wird die statistische Lebenserwartung ermittelt
  • Absprachen wie Wohnrecht, Garantiezeit der Rente etc.

Es gilt, je älter der Verkäufer bei Vertragsschluss ist, desto höher ist auch die monatliche Rente. Schließlich soll die Immobilie noch vor dem Ableben des Verkäufers abbezahlt sein.

Zur Ermittlung der monatlichen Leibrente sind diese Rechnungen nötig:

  1. Wert des lebenslangen Wohnrechts
    = Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor
  2. Der zu verrentende Betrag
    = Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts
  3. Monatliche Leibrente
    = zu verrentender Betrag: 12 Monate : Leibrentenfaktor

Wenn also beispielsweise eine 75-Jährige Frau Ihr Haus im Wert von 350.000 € verrenten möchte kann das für die Rechnung heißen:

  1. 730 € x 12 x 12,6 = 110.376 €
  2. 350.000 € – 110.376 € = 239.624 €
  3. 239.624 € : 12 : 12,6 = ca. 1.585 € monatliche Leibrente

Einige Internetseiten bieten zur Berechnung der individuellen Immobilien-Leibrente Rechner an, die Sie, oft auch kostenfrei, nutzen können. Um allerdings einen für Sie realistischen oder gar verbindlichen Wert festzulegen, ist eine Beratung durch einen Experten erforderlich, der auf alle persönlichen Aspekte in Ihrem Fall eingeht und diese bei der Berechnung berücksichtigt. Solche Experten finden Sie Kanzleien, die auf Immobilien spezialisiert sind, aber auch bei Banken und Versicherungen.

Jetzt Immobilienwert erfahren!

Vorteile und Risiken der Immobilien-Leibrente

Im Vergleich zum normalen Hausverkauf bietet die Immobilien-Leibrente große Vorteile für alle älteren Eigenheimbesitzer, die finanzielle Mittel benötigen:

  • zusätzliche Rente, monatlich oder quartalsweise, ggf. lebenslang
  • ggf. lebenslanges, mietfreies Wohnrecht
  • Nutzung weiterhin wie Eigentümer

Eine Absicherung dieser Vorteile erfolgt durch einen vom Notar beurkundeten Kaufvertrag und einen Eintrag ins Grundbuch bezüglich des Wohnrechts sowie einer Auflassungsvormerkung. Auch die Reallast wird als Sicherung für den Verkäufer ins Grundbuch aufgenommen, sodass dieser – sollten die Bezüge ausbleiben – notfalls eine Zwangsversteigerung einleiten kann.

Die Risiken einer Immobilien-Leibrente liegen für den Verkäufer in dem gegebenenfalls langen Zeitraum: Sollte eine Privatperson der Käufer sein, kann es schnell passieren, dass dieser aufgrund sich verändernder Lebensumstände nicht mehr zahlungsfähig ist. Ebenso ist zu bedenken, dass ein plötzliches Ableben, dazu führen kann, dass das Haus weit unter seinem Wert verkauft wird und ggf. Angehörige leer ausgehen. Daher empfiehlt es sich, eine Mindestlaufzeit zu vereinbaren.

Es kann außerdem schwierig werden, für die Immobilien-Leibrente Anbieter zu finden, da das Prinzip in Deutschland weniger verbreitet ist und viele Angebote aufgrund des Risikos mit zusätzlichen Gebühren und Versicherungen verbunden sind.

Für Käufer liegt das Risiko beim Kauf von einem Haus auf Leibrente darin, dass beim Überschreiten der erwarteten Lebensdauer, Mehrkosten auf ihn zukommen, es also ein schwer kalkulierbarer Kaufvertrag ist, es sei denn, es wurde eine Zeitrente vereinbart.

Letztlich müssen sich Verkäufer und Käufer für die Immobilien-Leibrente voll vertrauen können und sicherstellen, dass sie sich soweit es geht rechtlich absichern, um Risiken zu minimieren. Ein regulärer Hausverkauf ist dabei mit weniger Risiken behaftet und bringt unter Umständen mehr Geld ein.

Das könnte Sie auch interessieren