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Wie viel ist mein Haus wert? Die wichtigsten Faktoren


Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, sollte zunächst einmal die folgende grundlegende Frage klären: Was ist meine Immobilie wert? Denn bevor der Verkaufsprozess tatsächlich starten kann, muss der gewünschte Verkaufspreis feststehen, damit alle Beteiligten eine gemeinsame Verhandlungsbasis haben.

Natürlich ist die Frage nach dem Wert der eigenen Immobilie immer auch eine subjektive Frage. An einer Immobilie hängen schließlich meist wichtige Erinnerungen. Dennoch: Bei der Bestimmung des Immobilienwerts für einen Verkauf spielen hauptsächlich die objektiven Faktoren eine Rolle.

Die wichtigsten Faktoren bei der Wertermittlung eines Hauses sind die Lage, das Baujahr, die Größe und der Zustand der Immobilie. Hinzu kommen aber noch viele verschiedene größere und kleinere, innere und äußere Faktoren, beispielsweise etwaige Mietverhältnisse, Bebauungspläne für die Region, Denkmalschutzbestimmungen und mehr.

 

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Wenn Sie sich nicht erst mit dem komplexen Thema der Wertermittlung auseinandersetzen möchten, sondern am liebsten jetzt gleich einen Preisrahmen für den Wert Ihrer Immobilie erhalten möchten, können Sie auch einfach unseren Online-Rechner zur Immobilien-Wertermittlung nutzen. Dieser ermittelt innerhalb weniger Minuten, ganz bequem von zuhause aus eine erste Werteinschätzung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung – völlig kostenlos und unverbindlich.

So können Sie mit der nötigen Vorbereitung in Ihren Verkaufsprozess starten.

Es gibt 3 grundlegende Bewertungsverfahren für Immobilien


Generell unterscheidet man zwischen drei verschiedenen Verfahren, mit denen man den Wert einer Immobilie berechnen kann: Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Welches der Verfahren am besten zur Wertermittlung geeignet ist, hängt immer von der jeweiligen Immobilie ab. So kann mit dem Ertragswertverfahren der Wert von einem bereits vermieteten Gewerbe- oder Wohnobjekt berechnet werden. Im Vordergrund steht dabei nicht der Sachwert des Objekts, sondern die mögliche Rendite der Immobilie.

Beim Sachwertverfahren wird hingegen der Hauswert ermittelt, indem der Boden- und Gebäudesachwert addiert werden. Anschließend wird diese Summe durch den Marktanpassungsfaktor korrigiert, sodass man den regionalen Wert der Immobilie erhält. In der Regel wird das Sachwertverfahren nur dann angewendet, wenn es für die entsprechende Immobilie kaum vergleichbare, andere Immobilien gibt – dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie sehr außergewöhnlich ist oder sehr abgeschieden liegt.

In den meisten anderen Fällen wird auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen. Durch den Vergleich mit den erzielten Verkaufspreisen von sehr ähnlichen, bereits verkauften Immobilien kann ein Experte einen direkten Bezug zur aktuellen Marktlage herstellen und dadurch einen realistischen Wert ermitteln.

Weil die Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens so genau sind, basiert auch unser beliebter Online-Rechner hauptsächlich auf dem Vergleichswertverfahren. Probieren Sie es selber aus!

 

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Wie kann die Lage eines Hauses dessen Wert beeinflussen?

Die Lage spielt bei der Wertermittlung von Häusern und Wohnungen eine sehr große Rolle. Aber inwiefern? Die Lage hat deshalb so einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie, da die Lage ein sehr stabiler Faktor ist, der sich unmittelbar auf die Lebensrealität in der Immobilie auswirkt. Bei der Bewertung der Lage unterscheidet man zwischen Mikrolage und Makrolage.

Die Mikrolage beschreibt das unmittelbare Umfeld des Hauses oder der Wohnung. Dazu zählen Faktoren wie die Infrastruktur und die Verkehrsanbindung, die Entfernung zur Innenstadt sowie das Angebot an Freizeitmöglichkeiten, Kultur und Grünflächen. Auch die Nähe zu Gewerbegebieten, Flughäfen, Bahnhöfen oder anderen eventuellen ‚Störfaktoren‘ fließen in die Bewertung der Mikrolage mit ein.

Die Makrolage beschreibt das weitere Umfeld einer Immobilie. Sie bezieht sich also auf den Stadtteil, die Stadt und die ganze Region. Hier spielt der demographische Aufbau der Stadt genauso eine Rolle wie das wirtschaftliche Wachstum der Region, ihre überregionale Beliebtheit und Bedeutung, ihre geographische Einordnung oder die überregionale Verkehrsanbindung.

All diese Faktoren können den Wert einer ansonsten schönen und somit wertvollen Immobilie nach unten drücken, aber auch umgekehrt den Wert einer Immobilie massiv anheben. Viele Immobilienverkäufer schätzen die Bedeutung der Makro- und Mikrolage ihrer Immobilie falsch ein und setzen deshalb falsche Preiserwartungen an ihre Immobilie. In den meisten Fällen braucht es einen Experten, um die Lage einer Immobilie korrekt einschätzen und in den Verkehrswert mit einbeziehen zu können.

Wie kann ich durch Instandhaltung den Wert meines Hauses erhöhen?

Es gibt eine Reihe möglicher Instandhaltungsmaßnahmen, mit denen Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht nur erhalten, sondern teilweise sogar erhöhen können. Dabei unterscheidet man zwischen korrektiven und vorbeugenden Instandhaltungsmaßnahmen. Korrektiv nennt man Maßnahmen, wenn sie zur Beseitigung bereits bestehender Schäden dienen. Im Gegensatz dazu sollen vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen dafür sorgen, dass Schäden gar nicht erst entstehen.

Die Beseitigung von Rissen und Schäden an der Außenfassade und an den Innenwänden des Hauses, Reparaturen von Schäden am Dach, die Beseitigung genereller Mängel am und im Haus bezeichnet man als korrektive Instandhaltungsmaßnahmen.

Als vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen kann man beispielsweise die Wartung von Lüftungs- und Heizungsanlagen, die Reinigung von Dachrinnen und Dächern, oder die regelmäßige Wartung des Wasserfilters und der Wasserrohre bezeichnen.

All diese Maßnahmen führen über mittel- und langfristige Zeiträume zur Werterhaltung und auch Wertsteigerung einer Immobilie.

Welche Ausstattungsmerkmale und Modernisierungen erhöhen den Hauswert?

Immobilien sollten als Wertanlagen und als Lebensmittelpunkt unbedingt regelmäßig modernisiert werden. So sparen Immobilienbesitzer langfristig nämlich nicht nur Energiekosten, sondern steigern auch den Wert ihrer Immobilie.

Zu den wirkungsvollsten Modernisierungsmaßnahmen zählen:

  • Moderne Wärmedämmung an Fenstern, Wänden und Dächern
  • Moderne Schalldämmung
  • Energieeffiziente, zeitgemäße Heiztechnik
  • Einsatz erneuerbarer Energien
  • Zeitgemäße Anschlüsse und moderne, hochwertige Haustechnik
  • Modernisierung des Badezimmers und der Küche

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