Meins und deins – das sind Wörter, die Ursula und Peter in ihrer Ehe schnell durch „unsers“ ersetzt haben. Klar, denn wie alle anderen Ehepaare leben sie zusammen und haben sich mit dem Ehegelübde vorgenommen, ihr Leben bis ans Ende zu teilen. Doch dann kommt es anders als geplant: Sie leben sich immer mehr auseinander und beschließen letztendlich sich zu trennen. Die Scheidung steht an und sie stellen sich die Frage: Was ist jetzt meins und was ist deins? Wem gehört das Haus? Wer bekommt das Haus nach der Scheidung? Und wie kann bei einer Scheidung eine Aufteilung vom Haus erfolgen? Wir beantworten Ihnen diese Fragen, damit die Scheidung nicht komplizierter wird, als sie oftmals ohnehin schon ist.

concept of a broken home

 

Wer ist der Eigentümer?

 

Nach vielen Jahren des Zusammenlebens ist die Wohnung gefühlt das gemeinsame Eigentum von Ursula und Peter. Denn jeder hat seine Kleidung, Bücher und Filme in der Ehewohnung. Die Möbel wurden zusammen ausgesucht und Fotos von beiden hängen an der Wand … Kurzum: Es ist das Zuhause beider Ehepartner. Für eine klare und saubere Scheidung zählt aber nicht das Gefühl, sondern der Grundbucheintrag. Denn in diesem wurde beim Kauf der Immobilie der Eigentümer vermerkt und damit auch eine eindeutige Antwort auf die Frage „Wem gehört das Haus?“ gegeben. Ist nur ein Ehepartner dort eingetragen, ist dieser der Alleineigentümer. Stehen hingegen beide Ehepartner im Grundbuch, sind auch beide Ehepartner die Eigentümer.

Interview mit Frau Dr. Hartman-Hilter, Fachanwältin für Familien- und Erbrecht und zertifizierte Mediatorin

dr. birgit hartman hilter Wurde erst einmal geklärt, wer der Besitzer des Familienheims ist, kommen schnell weitere Fragen auf: Wer hat während der Scheidung ein Recht auf das Haus? Und was passiert mit dem Haus nach der Scheidung?

Um eine konkrete Antwort auf diese und weitere Fragen zum Thema Scheidung mit Immobilie zu bekommen, haben wir einmal bei der Fachanwältin für Familien- und Erbrecht und zertifizierten Mediatorin Frau Dr. Hartman-Hilter von der Münchner Kanzlei Hartman-Hilter nachgefragt.

Frau Dr. Birgit Hartman-Hilter hat sich mit ihrer Münchner Kanzlei Hartman-Hilter auf sämtliche Rechtsfragen zum Thema Scheidung und Trennung sowie auf das Thema Erbrecht spezialisiert. Ein ganz besonderes Augenmerk legt sie als Mediatorin stets auf die persönlichen Aspekte und Hintergründe der rechtlichen Auseinandersetzung. Durch diese lösungsorientierte Arbeitsweise lassen sich oftmals auch außergerichtliche und alle Parteien zufriedenstellende Vereinbarungen treffen.

Frau Dr. Hartman-Hilter, welche Wohnrechte haben beide Eheleute, wenn nur einer von ihnen der Eigentümer der Ehewohnung ist?

Hartman-Hilter: Bis zur Scheidung hat der Eigentümer grundsätzlich keinen Vorrang. Dies hat der Gesetzgeber so geregelt, um dem Familienleben bzw. der Familienwohnung einen besonderen Schutz zu bieten. Das bedeutet also, dass bis zur rechtskräftigen Scheidung keiner den anderen gegen seinen Willen zum Auszug aus der gemeinsamen Wohnung zwingen kann, auch wenn die Immobilie nur einem der Eheleute gehört. Ausnahmen bestehen jedoch bei Gewaltvorfällen nach dem Gewaltschutzgesetz oder wenn eine unbillige Härte wie bspw. eine Kindeswohlgefährdung vorliegt. Hier kann dann im Einzelfall anders entschieden werden.

Nach der Scheidung tritt der Schutz der Familie in den Hintergrund und es besteht der Grundsatz, dass die dingliche Berechtigung Vorrang hat. Das heißt, dass derjenige, dem die Immobilie gehört, in aller Regel auch darin wohnen und den anderen zum Auszug auffordern darf. Sollte der Nichteigentümer nicht ausziehen wollen, so kann der Eigentümer entsprechende Anträge bei Gericht stellen. In aller Regel weist das Gericht dann demjenigen, dem das Haus oder die Wohnung gehört, das Objekt für die Zeit nach der Scheidung zu.

Welche Rechte haben die Eheleute, wenn sie beide Eigentümer der Ehewohnung sind?

Wenn ein Ehepaar eine Immobilie zu jeweils hälftigem Miteigentum kauft, haben grundsätzlich beide Eheleute das gleiche Recht an dieser Immobilie. Deshalb kann auch keiner den anderen zum Verkauf zwingen, auch nach der Scheidung nicht. Genauso kann man entgegen eines weit verbreiteten Glaubens auch nicht beim Familiengericht beantragen, dass man die Immobilie gegen den Willen des anderen verkaufen darf. Denn die Eigentumsaufteilung ist keine Folgesache im Scheidungsverfahren, auch weil das Eigentum in Deutschland verfassungsrechtlich geschützt ist und das Gericht hier nicht zugunsten einer Partei entscheiden und der anderen Partei entsprechend das Eigentum entwenden kann.

Das heißt, beide Eheleute bleiben auch nach der Scheidung weiterhin Eigentümer und können den jeweils anderen nicht zum Verkauf zwingen.

Welche Möglichkeiten haben die Eheleute dann in einem solchen Fall?

Im Prinzip bieten sich in dieser Situation drei Möglichkeiten: Einer überträgt dem anderen seine Anteile, der Hausverkauf an einen Dritten oder die Teilungsversteigerung. Generell möchte ich an dieser Stelle den Tipp mitgeben, dass man zu diesem Zeitpunkt in jedem Fall eine Beratung bei einem Fachanwalt für Familienrecht wahrnehmen sollte. Viele Leute wollen oder müssen natürlich Geld sparen, jedoch kann die erste und einmalige Beratung beim Fachanwalt tatsächlich Gold wert sein und kostet in aller Regel 190 € plus Mehrwertsteuer. In diesem Gespräch kann der Anwalt die Gesamtsituation mit einem objektiven Blick betrachten, verschiedene Lösungsmöglichkeiten vorstellen und über typische Stolpersteine aufklären. Das würde ich jedem empfehlen.

Angenommen die Eheleute wollen die Immobilie auf einen von ihnen übertragen, was müssen sie beachten?

Im Idealfall zahlt dann der in der Immobilie verbleibende Partner den Ausziehenden aus. Oftmals verfügt jedoch keiner von beiden über ausreichend Geld. In einem solchen Fall ist es ggf. möglich, den zu zahlenden Betrag mit anderen Ansprüchen zu verrechnen. Es ist bspw. eine gängige Praxis, die Auszahlung der Immobilienanteile mit Zugewinnausgleichsansprüchen zu verrechnen. Aber auch Rentenansprüche, Unterhaltsansprüche oder sogar der Kindesunterhalt kommen hierfür in Frage. Beim Kindesunterhalt kann man zwar nicht direkt verrechnen, jedoch kann gegebenenfalls von der Zahlung des Kindesunterhalts freigestellt werden.

Leider denken viele Ehepaare, sie könnten Kosten sparen, wenn sie die Immobilie noch schnell vor der Beantragung der Scheidung auf einen von beiden übertragen. Dies ist ein weit verbreiteter Irrtum, denn der Wert der Immobilie bzw. der Wert des gesamten Vermögens der Beteiligten wird bei der Berechnung des Verfahrenswertes der Scheidung immer berücksichtigt. Aus diesem Grund sollten sich Ehepaare erst einmal anwaltlich beraten lassen, um den für sie finanziell günstigsten Zeitpunkt für die Regelung des Immobilieneigentums herauszufinden. Oftmals ist dies der Zeitpunkt zwischen der Zustellung des Scheidungsantrags und der Rechtskraft der Scheidung, da dann in aller Regel die Gütertrennung nicht zusätzlich vereinbart werden muss, sodass die Notargebühren geringer ausfallen können, und die Übernahme der Immobilie während der Ehe, also vor Rechtskraft der Scheidung, im Normalfall grunderwerbssteuerfrei ist. Nach Rechtskraft der Scheidung kann hingegen eine Grunderwerbssteuer anfallen.

Hier gilt für mich bei der Beratung jedoch immer der Grundsatz: Ich bin Fachanwältin für Familienrecht und keine Fachanwältin für Steuerrecht. Deshalb empfehle ich, jede Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung vor der Beurkundung von einem Steuerberater überprüfen zu lassen. Diese Empfehlung spricht im Übrigen auch der Bundesgerichtshof aus.

Und wie verhält es sich, wenn die Eheleute die Immobilie verkaufen möchten?

Sind sich die Ehegatten einig, dass die Immobilie verkauft werden soll, können sie diesen Schritt jederzeit angehen. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie vor oder nach Rechtskraft der Scheidung veräußert wird. Der Wert der Immobilie wird bei der Festsetzung des Verfahrenswertes der Scheidung in jedem Fall berücksichtigt, entweder aufgrund des vorhandenen Sachwertes oder des erhaltenen Verkaufserlöses.

Wie funktioniert eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung wird in der Regel nur bei hoch eskalierten Fällen beantragt, das heißt, wenn das Paar sich absolut nicht einigen kann und die Versteigerung der Immobilie als letzter Ausweg gesehen wird. Das Verfahren selbst kann bis zu zwei Jahre oder auch länger dauern. In aller Regel gelingt aber unter dem Druck des herannahenden Versteigerungstermins doch noch eine Einigung, so dass eine Teilungsversteigerung in den meisten Fällen gar nicht durchgeführt wird. Dies kann ich auch nicht empfehlen, da man bei diesem Verfahren alle Entscheidungen aus den Händen geben muss. Man hat bspw. keinen Einfluss auf die Person des Ersteigernden oder sonstige Bestimmungen des Eigentumsübergangs.

Welche generellen Tipps können Sie Personen geben, die sich erstmalig mit dem Thema Scheidung auseinandersetzen, bei der auch eine Immobilie berücksichtigt werden muss?

Generell sollte man sich, wenn man sich eine Immobilie gemeinsam anschafft, immer im Klaren darüber sein, was dies im Scheidungsfall bedeutet. Oftmals macht es Sinn, sich vor dem Kauf oder auch vor der Heirat beraten zu lassen und ggf. einen Ehevertrag aufzusetzen, der den Umgang mit dem Familienheim bei einer Scheidung regelt. Dies kann dem Paar im Ernstfall hohe Kosten und Streit ersparen.

Gibt es keinen Ehevertrag und steht eine Trennung im Raum, sollte sich das Ehepaar zunächst einen Überblick über die aktuelle Situation verschaffen und alle grundlegenden Fragen klären. Dazu gehört bspw. wer in der gemeinsamen Wohnung bleiben darf, wie es unterhaltsrechtlich weitergeht und wie hoch Eigentum und Zugewinn zu bewerten sind. Wie gesagt, ist es ratsam, zu diesem Zeitpunkt eine Erstberatung durch einen Fachanwalt für Familienrecht in Anspruch zu nehmen, um alle wichtigen Punkte im Blick zu haben.

Sie arbeiten auch als Mediatorin – inwieweit kann dies in einem Scheidungsfall mit Immobilien hilfreich sein?

Hierzu fällt mir ein Zitat von Rudolf von Jhering, einem deutschen Rechtswissenschaftler aus dem 19. Jahrhundert ein. Dieser sagte: „Das Ziel des Rechts ist der Friede. Das Mittel dazu der Kampf.“ Hierdurch wird auf den Punkt gebracht, was ich in meiner Arbeit häufig beobachte: dass sich die meisten Mandanten für ihr Leben nach Trennung und Scheidung Frieden wünschen. Tatsächlich besteht der gerichtliche Weg dorthin jedoch häufig erstmal aus einem Kampf um Ansprüche und Forderungen.

Wenn beide Eheleute den Streit möglichst vermeiden wollen, können sie auch ein anderes Mittel wählen, um ans Ziel zu gelangen. Also nicht den Kampf, sondern die Mediation. Bei der Mediation sind die Eheleute dann deutlich autonomer, da sie ihre eigenen Regelungen finden können, die nicht an die Vorstellungen des Gesetzgebers gebunden sind. Ein klassisches Beispiel ist das Eigentum: dieses wird vom Familiengericht nicht geregelt, so dass keiner den anderen zum Verkauf zwingen kann. Mithilfe der Mediation als geführtem Vermittlungsverfahren kann dann den Leuten geholfen werden, eine eigene Regelung zu finden, die von beiden Seiten als fair betrachtet wird. Grundlegend hierfür ist jedoch immer, dass beide Seiten freiwillig teilnehmen.

Manchmal lässt sich aber auch nicht alles im Rahmen der Mediation außergerichtlich regeln, weil bspw. die Meinungsverschiedenheiten doch zu groß sind. Soweit dies die Regelung von Immobilieneigentum betrifft, kann das Familiengericht nicht angerufen werden, da es hier nicht zuständig ist. In solchen Fällen schlage ich den Eheleuten gerne das güterichterliche Verfahren vor.

Wie funktioniert das güterichterliche Verfahren?

Ein güterichterliches Verfahren kommt genauso wie die Mediation nur dann zustande, wenn beide Seiten damit einverstanden sind. Hierbei gibt es dann einen sogenannten Güterichter. Dieser arbeitet wie ein Mediator, wird jedoch vom Gericht gestellt und ist damit kostenlos. Das heißt, dass dadurch keine gesonderten Gerichtsgebühren entstehen.

Während des Verfahrens sind nur fünf Personen anwesend: Der Güterichter, beide Ehegatten und jeweils deren Anwälte. In genau dieser Konstellation wird dann mithilfe von Mediationsrichtlinien nach einer Lösung für das bestehende Problem gesucht. Meine Erfahrungen mit diesem Verfahren sind sehr positiv, weshalb ich es für ein hervorragendes Zwischenverfahren halte. Gerade dann, wenn beide Parteien noch miteinander reden können, aber anders als bei der außergerichtlichen Mediation die Autorität des Gerichts benötigt wird.

Hinweis zum Haftungsausschluss: Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.

Checkliste Scheidung mit Haus: Klarheit schaffen

 

Stellt sich bei einer Scheidung die Frage, was mit einem gemeinsamen Haus oder einer gemeinsamen Wohnung geschehen soll, bieten sich also viele verschiedene Lösungen an. Um Ihnen die Entscheidungsfindung etwas zu vereinfachen, haben wir Ihnen eine Checkliste zusammengestellt. Durch die Beantwortung der einzelnen Fragen können Sie für sich mehr Klarheit schaffen und bestenfalls gemeinsam zu einem Entschluss kommen.

Der Ehevertrag als Stresskiller

 

Ehevertrag

Wem das Haus letztlich gehört, steht im Grundbuch. Und je nachdem was dort steht, gibt es für das Ehepaar verschiedene Möglichkeiten, wie sie mit der Immobilie verfahren können. Doch neben dem Grundbucheintrag spielt auch der Ehevertrag eine wichtige Rolle, falls denn einer geschlossen wurde.

Dass viele Paare zuversichtlich auf einen Ehevertrag verzichten, ist in vielen Scheidungsfällen kritisch. Vor allem, wenn es ein Haus oder eine Wohnung besitzt oder daran arbeitet, sich den Traum vom gemeinsamen Eigenheim zu erfüllen, ist ein Ehevertrag sehr zu empfehlen. Denn dieser, von vielen als Romantik-Killer wahrgenommen, kann später im Scheidungsfall ein wahrer Stresskiller sein. So kann das Paar in einem Vertrag genau festlegen, was mit dem Zuhause passiert, sollte es zur Scheidung kommen. Damit sparen sich die Ehegatten schon mal einen großen Streitfaktor, gerade wenn sie als gemeinsame Eigentümer im Grundbuch notiert sind. Sie müssen sich nicht erst darauf einigen, ob sie das Haus verkaufen wollen oder einer es behält. So reduzieren sie das Risiko einer unvorteilhaften Teilungsversteigerung.

Generell gilt: Was im Ehevertrag festgelegt wurde, wird bei der Scheidung auch umgesetzt. Dabei gibt es die verschiedensten Möglichkeiten zur Ausgestaltung des Ehevertrags. Die Eheleute können die gesetzliche Zugewinngemeinschaft nach ihren Wünschen modifizieren. Sie können sich aber auch mit einer geregelten Gütergemeinschaft oder Gütertrennung gegen eine Zugewinngemeinschaft entscheiden. Was am besten für einen ist, hängt ganz von der individuellen Lebenssituation ab. Von der finanziellen Lage beider, von Zukunftsplänen oder von dem bereits gemeinsamen Besitz. Deshalb ist eine ausführliche Beratung durch einen Rechtsexperten der beste Weg, einen Ehevertrag zu schließen. Denn was für den einen oder anderen gut ist, muss nicht gleichzeitig auch gut für Sie und Ihren Partner sein.

6 Tipps für den sorgenfreien Verkauf

 

Ist letztendlich die Entscheidung für einen Verkauf gefallen, so gilt es in der Folge viele Punkte zu beachten. Damit der Hausverkauf auch im Scheidungsfall möglichst reibungslos und schnell von Statten geht, erläutern wir Ihnen in unserem Blogbeitrag „Scheidung: 6 Tipps für den sorgenfreien Verkauf“, welche Aspekte Sie unbedingt beachten sollten.

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6 Tipps Scheidung Hausverkauf