Der demographische Wandel in Deutschland führt dazu, dass immer mehr Menschen immer wertvollere Immobilien erben: Im Schnitt rechnet jeder zweite Deutsche damit, irgendwann im Leben eine Immobilie zu erben.

Allerdings bleiben geerbte Häuser oder Wohnungen nicht immer aufgrund von Eigenbedarf oder Vermietungsplänen im Besitz des Erben. Diese besitzen nämlich häufig bereits eine Immobilie, sind nicht bereit, für die geerbte Immobilie umzuziehen, etwaige Sanierungskosten zu tragen oder haben beispielsweise finanzielle Verbindlichkeiten, die einen Verkauf attraktiv machen.

Die Aufgaben und rechtlichen Pflichten, die beim Verkauf einer geerbten Immobilie auf Sie zukommen, mögen auf den ersten Blick erschlagend wirken. Die realbest-Experten sind dafür da, Ihnen diesen Prozess näherzubringen und den Verkauf für Sie so einfach wie möglich zu machen.

In aller Kürze: Das Wichtigste zum Verkauf einer geerbten Immobilie


Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, gibt es einige wichtige Punkte, über die Sie sich unbedingt im Klaren sein sollten. Hier in aller Kürze:

  • Erbe annehmen oder ausschlagen?
    Sie müssen ein Erbe nicht annehmen, wenn Sie nicht möchten. Sie übernehmen mit einem Erbe auch Pflichten, beispielsweise Schulden und Steuer- oder bestimmte Instandhaltungspflichten. Sie sollten zunächst einen Blick ins Grundbuch werfen, um zu entscheiden, ob Sie ein Erbe ausschlagen oder annehmen. Dabei ist jedoch unbedingt zu beachten, dass ein Nachlass nur vollständig angenommen oder ausgeschlagen werden kann – im Nachlass befindliche Immobilien auszuschlagen und beispielsweise liquide Mittel aus dem Nachlass anzunehmen, ist nicht möglich.

 

  • Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?
    Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, kann lediglich die gesamte Erbengemeinschaft darüber entscheiden, was mit dem Nachlass und einer womöglich darin enthaltenen Immobilie geschehen soll. Als Alleinerbe sieht das ganz anders aus. Dies kann im Falle einer Erbengemeinschaft Schwierigkeiten bedeuten, wenn die Miterben beispielsweise unterschiedliche Vorstellungen zum weiteren Vorgehen haben oder sich nicht gut miteinander verstehen.

 

  • Steuerpflicht bei geerbten Immobilien
    Wer erbt, muss je nach Situation Steuern entrichten. Je nach Verkehrswert der Immobilie kann auch darauf eine Erbschaftssteuer fällig werden. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fallen außerdem Steuern auf den Verkaufserlös an, unter bestimmten Umständen kommt auch noch eine sogenannte Spekulationssteuer hinzu.

 

Geerbtes Haus verkaufen

Was ist das geerbte Haus wert?

Immobilie geerbt: Was Sie jetzt tun sollten

 

Wenn Sie erst kürzlich Erbe geworden sind, ist es ganz normal, falls Sie sich ratlos oder überfordert fühlen: Mit einer Erbschaft kommen eben – neben dem meist emotional belastenden Tod einer nahestehenden Person – auch Aufgaben und Pflichten auf Sie zu. Um Ihnen zu etwas Durchblick zu verhelfen, haben wir den Prozess ganz grob in seine wichtigsten Bestandteile heruntergebrochen:

1. Sind Sie Erbe oder Vermächtnisnehmer?

Der Erblasser – also die verstorbene Person – kann in seinem Testament oder Erbvertrag Erben bestimmen, er kann jedoch auch Vermächtnisnehmer einsetzen. Je nachdem, ob Sie tatsächlich Erbe oder lediglich Vermächtnisnehmer sind, haben Sie unterschiedliche Pflichten. Hier sollten Sie sich also zunächst unbedingt Klarheit verschaffen. Vermächtnisnehmer erhalten nämlich lediglich einen Vermögensgegenstand, sind jedoch nicht offizieller Rechtsnachfolger des Erblassers. Vermächtnisnehmer sind nicht Bestandteil von Erbengemeinschaften, sie unterliegen keinen Pflichten wie sie es bei einer Erbschaft tun würden.

2. Erbe ausschlagen oder annehmen?

Nicht vergessen: Als Erbe erhalten Sie den gesamten Nachlass, den der Erblasser Ihnen vermacht hat. Das bezieht jedoch auch Verbindlichkeiten wie Schulden des Erblassers mit ein. Verschaffen Sie sich also einen Überblick über die finanzielle Situation des Erblassers, bevor Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Dazu sollten Sie jedoch noch nicht den Erbschein beantragen – die Rechtsprechung wertet die Beantragung eines Erbscheins nämlich als Annehmen der Erbschaft. Wenn Sie sich unsicher sind, ob der Nachlass beispielsweise überschuldet ist, stellt das BGB als Möglichkeit zur Haftungsbeschränkung des Erben beispielsweise die Anordnung einer Nachlassverwaltung oder einer Nachlassinsolvenz zur Verfügung. Ob dieses Vorgehen im vorliegenden Fall Sinn ergibt und ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, kann jedoch nur einzelfallbezogen – am besten im Gespräch mit einem Anwalt – beurteilt werden.

2. Erbschein besorgen

Der Erbschein ist das Dokument, das eine Person als rechtmäßigen Erben eines Erblassers bestätigt. Um das Grundbuch einer Immobilie einsehen zu können und im Grundbuch als neuer Besitzer geführt zu werden – denn das geschieht nicht von alleine – benötigen Sie den Erbschein. Diesen beantragen Sie bei dem Amtsgericht, das für den Bezirk zuständig ist, in dem der Erblasser den letzten Wohnsitz hatte.

4. Grundbucheintrag ändern lassen

Wenn Sie beziehungsweise die Erbengemeinschaft das Erbe annehmen möchten, müssen der oder die Erben schriftlich einen Antrag beim Grundbuchamt stellen, um die Erben im Grundbuch als Eigentümer eintragen zu lassen.

5. Geerbte Immobilie verkaufen

Wenn Sie nun die Immobilie weder selbst nutzen, noch anderweitig vermieten möchten, wäre es womöglich keine schlechte Idee, die Immobilie zu verkaufen. Manchen Erben fällt es schwer, manch andere empfinden es als Erleichterung, eine geerbte Immobilie zu verkaufen. So oder so fällt der Zeitpunkt des Verkaufs oft mit der Trauerphase zusammen, was bei dem ohnehin schon zeitintensiven Immobilienverkauf zusätzlichen Stress bedeuten kann. Angesichts der vielen möglichen, teils sehr kostspieligen Fettnäpfchen, in die man beim privaten Verkauf einer Immobilie treten kann, ist es schön, wenn man diese emotional schwierige Zeit nicht alleine meistern und den Immobilienverkauf nicht alleine stemmen muss.

Hier kommen die realbest-Experten ins Spiel: Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von realbest erfahren Sie schnell und einfach den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Im Anschluss finden wir gerne gemeinsam mit Ihnen den Immobilienmakler, der zu Ihnen passt und der Ihnen kompetent zur Seite steht. Auch den restlichen Verkaufsprozess müssen Sie dann nicht allein durchstehen – realbest bleibt über den gesamten Zeitraum hinweg Ihr Ansprechpartner.

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Steuern auf geerbte Immobilien: Was Sie wissen sollten

 

Wer eine Immobilie erbt, muss dies innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt melden. Das rührt daher, dass das Finanzamt die Steuerschuld feststellen muss, die eventuell auf das Erbe entfällt. Die Erbschaftssteuer wird dann auf den Nachlass erhoben, wenn der Wert des Nachlasses, in diesem Fall der Immobilie, den gesetzlich geregelten Steuerfreibetrag überschreitet. Wie hoch dieser Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Das Wichtigste, was Sie über die Erbschaftssteuer wissen müssen, erfahren Sie auf unserer Ratgeberseite zur Erbschaftssteuer.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, die der Erblasser erst weniger als zehn Jahre zuvor erworben hat UND der Erblasser die Immobilie nicht selber bewohnt hat, wird in der Regel auch eine Spekulationssteuer fällig. Deren Höhe und auch, ob die Steuer tatsächlich fällig wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Das Wichtigste rund um die Spekulationssteuer erfahren Sie auf unserer dazugehörigen Ratgeberseite.

Sonderfall Erbengemeinschaft: Was kommt auf Sie zu?

 

altes Familienfoto vor WohnhausWer Alleinerbe ist, hat den Vorteil, alles rund um die Erbangelegenheiten selbst entscheiden zu können: Nehme ich das Erbe an und behalte also den gesamten Nachlass? Vermiete oder verkaufe ich die im Nachlass enthaltene Immobilie? Oder schlage ich das Erbe doch besser aus?

Anders ist das jedoch, wenn ein Erbe an mehrere Personen verteilt wird – dann spricht man von einer Erbengemeinschaft. In einer solchen Gemeinschaft kann keiner der Miterben allein über den gesamten Nachlass entscheiden. Jede Entscheidung bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft. Nicht selten ist es innerhalb der Erbengemeinschaft jedoch sehr schwierig, einen Konsens zu finden. Welche Rechte haben Sie in einem solchen Fall? Wie können Sie und die Miterben sich eventuell doch einig werden – und was passiert eigentlich, wenn die Erbengemeinschaft sich partout nicht einig werden kann? Auf diese und weitere Fragen geben wir Ihnen gerne eine Antwort: Alles rund ums Thema Erbengemeinschaft.