In aller Kürze: Was ist eine Erbengemeinschaft?

 

Wenn ein Erblasser, also die verstorbene Person, mehrere Erben hinterlässt, wird der Nachlass zum gemeinschaftlichen Vermögen der Miterben, unabhängig davon, wie viele Personen zu Erben berufen sind. Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft – der Nachlass mit all seinen Nachlassgegenständen gehört den Miterben gemeinschaftlich. Auch alle Rechte und Pflichten des Erblassers fallen den Miterben gemeinschaftlich zu. Ziel der Miterben in der Erbengemeinschaft sollte es sein, den Nachlass schnell und ohne Konflikte aufzuteilen und so die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen.

Was ist die Schwierigkeit bei einer Erbengemeinschaft?

 

Auf die Bildung einer Erbengemeinschaft haben die einzelnen Personen zunächst einmal keinen unmittelbaren Einfluss. Eine Erbengemeinschaft bildet sich immer dann, wenn ein Erblasser mehrere Erben bedenkt und diese Erben jeweils die Erbschaft annehmen. Eine solche Erbengemeinschaft kann entstehen, wenn der Erblasser mit seinem Testament mehrere Personen zu seinen Erben einsetzt oder auch, wenn die sogenannte gesetzliche Erbfolge eintritt und nach dieser gesetzlichen Erbfolge mehrere Personen erbberechtigt sind (z.B. mehrere Kinder oder ein Kind neben dem Ehegatten oder auch die eigenen Eltern).

Befindet sich im Nachlass eine Immobilie, kann es kompliziert werden, denn: Keiner der Erben kann über einen einzelnen Nachlassgegenstand alleine verfügen. Der gesamte Nachlass gehört allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen gemeinsam den Nachlass bis zu seiner Auseinandersetzung verwalten. Will ein Miterbe oder wollen mehrere Miterben einen Nachlassgegenstand, z.B. ein Grundstück mit Immobilie oder eine Eigentumswohnung, verkaufen, reicht bereits ein einzelner Miterbe aus, um diesen Verkauf zu blockieren. Nur dann, wenn sich alle Miterben einig sind, kann verkauft werden. Nur in einem solchen Szenario kann die Erbengemeinschaft insgesamt unkompliziert auseinandergesetzt werden. Was passiert allerdings, wenn die Miterben sich nicht einig werden können? Wie kann der Nachlass und auch eine zum Nachlass gehörende Immobilie dann versilbert werden?

Die Erbengemeinschaft als sogenannte Zwangsgemeinschaft

Die Erbengemeinschaft ist kein dauerhaft bestehendes Konstrukt, sondern entsteht vielmehr als eine Art zufällige Gemeinschaft; keiner der Miterben hat Einfluss auf die Zusammensetzung und kann sich seine „Mitspieler“ aussuchen. Die Erbengemeinschaft soll daher aus der Idee des Gesetzgebers heraus nur für einen bestimmten Zeitraum existieren und dann von den Miterben gemeinschaftlich durch Auseinandersetzung aufgelöst werden. Eine Beendigung einer solchen Erbengemeinschaft geschieht daher nicht von selbst, sondern setzt vielmehr aktives Handeln aller Miterben gemeinsam voraus. Bis zur Auseinandersetzung verwalten die Miterben den Nachlass gemeinsam. Kosten, die im Zusammenhang mit dem Nachlass anfallen, wie z.B. die Nebenkosten für eine Immobilie, also Strom- und Gaskosten, Grundsteuer etc., werden aus dem Nachlass beglichen.

Während vielschichtige Nachlässe, also Nachlässe, die aus vielen unterschiedlichen Vermögenswerten bestehen, wie z.B. Schmuck, Immobilien, Bargeld, häufig in ihrer Auseinandersetzung schwierig sind, sind in der Regel Nachlässe, deren Wert sich ausschließlich in Geld, Bankguthaben, Wertpapieren und Aktien darstellt, einfacher zu verwalten und aufzuteilen. Befindet sich im Nachlass ein Grundstück mit Immobilie oder eine Eigentumswohnung, kann es schon komplizierter werden: Was, wenn sich beispielsweise Geschwister nicht darüber einig werden können, was mit dem gemeinsamen Elternhaus passieren soll? Diese Frage möchten wir Ihnen gerne beantworten.

"Manchmal verbitterte Streitgemeinschaften" – Experten-Interview mit
Dr. Stefanie Scheuber,  Fachanwältin für Erbrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Mit Immobilien, die an eine Erbengemeinschaft vererbt werden, wird es leider oft richtig kompliziert. Um etwas Licht ins juristische Dunkel zu bringen, haben wir uns mit Frau Dr. Stefanie Scheuber unterhalten.

Frau Scheuber ist Fachanwältin für Erbrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Nürnberg und wurde vom Magazin Focus seit 2013 bereits mehrfach unter den besten deutschen Privatrechtsanwälten für Miet- und Erbrecht gelistet. Nun steht sie uns freundlicherweise Rede und Antwort zu den wichtigsten Fragen aus ihren Fachgebieten.

Sind Erbengemeinschaften Ihrer Erfahrung nach meistens harmonisch oder kommt es häufig zu Unstimmigkeiten?

Das kommt drauf an: Sind Erbengemeinschaften gut organisiert, weil sie beispielsweise einem Testamentsvollstrecker unterstellt sind, oder sind die Erben vom Erblasser vorher informiert worden und haben gemeinsam mit diesem das Konstrukt erarbeitet, können Erbengemeinschaft durchaus harmonisch sein.

Hat der Erblasser im Alleingang verfügt und war wenig interessiert an einer Streitvermeidung nach seinem Ableben, hat also auf Hilfestellungen an die Erben verzichtet, können Erbengemeinschaften mitunter verbitterte ‚Streitgemeinschaften‘ sein. Die Auseinandersetzungen können sich dann ganz häufig über Jahre hinziehen und immense Geldsummen verschlingen.

Gibt es auch dann, wenn sich die Erbengemeinschaft einig über den Verkauf einer geerbten Immobilie ist, mögliche Fettnäpfchen oder Fallstricke?

Der Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks aus einer Nachlassmasse unterliegt keinen Besonderheiten im Vergleich zu einem 'normalen' Verkauf.

Im Vorfeld muss lediglich die erbrechtliche Situation geklärt und die Erbenstellung aller Erben nachgewiesen sein. Dies geht entweder über einen Erbschein, der beantragt werden muss, oder über die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts zur letztwilligen Verfügung in Kombination mit einer notariellen letztwilligen Verfügung. Nur mit solchen Unterlagen kann ein Verkauf schlussendlich vollzogen werden, da Änderungen im Grundbuch bestimmten Formvorschriften unterliegen.

Der Erlös ist dann gemäß der Erbquoten aufzuteilen.

Welche Möglichkeiten hat die Erbengemeinschaft, wenn ein einzelner Erbe den Hausverkauf blockiert?

Wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert, sieht das Gesetz die zwangsweise Veräußerung durch eine sogenannte Teilungsversteigerung vor.

Durch eine Teilungsversteigerung können Gemeinschaften zwangsweise und ohne Einverständnis der übrigen Beteiligten aufgelöst werden. Eine solche Teilungsversteigerung ist eine Unterart der Zwangsversteigerung und muss über das Gericht durchgeführt werden. Dort ist also auch der Antrag zu stellen.
Der Antragsteller muss sodann die (geringen) Verfahrenskosten für das Versteigerungsverfahren ebenso vorschießen wie die Kosten für den Sachverständigen. Das Gericht beauftragt nämlich einen Sachverständigen zur Wertermittlung. Mit Zuschlag der Immobilie an den Ersteher erhält der Antragsteller dann die vorgeschossenen Sachverständigenkosten vorab aus dem Erlös ausgezahlt.
 Wenn die Immobilie dann durch die Versteigerung versilbert wurde, muss der Erlös im Zuge der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verteilt werden. Häufig setzt sich im Rahmen dieser Verteilung jedoch die Unstimmigkeit, die es bereits im Zusammenhang mit dem Hausverkauf gegeben hat, fort.

Was passiert, wenn ich der einzige Miterbe bin, der verkaufen möchte? Wie kann ich trotzdem an meinen Anteil kommen?

Will ich als Einziger verkaufen, besteht die Möglichkeit – hier sieht das Gesetz auch ein Vorkaufsrecht vor – meinen Erbengemeinschaftlichen Anteil an einen anderen Miterben zu übertragen. Hier wird jedoch nicht ein Anteil an einer Immobilie veräußert, vielmehr der Erbanteil. Hat kein Miterbe Interesse daran, meinen Erbanteil zu erwerben, bleibt auch hier wieder die Teilungsversteigerung.

Was sind die drei wichtigsten Tipps, die sie einem Erblasser, der an eine Erbengemeinschaft vererbt, mit auf den Weg geben können?

1. Sprechen Sie mit den potentiellen Erben und fragen ab, wie sie sich „die Erbschaft“ vorstellen.

2. Überlegen Sie, ob die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers sinnvoll ist.

3. Überlegen Sie, inwieweit wirtschaftlich ein Ergebnis erzielt werden kann, welches einer Erbengemeinschaft entspricht, ohne dass tatsächlich eine Erbengemeinschaft installiert werden muss. Möglicherweise stehen andere erbrechtliche Instrumentarien wie zum Beispiel das Vermächtnis zur Verfügung, sodass auch der Einsatz eines Alleinerben bei gleichzeitiger wirtschaftlicher Beteiligung anderer Personen denkbar ist, ohne diese anderen Personen zu Miterben zu machen.

Hinweis zum Haftungsausschluss: Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.

Familie auf Beerdigung mit Rosen in den Händen

 

Der Idealfall: Die Erbengemeinschaft ist sich einig


Wünschenswert ist es, wenn sich die Erbengemeinschaft trotz oder nach Bewältigung der Trauer über den Verstorbenen über das Vorgehen bezüglich des Nachlasses einig ist,  wenn sie also bezogen auf alle Nachlassgegenstände eine einvernehmliche Aufteilung bzw. ein einvernehmliches Vorgehen finden kann.

Generell gibt es mehrere Arten, wie in diesem Fall mit einer Nachlassimmobilie verfahren werden kann:

  1. Die Erben beschließen, das Grundstück mit Immobilie oder die Eigentumswohnung zu verkaufen. Der Erlös wird dann gemäß der erbrechtlichen Vorgaben im Zuge der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft aufgeteilt.
     
  2. Einer oder mehrere Miterben wollen Grundstück oder Eigentumswohnung übernehmen und wollen andere Miterben bezüglich des gesamten Nachlasses dann auszahlen. Dazu müssen die anderen Miterben jedoch einverstanden sein.
     
  3. Alle Miterben sind sich darüber einig, dass die Immobilie vermietet werden soll. Erträge aus der Vermietung fließen der Erbengemeinschaft zu.
     

Soll ein Grundstück mit Immobilie oder eine Eigentumswohnung von den Miterben als Erbengemeinschaft verkauft werden, müssen dafür alle Miterben an einem Strang ziehen, d. h. alle Miterben müssen damit einverstanden sein. Ein solcher Verkauf läuft prinzipiell nicht anders als jeder Immobilienverkauf: Es bedarf eines notariellen Kaufvertrags. Der Kauferlös fließt dann wieder der Erbengemeinschaft zu, die diesen später im Zuge der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft gemäß den erbrechtlichen Vorgaben aufteilt.

Wollen einer oder mehrere Erben aus der Erbengemeinschaft ausscheiden und andere Erben den jeweiligen Anteil übernehmen, ist es möglich, dass diese Erben im Wege des Erbteilskaufs oder der (unentgeltlichen) Erbteilsübertragung ihren Anteil auf einen anderen Miterben übertragen. Je nach Zweck dieser Übertragung kann es Sinn machen, entweder den Steuerwert der Immobilie oder den sogenannten Verkehrswert ermitteln zu lassen. Die Herangehensweise hängt hier von der Zielsetzung des Verkaufs bzw. der Übertragung ab.

Wie viel ist die geerbte Immobilie wert?

Die Erbengemeinschaft ist sich nicht einig – was nun?

 

Idyllisches Landhaus mit HolzverkleidungEs gibt unzählige mögliche Gründe dafür, warum die Erbengemeinschaft sich im Hinblick auf eine ererbte Immobilie nicht einig wird. Oft liegt das daran, dass Grundstücke, Häuser und Wohnungen mit vielen kostbaren Erinnerungen und Emotionen aufgeladen sind. Der Verkauf ist dann, nachdem man bereits einen nahestehenden Menschen verloren hat, einfach zu viel für manche Beteiligte.

Fakt ist jedoch: Eine Immobilie stellt zwar einen Wert dar, ist jedoch nie frei von Verpflichtungen und Kosten. Die Feuerversicherung muss weiter bezahlt werden, die Grundsteuer, öffentliche Abgaben  und weitere Nebenkosten fallen hier an. Das Haus muss zudem instandgehalten werden, wenn sein Wert stabil bleiben soll.

Die Erben in einer Erbengemeinschaft sollten also angesichts reeller Kosten, die auf Sie zukommen, sorgsam abwägen, wie sie weiter vorgehen wollen: Reicht die Liquidität, um die Immobilie noch eine gewisse Zeit zu halten und vielleicht zur Kostendeckung und Ertragserzielung zur vermieten? Stehen größere Instandsetzungsmaßnahmen an, die viel kosten? Steigen die Immobilienpreise oder fallen Sie? All dies sind Fragen, die sich die Miterben bei ihrer Entscheidung zum weiteren Vorgehen stellen sollten. Alle Beteiligten müssen diese Entscheidungen gemeinsam treffen und sollten daher ehrlich und auf Augenhöhe miteinander kommunizieren.

Wenn die Erben uneinig sind, bleibt nur ein zwangsweises Vorgehen

Können sich die Miterben bezüglich der Aufteilung des Nachlasses nicht einigen, bleibt nur mehr ein zwangsweises Vorgehen frei nach dem Motto „Bist du nicht willig, dann brauche ich Gewalt“. Hierfür hat der Gesetzgeber insbesondere das Mittel der Versteigerung vorgesehen. Sowohl einzelne bewegliche Gegenstände, wie Schmuck, können versteigert werden als auch Immobilien, die sich im Nachlass befinden.

Bei Immobilien nennt sich dieses Versteigerungsverfahren Teilungsversteigerung. Eine solche Teilungsversteigerung kann von jedem Miterben alleine beim zuständigen Gericht unter Einhaltung bestimmter Formalien beantragt werden. Obwohl der Erbe, der den Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt hat, sämtliche Kosten in dem Verfahren – insbesondere auch die Kosten für einen Sachverständigen, der den Verkehrswert der Immobilie in diesem Verfahren vorab ermittelt – vorschießen muss, lohnt sich ein solches Teilungsversteigerungsverfahren in der heutigen Zeit oftmals. Nicht selten werden im Rahmen der Teilungsversteigerung weit höhere Preise erzielt als im Rahmen eines normalen Verkaufs. Eine Garantie gibt es dafür aber natürlich nie. Allerdings muss sich der Erbe auf eine lange Verfahrensdauer von teilweise über einem Jahr einstellen und Geduld mitbringen. Ist das Grundstück bzw. die Immobilie dann versteigert, erhält er alle von ihm vorgeschossenen Kosten vorab aus dem Versteigerungserlös zurück, der Rest des Geldes fließt der Erbengemeinschaft zur weiteren Aufteilung zu.