Wer nach einem Todesfall in der nahen Verwandtschaft eine Immobilie erbt, muss eventuell auch Erbschaftssteuer darauf zahlen. Dieser Punkt gerät vor dem Hintergrund der emotionalen Belastung durch den Tod eines nahen Menschen oft in den Hintergrund – dabei sollte der Erbschaftssteuer besonderes Augenmerk gelten, da die Gesetze dazu in Deutschland leider recht komplex sind. Wir verraten Ihnen, was Sie wissen müssen.

Das Wichtigste in aller Kürze: Erbschaftssteuer auf Haus und Wohnung

 

  • Auf eine Immobilie aus einem Nachlass muss in Deutschland erst dann Erbschafssteuer gezahlt werden, wenn der Verkehrswert der Immobilie den jeweils gültigen Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag ist vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe abhängig. Auch der jeweils anfallende Steuersatz bzw. die Steuerklasse werden durch das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe bestimmt.
     
  • In Deutschland ist eine vererbte Immobilie steuerfrei, wenn sie selbst genutzt wurde, dann an den Ehepartner oder Kinder vererbt wird und weiterhin selbst genutzt werden soll. Das heißt: Wenn ein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner stirbt und eine Immobilie an den überlebenden Partner oder an die Kinder vererbt, fällt auf die Immobilie – das sogenannte Familienheim – keine Erbschaftssteuer an. Voraussetzung: Die neuen Bewohner müssen mindestens zehn Jahre in dem Haus wohnen bleiben. Vorsicht: Das bedeutet nicht, dass der Rest des Erbes ebenfalls steuerfrei ist!
     
  • Dabei ist die Nutzung der Immobilie als zweiter Wohnsitz ebenso unzulässig wie deren Vermietung. In solchen Fällen wird die Abgabe einer Erbschaftssteuer erforderlich.
     
  • Wenn die Immobilie an Kinder des Verstorbenen vererbt wird und die Wohnfläche der Immobilie mehr als 200 Quadratmeter beträgt, wird der Teil, der über die 200 Quadratmeter hinausgeht, ebenfalls erbschaftssteuerpflichtig.
     
  • Für Geschwister des Erblassers gelten solche Sonderregelungen nicht. Sie müssen ebenso Erbschaftssteuer auf die Immobilie entrichten wie Erben, die die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern verkaufen wollen. Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach der Höhe des Freibetrags und nach der Steuerklasse, die im Erbrecht eine andere ist als beispielsweise bei der Lohnsteuer. Wie die Regelungen hier genau aussehen, erfahren Sie weiter unten.


 

Erbschaftssteuer auf Immobilien – Wie sieht der Ablauf aus?

 

1. Erbschaft annehmen oder ausschlagen

Tatsächlich müssen Sie als allererstes entscheiden, ob Sie das Erbe überhaupt annehmen oder ob Sie es ausschlagen möchten. Es gibt unterschiedliche Situationen, in denen das Ausschlagen der Erbschaft sinnvoll sein könnte. Allerdings kann immer nur das gesamte Erbe ausgeschlagen oder angenommen werden, jedoch nicht einzelne Bestandteile des Nachlasses, wie beispielsweise eine darin enthaltene Immobilie. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie sich jedoch mit dem Ablauf der Zahlung der Erbschaftssteuer auf dieser Seite vertraut machen und die entsprechende Seite zum Thema besuchen: Erbe annehmen oder ausschlagen?
Auch ein Besuch beim Anwalt ist in solchen Situationen mehr als nur empfehlenswert – der bestmögliche Umgang mit einer Erbenstellung kann nämlich immer nur einzelfallbezogen beurteilt werden. Für generalisierende Aussagen sind Erbschaften zu individuell und das Erbschaftsrecht zu komplex.


2. Das Finanzamt informieren

Wenn Sie das Erbe annehmen, müssen Sie binnen 3 Monaten das Finanzamt darüber informieren – auch wenn gar keine Erbschaftssteuer anfällt. Zuständig ist nicht Ihr Finanzamt, sondern das Finanzamt, das zuletzt für den Verstorbenen zuständig war.

Um das Finanzamt über die Erbschaft zu informieren, genügt ein formloses Schreiben mit den folgenden Informationen:

  • Vor- & Nachname, Beruf und Adresse des Erblassers
  • Vor- & Nachname, Beruf und Adresse des Erben
  • Todestag und -ort des Erblassers
  • Gegenstand und Wert des Erbes
  • Rechtsgrundlagen für die Erbschaft, beispielsweise die gesetzliche Erbfolge oder das Testament
  • Verwandtschaftsgrad oder Verhältnis zum Erblasser
  • Informationen über etwaige frühere Zuwendungen des Erblassers an Sie


3. Steuererklärung für die geerbte Immobilie anfertigen

Auf Grundlage Ihrer Angaben im formlosen Schreiben entscheidet das Finanzamt, ob Sie eine Steuererklärung für die Erbschaft abgeben müssen. Falls dem so ist, müssen Sie zwei Dokumente ausfüllen:

Zum einen den sogenannten Mantelbogen, wo die grundlegenden Angaben zur Erbschaft abgefragt werden. Wenn es mehrere Erben gibt, muss der Mantelbogen eventuell auch mehrmals ausgefüllt werden, je nachdem ob jeder Erbe eine einzelne Erbschaftssteuererklärung abgibt oder ob Sie eine gemeinsame Erbschaftssteuererklärung abgeben.

Zum anderen müssen Sie die Anlage ausfüllen, in der genauere Angaben abgefragt werden. Bei mehreren Erben müssen alle ihre eigene Ausgabe der Anlage ausfüllen. Anschließend gehen die ausgefüllten Dokumente zurück ans Finanzamt.


4. Das Finanzamt prüft die Steuerpflicht

Auf Grundlage der Steuererklärung prüft das Finanzamt anschließend, ob Sie steuerpflichtig sind. Achtung: Bis Sie den entsprechenden Bescheid erhalten, können oft ein bis zwei Jahre vergehen, insgesamt hat das Finanzamt vier Jahre Zeit, um die Angaben zu prüfen und einen Bescheid zu verschicken.

Wie hoch ist der Steuerfreibetrag bei geerbten Immobilien?


Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser gelten verschiedene Freibeträge auf die Erbschaft. Alle Beträge, die diese Grenze überschreiten, müssen versteuert werden. Verwitweten Lebenspartnern steht der höchste Freibetrag in Höhe von 500.000 € zu, der in vielen Fällen die gesamte Erbschaft deckt. Wenn der Freibetrag nicht überstiegen wird, muss auch nichts versteuert werden. Zudem fällt die Erbschaftssteuer nur auf die Summe an, die den jeweils gültigen Freibetrag übersteigt, nicht auf den gesamten Wert der Erbschaft.

Hier sind die Freibeträge, wie sie nach dem Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) geregelt sind:

  • Verwitwete Lebenspartner: 500.000 €
  • Kinder: 400.000 €
  • Enkel: 200.000 €
  • Eltern und Großeltern: 100.000 €
  • Sonstige Erben: 20.000 €

Wie sind die Steuerklassen bei der Erbschaftssteuer geregelt?


Sofern der Wert der Erbschaft den jeweils gültigen Freibetrag übersteigt, muss der zusätzliche Betrag versteuert werden – der Erbe ist also steuerpflichtig. Bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien gibt es mehrere Steuerklassen, die sich jedoch von der Steuerklasse beispielsweise bei der Lohnsteuer unterscheiden. Stattdessen sind die Steuerklassen bei der Erbschaftssteuer ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad abhängig. Außerdem steigt der Steuersatz auch mit der Höhe des zu versteuernden Betrags.

Die Steuerklasse und der Steuersatz ergeben sich folgendermaßen:

  • Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Schwiegerkinder und -eltern, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner
  • Steuerklasse III: alle anderen Erben

 

Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien:

Zu versteuernder Betrag nach
Abzug des Freibetrags
Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
Bis 75.000 Euro 7 % 15 % 30 %
Bis 300.000 Euro 11 %  20 % 30 %
Bis 600.000 Euro 15 % 25 % 30 % 
Bis 6.000.000 Euro 19 %  30 % 30 %
Bis 13.000.000 Euro 23 % 35 % 50 %
Bis 26.000.000 Euro 27 % 40 % 50 %
Über 26.000.000 Euro 30 % 43 % 50 %

 

Ausnahmen hinsichtlich der Erbschaftssteuer auf Immobilien

 

Wie so häufig gibt es auch beim Erbschaftsteuergesetz Ausnahmen:

  • Erben können die Erbschaftssteuer über bis zu 10 Jahre zinslos stunden. Sollte der Erbe beispielsweise die anfallende Steuer nur durch den Verkauf der geerbten Immobilie zahlen können, hat er die Möglichkeit einen Antrag auf Aufschub zu stellen.
     
  • Wenn eine Immobilie geerbt wird, die aktuell vermietet ist, ist ein Teil der Immobilie von der Steuerpflicht ausgenommen: Vermietete Wohnimmobilien müssen nur zu 90 % ihres Verkehrswertes nach Abzug des Freibetrags versteuert werden.
     
  • Wenn der hinterbliebene Ehepartner nachweislich noch mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleibt, ist das Erbe steuerfrei. Die Steuerbefreiung gilt auch für beerbende Kinder. Hier greift aber die Einschränkung, dass die Wohnfläche der vererbten Immobilie nicht mehr als 200 m² betragen darf. Jeder weitere Quadratmeter muss von den Kindern versteuert werden.
Liegt Ihre Immobilie noch im Freibetrag?

Die Schenkung: Eine Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu umgehen

 

Wenn Sie als Erbe nicht bereits seit zehn Jahren selbst in der geerbten Immobilie wohnen, ist eine Schenkung die einzige Möglichkeit, legal die Erbschaftssteuer zu umgehen. Allerdings ist eine Schenkung nur möglich, wenn sie bereits zu Lebzeiten des Erblassers veranlasst wurde.

Wenn eine Immobilie an den Ehegatten oder einen eingetragenen Lebenspartner verschenkt wird, fällt keine Schenkungssteuer an. Bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, wie auch bei der Erbschaftssteuer. Hier gibt es jedoch einen Trick: Die Freibeträge für die Schenkungssteuer erneuern sich alle zehn Jahre – eine Immobilie kann also mit genügend Voraussicht ‘stückchenweise’ übertragen werden, sodass trotzdem keine Schenkungssteuer anfällt.

Ein Beispiel: Ein Vater möchte seiner Tochter eine Immobilie schenken, die gerade anderweitig vermietet ist. Die Immobilie ist 600.000 Euro wert, läge also über dem Freibetrag der Tochter. Nun kann der Vater 60 Prozent der Immobilie, was einem Wert von 360.000 Euro entspricht, steuerfrei an seine Tochter verschenken. In zehn Jahren kann er die restlichen 40 Prozent der Immobilie im Wert von 240.000 Euro verschenken – somit fällt überhaupt keine Schenkungssteuer an.

Der Vater kann und sollte in einer solchen Situation außerdem von seinem sogenannten Nießbrauch-Recht gebrauch machen. Ein Recht auf Nießbrauch sichert dem Vater nämlich nicht nur lebenslanges Wohnrecht, sondern stellt auch sicher, dass der Vater weiterhin ein Anrecht auf Mieteinnahmen durch die Immobilie besitzt. Das gilt selbst dann, wenn der Vater das Wohnrecht nicht mehr ausüben kann, beispielsweise wenn er erkranken sollte. Der Nießbrauch mindert außerdem den Wert einer Immobilie, sodass mehr Besitz steuerfrei verschenkt werden kann.

Seien Sie sich bitte bewusst, dass der Inhalt dieses Beitrags – auch wenn er nach bestem Gewissen recherchiert wurde – nicht verbindlich ist und keine individuelle Beratung durch einen Anwalt oder Steuerexperten ersetzen kann.
 

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