Die sogenannte Schenkung einer Immobilie ist oft die klügere Alternative zur Erbschaft. Allerdings erfordert die Schenkung nicht nur ein gewisses Maß an Weitsicht, sondern unterliegt auch gewissen Regeln, die das verschenkte Hab und Gut  – trotz des Namens – eventuell steuerpflichtig machen können. In vielen Fällen winken jedoch auch Steuervorteile gegenüber einer Erbschaft, vor allem dank höherer Freibeträge.

Was ist eine Schenkung und wann kann sie sinnvoll sein?

 

Eine Schenkung ist die freiwillige, unentgeltliche Übertragung von Vermögen oder Vermögenswerten auf eine andere Person. Sie muss zu Lebzeiten des Schenkers in die Wege geleitet werden. Generell kann man alle Vermögenswerte vom Haus bis zum Motorrad verschenken, es gelten aber zum einen besondere Regeln für verschenkte Immobilien, und zum anderen unterschiedliche Freibeträge je nach (Verwandschafts-)Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem.

Für eine Schenkung muss ein Vertrag zwischen Schenker und Beschenktem aufgesetzt werden. Hier müssen die verschenkten Vermögenswerte, Schenker und Beschenkter sowie die Einigkeit über eine unentgeltliche Zuwendung festgehalten werden. Bei Immobilien wird zudem eine notarielle Beurkundung benötigt. Für das Aufsetzen eines solchen Vertrags sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.

In vielen Fällen geht die Schenkung an eine Person, die das Vermögen später ohnehin erben würde. Trotzdem macht eine Schenkung meistens Sinn, weil man höhere Freibeträge nutzen und – bei genügend Weitsicht – eine Steuerpflicht oft komplett umgehen kann.

Welche Vorteile bietet eine Schenkung gegenüber einer Erbschaft?

 

Es gibt mehrere Vorteile bei der Schenkung von Immobilien:

  • Wenn eine Immobilie an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner verschenkt werden soll und es sich bei der Immobilie um das “Familienheim” handelt, ist die Schenkung steuerfrei. Es muss sich bei der Immobilie um den Mittelpunkt des familiären Lebens handeln. Hier gelten keine anderweitigen Fristen, die Immobilie zu behalten, auch der Wert oder die Größe der Immobilie spielen keine Rolle (vgl § 13 Abs. 1 Nr. 4a Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz).
     
  • Bei der Schenkung anderweitiger Immobilien hat der Ehegatte oder Lebenspartner einen Freibetrag von 500.000 Euro. Dieser ‘erneuert’ sich jedoch alle zehn Jahre. Der Wert der Schenkung wird beim Freibetrag mit jedem Jahr seit der Schenkung um 10 Prozent weniger berücksichtigt. Das heißt: Nach zehn Jahren wird die Schenkung nicht mehr berücksichtigt und der Ehepartner hat wieder den vollen Freibetrag zur Verfügung. So kann eine ansonsten steuerpflichtige Immobilie ‘stückchenweise’ über zehn oder mehr Jahre trotzdem steuerfrei verschenkt werden.
     
  • Bei Kindern des Schenkers gilt eine ähnliche Regel. Kinder besitzen zwar einen Schenkungssteuerfreibetrag von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG), dieser erneuert sich aber ebenfalls alle zehn Jahre. Noch dazu gilt dieser Freibetrag pro Elternteil, sodass Eltern, die gemeinsam eine Immobilie besitzen, Vermögen in Höhe von 800.000 Euro steuerfrei verschenken können.
     
  • Der Schenker kann sich mit einem sogenannten Nießbrauch bei der Schenkung einer Immobilie absichern. Das Nießbrauchsrecht sichert dem Schenker ein lebenslanges Wohnrecht sowie Anrecht auf eventuelle Mieteinnahmen. Mit einer Rückfallklausel kann der Schenker zudem Bedingungen aufstellen, bei deren Eintreten er das Geschenk wieder haben möchte.
     
  • Wenn bei einer verschenkten Immobilie ein Nießbrauch eingeräumt wird, reduziert das meistens auch die Schenkungssteuer. Dazu wird der Wert des Nießbrauchs von dem Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Dabei gilt: Je jünger der Schenker noch ist, umso mehr ist der Nießbrauch wert und umso mehr wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.
     

Alles über Schenkungssteuer und Freibeträge bei Immobilien


Wie beim Vererben einer Immobilie gelten auch bei einer Schenkung bestimmte Steuersätze und Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängig sind. Bedenken Sie dabei auch, dass Steuern nur auf den Betrag anfallen, der den jeweils geltenden Freibetrag übersteigt. Die Schenkung des Familienheims an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist steuerfrei, allerdings sind Immobilien, die nicht als Familienheim gelten, auch hier steuerpflichtig.
 

Höhe der Freibeträge und Schenkungssteuer bei der Schenkung von Immobilien:

Verwandtschaftsgrad Steuerklasse Steuersatz Freibetrag
Ehegatte; Eingetragene Lebenspartner I 7 - 30 % 500.000 Euro
Kinder; Stief- und Adoptivkinder I 7 - 30 % 400.000 Euro
Enkel (Eltern leben noch); Urenkel I 7 - 30 % 200.000 Euro
Enkel (beide Eltern verstorben) I 7 - 30 % 400.000 Euro
Geschwister; Geschiedener Ehegatte II 15 - 43 % 20.000 Euro
Nichten und Neffen II 15 - 43 % 20.000 Euro
Schwiegereltern; Stiefeletern; Schiegerkind II 15 - 43 % 20.000 Euro
Eltern; Großeltern II 15 - 43 % 20.000 Euro
Alle anderen Beschenkten III 30 - 50 % 20.000 Euro

 

Die jeweiligen Höchststeuersätze gelten erst bei einem steuerpflichtigen Betrag von mindestens 13 Millionen Euro. In der Steuerklasse I gilt der Höchsteuersatz von 30 Prozent beispielsweise sogar erst bei einem Wert von mehr als 26 Millionen Euro.

Sollte ich verschenken oder vererben?

 

Insgesamt wird in Deutschland viel mehr vererbt als verschenkt. Das liegt aber nicht daran, dass eine Erbschaft einfacher oder sinnvoller wäre als eine Schenkung, sondern meistens an fehlender Voraussicht, denn: Grundsätzlich gilt, dass es besser ist, eine Immobilie zu verschenken als sie zu vererben, wenn der Wert des Hauses oder der Wohnung jenseits des Erbschaftssteuer-Freibetrags liegt. Allerdings erfordert eine Schenkung auch eine entsprechend vorausschauende Denkweise und eine frühe Auseinandersetzung mit der Thematik.

Wer diese Voraussetzungen erfüllt, kann sich durch die Schenkung einer Immobilie einige Vorteile sichern:

  • Bei cleverer Schenkung fallen keine Steuern an
  • Das Vermögen lässt sich besser aufteilen als bei einer Erbschaft
  • Der Schenkende kann sich lebenslanges Wohnrecht sichern
  • Die komplexe Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft entfällt
  • Unter bestimmten, vorher festgelegten Bedingungen kann die Schenkung rückgängig gemacht werden

Letztlich ist es aber von Fall zu Fall unterschiedlich, ob sich eine Immobilienschenkung lohnt. Daher sollten Sie sich nicht davor scheuen, einen Anwalt oder Steuerberater zu konsultieren.

 

Höhe der Erbschaften und Schenkungen in Deutschland

 

 

Bleibe ich im Freibetrag oder muss ich Schenkungssteuer zahlen? –
Online-Wertermittlung für Immobilien

 

Wenn Sie eine Immobilie verschenken möchten oder sogar selbst ein Haus oder eine Wohnung geschenkt bekommen haben, sollten Sie den Wert der Immobilie ermitteln. So erfahren Sie, ob der Wert der Immobilie den jeweils gültigen Freibetrag übersteigt und wenn ja, um wieviel.

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