Krankheiten oder Unfälle können dazu führen, dass Immobilieneigentümer sich plötzlich nicht mehr selbstständig um ihr Hab und Gut kümmern können.

Dennoch fallen den nächsten Angehörigen die Rechte, beispielsweise eine Immobilie zu verkaufen, nicht einfach in den Schoß – dafür braucht es eine Vollmacht. Wir erklären Ihnen, was Sie alles dazu wissen müssen.

Mutter stellt Tochter Generalvollmacht aus

 

Welche Form muss eine Vollmacht für den Immobilienverkauf haben?


Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) macht zunächst einmal keine bestimmten Vorgaben im Hinblick auf die Form einer Vollmacht. Eine Vollmacht, gleich welcher Art und für welches Geschäft, kann sogar mündlich erteilt werden. Das Problem ist dann in aller Regel die Beweisbarkeit dieser Vollmacht. Um einen Grundstückskauf allerdings auch im Grundbuch umsetzen zu können, müssen alle Rechtsgeschäfte, die im Zusammenhang mit Grundstücken oder Eigentumswohnungen oder ähnlichen Rechten wie z.B. Nießbrauch stehen, unter Vorlage einer notariell beglaubigten oder beurkundeten Vollmacht geschehen. Weist eine Vollmacht diese Form nicht auf, ist zwar grundsätzlich der Kaufvertrag wirksam – eine rechtlich saubere Umsetzung wird allerdings dennoch nicht gelingen.

Eine einzige Erweiterung im Hinblick auf die Form gibt es noch für die landläufig bekannten Vorsorgevollmachten. Vorsorgevollmachten können in ihrer Unterschrift statt vom Notar auch von der zuständigen Betreuungsbehörde beglaubigt werden. Liegt eine solche Beglaubigung auf eine Vorsorgevollmacht vor, ist dies einer notariellen Beglaubigung oder Beurkundung gleichzustellen, sodass auch mit einer solchen Vollmacht eine Grundstücksübertragung rechtswirksam abgewickelt werden kann.

Geschäftsfähigkeit als Voraussetzung für Erstellung und Widerruf einer Vollmacht


Eine Vollmacht, unabhängig von der Form, kann nur erteilen, wer geschäftsfähig ist, also jeder, der eben nicht geschäftsunfähig ist.

Geschäftsunfähig nach dieser Negativdefinition des Gesetzes ist, wer jünger ist als sieben Jahre oder wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet.


Wann ein solcher Zustand gegeben ist, ist nicht unbedingt immer ersichtlich. Folge dessen ist, dass genau das Vorliegen der Geschäftsfähigkeit häufig ein Streitpunkt im Hinblick auf die Wirksamkeit einer Vollmacht ist. Auch wenn ein Notar bei einer beurkundeten Vollmacht in die Urkunde aufnimmt, dass nach seiner Überzeugung der Vollmachtgeber voll geschäftsfähig ist, ist durch diesen Satz keineswegs auch der Beweis dafür erbracht. Weder ein Anwalt noch ein Notar sind qua beruflicher Ausbildung Garanten für ein zuverlässiges Erkennen einer Geschäftsunfähigkeit.

Wenn also eine Vollmacht erteilt wird und z.B. aufgrund hohen Alters oder entsprechender Vorerkrankungen ein Risiko gesehen wird, dass die Vollmacht mit Blick auf die Geschäftsfähigkeit angegriffen wird, sollte der Vollmachtgeber eine ärztliche Bescheinigung eines Facharztes wie eines Neurologen oder Psychiaters der Vollmacht beifügen, die bescheinigt, dass Geschäftsunfähigkeit gegeben sein dürfte.

Ebenso wie das „Hin“ zur Vollmacht der Geschäftsfähigkeit bedarf, bedarf auch das „Zurück“ der Geschäftsfähigkeit: Auch ein Widerruf – ist die Vollmacht widerruflich gestaltet – kann nur im geschäftsfähigen Zustand erfolgen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Vollmacht notariell beurkundet oder beglaubigt ist oder ob sie lediglich privatschriftlich ausgestellt wurde. Sind Originale einer Vollmacht im Umlauf, die rechtswirksam widerrufen wurde, müssen Sie alles daran setzen, diese schnellstmöglich wieder in ihren Besitz zu bringen. Solang ein ehemals Bevollmächtigter ein solches Original in der Hand hat, kann er oder sie den Vollmachtgeber nach außen rechtswirksam vertreten, auch wenn er oder sie sich im Innenverhältnis hier schadensersatzpflichtig macht.
 

Die Feinheiten der Rechtsübertragung: Experten-Interview mit  Dr. Stefanie Scheuber, Fachanwältin für Erbrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Es gibt Feinheiten, die man bei der Rechtsübertragung mit Vollmachten beachten sollte – und wenn es um etwas so Wichtiges wie die Vollmacht für Grundstücksgeschäfte geht, ist man gut damit beraten, sich eingehend zu informieren, bevor man handelt.

Frau Dr. Stefanie Scheuber, Fachanwältin für Erbrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht in ihrer Kanzlei in Nürnberg, kennt sich bestens mit dem Thema aus: Sie wurde seit 2013 bereits mehrfach vom Magazin Focus unter den besten deutschen Privatrechtsanwälten für Miet- und Erbrecht gelistet. Nun hat Frau Dr. Scheuber sich freundlicherweise bereit erklärt, uns die wichtigsten Fragen rund um das Thema Vollmachten zu beantworten.

Gibt es unterschiedliche Arten von Vollmachten?

Ganz grundsätzlich ist die Vertretung einer Person formfrei möglich. Das heißt also: Eine Vollmacht kann ohne Hinzuziehung eines Notars mündlich oder schriftlich erteilt werden. Schriftlich meint in diesem Zusammenhang nicht unbedingt handschriftlich – anders als bei einem privatschriftlichen Testament –, sondern vielmehr maschinen- bzw. computergeschrieben.

Schon aus Beweiszwecken sollte von der mündlichen Erteilung einer Vollmacht allerdings abgesehen werden. Wird beabsichtigt, mit dieser Vollmacht Grundstücksgeschäfte, also beispielsweise den Kauf oder Verkauf, die Bestellung von Grundschulden, Eintragung von Nießbrauch vorzunehmen, bedarf es allerdings der notariellen Form – entweder beurkundet (der Notar liest vor), oder zumindest beglaubigt (der Notar bestätigt die Echtheit der vor ihm geleisteten Unterschrift).

Neben diesen formalen Unterschieden gibt es auch Unterschiede hinsichtlich des Umfangs einer Vollmacht. Man unterscheidet hier sogenannte Spezialvollmachten und Generalvollmachten. Eine Spezialvollmacht ist eine Vollmacht, die sich ganz konkret auf eine Vertretung innerhalb eines bestimmten Themenkreises, zum Beispiel des Grundstücksankaufs bezieht. Eine solche Spezialvollmacht kann unwiderruflich erteilt werden.
Eine Generalvollmacht dagegen umfasst ‚das gesamte Leben‘ einer Person; es berechtigt also dazu, den Vertretenen vollumfänglich zu vertreten. Eine solche Vollmacht kann aufgrund ihrer weitläufigen Tragweite nicht unwiderruflich erteilt werden. Eine klassische Generalvollmacht ist die sogenannte Vorsorgevollmacht, mit der – zur Meidung einer amtlichen Betreuung – eine Person vollumfänglich betreut werden kann, wenn sie selbst nicht mehr in der Lage ist, ihre Belange zu regeln.

Ganz unabhängig von der Art der Vollmacht und ihrer Form ist es immer notwendig, dass der Vollmachtgeber bei deren Hingabe geschäftsfähig ist. Besteht eine Geschäftsfähigkeit nicht mehr, kann auch eine Vollmacht nicht mehr erteilt werden.

Wer eine Vollmacht aufsetzen (lassen) möchte, wird dabei womöglich auch mit den Begriffen Außenverhältnis und Innenverhältnis konfrontiert – was bedeuten diese Begriffe?

Das Außenverhältnis bei einer Vollmacht bezeichnet das rechtliche Können. Jeder, der das Original einer Vollmacht in der Hand hat, kann im Verhältnis zu Dritten tätig werden, soweit die Vollmacht nicht im Außenverhältnis eingeschränkt ist. Eine solche Einschränkung liegt eben vor, wenn der Umfang auf ein bestimmtes Geschäft (Spezialvollmacht) zugeschnitten und damit beschränkt ist. Jeder Dritte darf sich darauf verlassen, dass die Person, die das Original der Vollmacht in den Händen hat, auch dazu berechtigt ist, mit dieser zu handeln. Wenn also eine Vollmacht widerrufen wird, ist es zwingend notwendig, alle Originale der Vollmacht dem Bevollmächtigten wieder wegzunehmen.

Das Innenverhältnis bei einer Vollmacht bezeichnet das rechtliche Dürfen. Im Innenverhältnis – rechtlich gesehen stellt dieses ein Auftragsverhältnis dar – wird festgelegt, was der Bevollmächtigte tun darf. Der Vollmachtgeber kann hier zum Beispiel Anweisungen zur Rangfolge bei mehreren Bevollmächtigten geben, oder genauere Vorgaben machen, wie Rechtsgeschäfte vorzunehmen sind. Möchte der Vollmachtgeber beispielsweise, dass eine Immobilie zwar verkauft werden kann, dabei allerdings ein bestimmter Mindestverkaufspreis nicht unterschritten wird, kann er dies im Innenverhältnis niederlegen. Klassischerweise werden im Innenverhältnis auch Dinge wie die Vergütung des Bevollmächtigten, dessen Haftung et cetera geregelt.

Hinweis zum Haftungsausschluss: Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.

Welchen Inhalt sollte eine Vollmacht haben?

 

Der Inhalt einer Vollmacht, also der Umfang und die genaue rechtliche Ausgestaltung der Befugnisse, kann nicht pauschal festgelegt werden. Es bedarf stets einer Betrachtung des Einzelfalls. Jede Vollmacht sollte auf das Rechtsgeschäft, welches mit ihr erledigt werden soll, und auf die Person, die sie hingibt und auch die, die sie bekommt, zugeschnitten sein. Insofern verbietet es sich vor allem immer dann, wenn Grundstücke oder Eigentumswohnungen mit der Vollmacht verwaltet werden sollen, eine solche Vollmacht pauschal und ohne sachkundige Beratung zu erstellen.

Von der Verwendung von Muster-Vollmachten, wie sie im Internet häufig zu finden sind, sollten Sie also Abstand nehmen.

Je nach inhaltlichen Befugnissen kann der Bevollmächtigte dann auch Immobilienvermögen verwalten und verkaufen.

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