Nach dem Hausverkauf können Steuern für Sie als Immobilienverkäufer fällig werden. Ob und welche Steuern das sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab – der erzielte Veräußerungsgewinn ist nur einer davon. Das Steuerrecht kann kompliziert und undurchsichtig werden – so muss der eine Verkäufer keine Steuern zahlen, während der andere Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer entrichten muss.

Wir haben uns für ein Experten-Interview mit einer bekannten Steuerberaterin und -expertin zusammengesetzt, die für uns netterweise Licht ins Dunkel bringt. Wann beim Immobilienverkauf welche Steuern anfallen, und ob Sie nicht doch steuerfrei Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen können, erfahren Sie im Folgenden. 

Das Wichtigste in aller Kürze: Diese Steuern können beim Immobilienverkauf anfallen

 

Generell gilt: Verkaufen Sie als privater Verkäufer eine Immobilie erst mindestens zehn Jahre nach ihrem Kauf, ist der Verkauf steuerfrei.

Wenn allerdings weniger als zehn Jahre seit dem Kauf vergangen sind, wenn Sie gewerblicher Immobilienhändler sind oder wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen zählt, können Steuern auf den Verkauf anfallen – und zwar folgende:

 

Art der Steuer Steuerpflichtige Person Voraussetzung für die Steuerpflicht Höhe der Steuer Was wird besteuert?
Spekulationssteuer Verkäufer Fremdgenutzte Immobilie und Spekulationsfrist (10 Jahre) noch nicht abgelaufen Vom persönlichen Steuersatz abhängig Verkaufsgewinn
Gewerbesteuer Verkäufer Verkäufer betreibt gewerblichen Immobilienhandel (z. B. 3-Objekt-Grenze überschritten) Gewinn * 3,5 % * kommunaler Hebesatz Verkaufsgewinn
Grunderwerbssteuer i.d.R. Käufer Fällt beim Verkauf immer an Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % Kaufpreis
Umsatzsteuer Käufer Nur in seltenen Fällen und nur bei gewerblichem Grundstückshandel 19 % Kaufpreis

 

So vermeiden Sie Steuern auf den Immobilienverkauf – Experten-Interview mit Dr. Katrin Dorn, Steuerberaterin


Wir haben uns für dieses komplexe und sensible Thema mit Frau Dr. Katrin Dorn zusammengesetzt, die sich netterweise bereit erklärt hat, die wichtigsten Fragen rund um Steuern beim Immobilienverkauf zu beantworten.

Dr. Dorn ist seit über zehn Jahren als Steuerberaterin tätig und ist Partnerin der renommierten Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei Möhrle Happ Luther in Hamburg. Ihre Tätigkeitsschwerpunkte sind die Gestaltungs- und Nachfolgeberatung. Dr. Dorn ist Fachberaterin für Unternehmensnachfolge und als Autorin und Dozentin tätig.

 

 

Nutzungsart der Immobilie: Betriebs- oder Privatvermögen?

 

Die Frage, wie Sie Ihre Immobilie genutzt haben, ist eine wichtige Weiche, um festzustellen, ob der Immobilienverkauf steuerpflichtig ist. So sind Veräußerungsgewinne aus dem Immobilienverkauf beispielsweise immer steuerpflichtig, wenn Sie das Grundstück gewerblich oder land- bzw. forstwirtschaftlich genutzt haben. In einem solchen Fall zählen Immobilien und Grundstücke nämlich zum Betriebsvermögen.Steuererklärung

Auch prüft das Finanzamt, ob der Grundstücksverkauf selbst als gewerblicher Grundstückshandel zu werten ist. Dabei gilt der regelmäßige An- und Verkauf von Immobilien als gewerblich. Kurze Zeitspannen zwischen dem Erwerb und Verkauf von Immobilien sind für das Finanzamt ein Indiz dafür.

Alles, was nicht zum Betriebsvermögen zählt, ist das Privatvermögen – Wohnimmobilien und unbebaute Grundstücke fallen darunter. Der Immobilienverkauf fällt hier unter den Begriff „private Vermögensverwaltung“. Damit ist auch die Vermietung oder Verpachtung gemeint. Halten Sie Ihre Immobilie länger als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

 

Frau Dorn, inwiefern unterscheidet sich der Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie, bspw. einer Werkstatt, steuerlich vom Verkauf einer Wohnimmobilie?

Immobilien, die vom Eigentümer gewerblich genutzt werden, gehören zum Betriebsvermögen und sind damit steuerlich verhaftet. Eine steuerfreie Veräußerung ist dann – unabhängig von der Spekulationsdauer und tatsächlichen Nutzung – nicht möglich. Diese kommt nur für Immobilien des Privatvermögens in Betracht. Wird die Immobilie hingegen nicht gewerblich genutzt, besteht kein Unterschied im Vergleich zu einem Wohnhaus.

Um bei diesem Beispiel zu bleiben: Was passiert, wenn meine gewerblich genutzte Werkstatt Teil des Familienheims ist? Unterliegt nur der gewerblich genutzte Teil der Steuer?

Ja, hier würde man aufteilen. Es würde Betriebsvermögen und Privatvermögen vorliegen. Eine steuerfreie Veräußerung wäre nur für den privaten Anteil möglich.

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Die Drei-Objekt-Grenze ist eine Art Beurteilungsmaßstab für die Frage, ab wann der Verkauf von Immobilien spätestens einen gewerblichen Charakter hat, also der Steuerpflichtige wie ein Immobilienhändler behandelt wird. Wird diese Grenze überschritten, würde ein Gewerbebetrieb vorliegen. Eine steuerfreie Veräußerung der Immobilien wäre dann nicht mehr möglich.

Fremd- oder Selbstnutzung: Wer bewohnt die Immobilie?

 

Bei einer selbstbewohnten Immobilie fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Wird die Immobilie allerdings fremdgenutzt, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Verkaufen Sie die fremdgenutzte Immobilie vor dem Ablauf dieser zehn Jahre, müssen Sie beim Hausverkauf in der Regel die Spekulationssteuer zahlen.

Nutzen Sie dagegen Ihre Immobilie selbst, fällt die Steuer beim Hausverkauf grundsätzlich nicht an. Eine Spekulationsfrist gibt es nicht. Der Veräußerungsgewinn bleibt in der Regel steuerfrei. Voraussetzung ist, dass Sie mindestens im Verkaufsjahr und weitere zwei Jahre davor die Wohnung oder das Haus für eigene Wohnzwecke selbst genutzt haben. Wurde Ihre Immobilie in diesem Zeitraum erst gebaut, müssen Sie seit der Fertigstellung ununterbrochen darin gewohnt haben, damit Sie beim Immobilienverkauf keine Steuern zahlen müssen. Diese Regelung gilt nicht nur für Hauptwohnsitze, sondern auch für Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen. Lebt nur Ihr Ehe- oder Lebenspartner oder Ihre Kinder mietfrei in dem Haus, gilt dies übrigens auch als Eigennutzung. Aber Achtung: den Steuervorteil bei der Nutzung durch Ihre Kinder können Sie nur so lange geltend machen, wie der Anspruch auf Kindergeld besteht.

Wer seine zu verkaufende Immobilie selbst bewohnt, kann diese steuerfrei verkaufen. Kann auch bereits die zeitweise Eigennutzung einer Immobilie deren Verkauf steuerfrei machen? Und falls ja, was bedeutet ‚zeitweise‘ in diesem Kontext?

Das Gesetz schreibt hier genau den Zeitraum der Eigennutzung vor: Die Immobilie muss im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Im zweiten vorangegangenen Jahr und im Jahr der Veräußerung reicht jedoch theoretisch auch nur ein Tag aus.

Was versteht der Gesetzgeber unter Eigennutzung beziehungsweise 'eigenen Wohnzwecken'? Wie sieht es beispielsweise mit einem Ferienhaus oder einer Zweitwohnung aus?

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist entscheidend für einen steuerfreien Immobilienverkauf – diese wäre grundsätzlich auch bei einer Feriennutzung und einer Zweitwohnung denkbar. Voraussetzung ist, dass die Ferienwohnung zum Beispiel nicht auch an Dritte überlassen wird.

Bei unbebauten Grundstücken kann man schlecht von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sprechen. Dementsprechend kann ich die Steuerschuld auch nicht durch Selbstnutzung umgehen. Gibt es andere Möglichkeiten, um beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks die Steuer zu umgehen?

Nein. Es ist zutreffend, dass es hier nicht auf die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ankommen kann, das heißt: Nur die Dauer zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks, also die Einhaltung der Spekulationsfrist, ist entscheidend.

Familieninterner Verkauf von Immobilien: Besonderheiten beim Verkauf an Familienmitglieder

 

Nahe Familienangehörige genießen bei der Vererbung oder der Schenkung von Immobilien gewisse steuerrechtliche Vorteile. Da ist es nicht weit hergeholt, zu denken, dass es auch beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der eigenen Familie Besonderheiten zu beachten gibt – und so ist es auch, wie Frau Dorn uns bestätigen konnte.

Welchen Besonderheiten unterliegt der interne Verkauf einer Immobilie an den Ehepartner oder ein eigenes Kind? Ist der Verkauf dann in jedem Fall steuerfrei?

Nein. Hier gelten im Prinzip dieselben Grundsätze wie zwischen fremden Dritten. Soweit das Grundstück nicht zu dem fremdüblichen Preis veräußert wird, wird die Übertragung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufgeteilt, das heißt zum Teil als Schenkung und zum Teil als Verkauf beurteilt. Soweit ein Verkauf vorliegt, wäre eine Steuerfreiheit nur möglich, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder eine ausreichende Selbstnutzung vorliegt.

In welchen Situationen ist solch ein Verkauf ratsam? Welche Vorteile bringt der Verkauf im Vergleich zu einer Schenkung mit sich?

Durch einen Verkauf kann das Vermögen auf mehrere Personen verteilt werden, es würde dann gegebenenfalls keine Schenkungsteuer entstehen. Die Übertragung der Immobilie kann zum Beispiel zur Haftungsabschirmung, zur Verhinderung der Entstehung von Betriebsvermögen oder zur Vermeidung eines sogenannten gewerblichen Grundstückshandels, zur Absicherung der eigenen Versorgung sinnvoll sein.

Könnte ich die Immobilie dann nicht zu einem Spottpreis an das eigene Kind verkaufen, um die Steuerschuld zu drücken?

Ja, natürlich. Aus steuerlicher Sicht würde der Vorgang jedoch in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang aufgeteilt werden. Soweit eine unentgeltliche Übertragung vorliegt, würde eine Schenkung angenommen, die ebenfalls steuerliche Folgen haben kann. Der Verkauf würde der Besteuerung unterliegen, die Anschaffungskosten der Immobilie würden anteilig berücksichtigt.

Was zählt neben dem eigentlichen Kaufpreis alles zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?

Dazu zähen alle Kosten, die mit der Anschaffung der Immobilie entstehen, wie beispielsweise Kosten für Besichtigungen, die Maklergebühr, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, die Kosten für das Grundbuchamt – aber auch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, sofern diese direkt nach Erwerb der Immobilie anfallen und einen bestimmten Umfang übersteigen.

Hausverkauf innerhalb der Familie, Schenkung oder Erbschaft: Was ist am klügsten und wieso?

Kommt immer darauf an, was gewünscht ist: Eine Verteilung des Vermögens auf mehrere Personen, Haftungsabschirmung, Ausnutzung der persönlichen Freibeträge bei der Schenkungsteuer, Verteilung von Einkunftsquellen, Verhinderung der Entstehung von Betriebsvermögen oder eines gewerblichen Grundstückshandels, die Verringerung des Steuersatzes bei einem Verkauf wegen Verteilung auf mehrere Personen...

Steuertipps für den Verkauf einer Immobilie

 

Immobilien gelten als sehr gute Wertanlagen, bei deren Veräußerung sich entsprechend viel Gewinn erzielen lässt. Damit der Immobilienverkauf so erfolgreich wie möglich ist, ist es ratsam, die zugrundeliegenden, steuerrechtlichen Bedingungen zu kennen, um die Zahlung zu hoher Steuern zu verhindern. Dazu gibt es den ein oder anderen Tipp von Frau Dorn.

Gibt es neben der Selbstnutzung oder dem ‚einfach Abwarten‘ noch andere Möglichkeiten, um die Steuern auf einen privaten Immobilienverkauf zu umgehen?

Nein. Wer die Spekulationssteuer unbedingt vollständig umgehen möchte, sollte mit dem Verkauf abwarten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder bis die Kriterien der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfüllt sind.

Die Veräußerungskosten einer Immobilie verringern die Steuerschuld auf den Verkauf. Was zählt zu diesen Veräußerungskosten?

Dazu zählen alle Kosten, die mit dem Verkauf verbunden sind. Dazu zählen offensichtlichere Kosten wie die Notarkosten oder die Kosten für die Verkaufsunterlagen – aber auch Kosten wie beispielsweise Werbemaßnahmen, Maklergebühren und Kosten zur Ablösung von Grundschulden.

Kann ich den Verkaufserlös einer Immobilie durch Ratenzahlungen ‚strecken‘, sodass ein ansonsten steuerpflichtiger Verkauf steuerfrei wird?

Nein, für die Frage, ob der Gewinn steuerpflichtig ist oder nicht, kommt es auf den Zeitpunkt der Veräußerung an, nicht auf die Zahlung des Entgelts. Der Zahlungszeitpunkt ist ausschließlich für die Frage entscheidend, wann der steuerpflichtige Gewinn zu versteuern ist, also in welchem Veranlagungszeitraum.
Für die Frage, ob eine Steuerpflicht vorliegt oder nicht, kommt es hingegen auf die Dauer der Haltefrist an, sofern keine Ausnahme wegen Eigennutzung vorliegt. Diese Dauer beginnt mit Ablauf des Tages des rechtsverbindlichen Zustandekommens des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts – dem Anschaffungsgeschäft – und endet mit dem Tag des Zustandekommens des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts.

Hinweis zum Haftungsausschluss: Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Steuer- und Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.