Nach dem Hausverkauf können Steuern für Sie als Immobilienverkäufer fällig werden. Ob und welche Steuern das sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen davon, ob Ihre Immobilie zum Betriebs- oder Privatvermögen gehört, ob Sie Haus oder Wohnung privat oder gewerblich nutzen. Zum anderen natürlich auch von Ihrem Veräußerungsgewinn, der sich durch den Immobilienverkauf ergibt. So muss der eine Verkäufer keine Steuern zahlen, während der andere Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer entrichten muss. Bei welchen Kriterien welche Steuern anfallen oder ob Sie steuerfrei Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen können, erfahren Sie im Folgenden. Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben, lesen Sie unter „Erbschaftssteuer bei Immobilien“ wie die Steuerregeln in diesem Fall sind.
Betriebs- oder Privatvermögen?
Eine wichtige Weiche um festzustellen, ob Sie nach dem Hausverkauf eine Steuer zahlen müssen, ist die Tatsache wie Sie Ihre Immobilie genutzt haben. So sind Veräußerungsgewinne aus dem Immobilienverkauf immer steuerpflichtig, wenn Sie das Grundstück für Gewerbe oder land- bzw. forstwirtschaftlich genutzt haben. Dann zählen Immobilien und Grundstücke nämlich zum Betriebsvermögen. In diesem Fall stehen die Gewerbe- und die Umsatzsteuer an.
Auch prüft das Finanzamt, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Dabei gilt der regelmäßige An- und Verkauf von betrieblichen und gemischten Immobilien als gewerblich. Kurze Zeitspannen zwischen dem Erwerb und Verkauf von Immobilien sind für das Finanzamt ein Indiz darauf. Außerdem gilt die „Drei-Objekt-Grenze“. Wer mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkauft, betreibt aus Sicht des Finanzamts gewerblichen Grundstückhandel.
Alles, was nicht zum Betriebsvermögen zählt, ist das Privatvermögen. Folglich sind dies Wohnimmobilien und unbebaute Grundstücke. Der Immobilienverkauf fällt hier unter den Begriff „private Vermögensverwaltung“. Damit ist auch die Vermietung oder Verpachtung gemeint. Halten Sie Ihre Immobilie länger als 10 Jahre, geht das Finanzamt beim Verkauf immer von privater Vermögensverwaltung aus. Dabei berücksichtigt es aber auch Lebensumstände, die der Grund für den Hausverkauf sind, wie beispielsweise Scheidung oder Arbeitslosigkeit. Ob Sie Steuern beim Hausverkauf zahlen müssen, wenn Ihre Immobilie zum Privatvermögen gerechnet wird, ist letztlich von der Eigen- und Fremdnutzung abhängig.
Fremd- oder Selbstnutzung?
Besitzen Sie eine Immobilie zur Fremdnutzung – vermieten Sie das Haus oder die Wohnung also – müssen Sie beim Hausverkauf eventuell Steuern zahlen. Denn bei fremdgenutzten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Das heißt, wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine Wohnung verkaufen, das nicht zehn Jahre in Ihrem Besitz war, fallen Steuern beim Hausverkauf an. Besitzen Sie Ihre fremdgenutzte Immobilie dagegen schon über zehn Jahre, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer. Wollen Sie Ihre bisher vermietete Wohnung unvermietet verkaufen können Sie unter Umständen einen Mietaufhebungsvertrag aufsetzen.
Nutzen Sie dagegen Ihre Immobilie selbst, fällt die Steuer beim Hausverkauf grundsätzlich nicht an. Eine Spekulationsfrist gibt es nicht. Der Veräußerungsgewinn bleibt in der Regel steuerfrei. Voraussetzung ist, dass Sie mindestens im Verkaufsjahr und weitere 2 Jahre davor die Wohnung oder das Haus selbst genutzt haben. Wurde Ihre Immobilie in diesem Zeitraum erst gebaut, müssen Sie seit der Fertigstellung ununterbrochen darin gewohnt haben, damit Sie beim Immobilienverkauf keine Steuern zahlen müssen. Diese Regelung gilt nicht nur für Hauptwohnsitze, sondern auch für Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen. Lebt nur Ihr Ehe- oder Lebenspartner oder Ihre Kinder mietfrei in dem Haus, gilt dies übrigens auch als Eigennutzung. Aber Achtung: den Steuervorteil bei der Nutzung durch Ihre Kinder können Sie nur so lange geltend machen, wie der Anspruch auf Kindergeld besteht.
Die wichtigsten Steuern auf einen Blick
Jetzt da Sie Ihre Immobilie dem Betriebs- oder Privatvermögen zuordnen können und über Fremd- und Selbstnutzung bescheid wissen, verschaffen wir Ihnen einen Überblick über die Steuern, die beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf auf Sie zukommen können.
- Spekulationssteuer: Bei fremdgenutzten Immobilien fällt die Steuer an, wenn seit dem Erwerb weniger als 10 Jahre vergangen sind.
- Gewerbesteuer: Zählt die Immobilie zum Betriebsvermögen oder stuft das Finanzamt den Verkauf als gewerblichen Grundstückshandel ein, muss Gewerbesteuer gezahlt werden. Für Personen und Personengesellschaften liegt der Freibetrag bei 24.500 €. Für Vereine bei 5.000 €.
- Umsatzsteuer: Beim Hausverkauf aus dem Betriebsvermögen sowie beim gewerblichen Grundstückshandel fällt Umsatzsteuer an. Zudem müssen auch private Immobilienverkäufer Umsatzsteuer im Rahmen von Notar– und Maklergebühren zahlen.
Keine Gedanken müssen Sie sich um die Grunderwerbssteuer machen. Die trägt nämlich immer der Käufer.
Steuern beim Immobilienverkauf im Ausland
Ein spezieller Fall sind Immobilien im Ausland. Möchten Sie im Ausland ein Haus verkaufen sind die Steuern nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zu entrichten. Dieses Abkommen zwischen Deutschland und den anderen Ländern ist immer unterschiedlich und variiert selbst innerhalb der EU. Verkaufen Sie zum Beispiel Ihre Immobilie in Spanien und sind in Deutschland steuerlich ansässig, so behält der Käufer einen prozentualen Anteil des Verkaufspreises ein und zahlt diesen als Steuer an die spanische Behörde. Ob Sie in Deutschland zusätzlich Steuern zahlen müssen, hängt auch davon ab, wie lange die Immobilie in Ihrem Besitz war und ob sie ausschließlich selbst genutzt wurde.
Ist es anders herum, wohnen Sie im Ausland und wollen eine in Deutschland gelegene Immobilie verkaufen, greift das deutsche Steuerrecht. Somit geht die Steuerzahlung nach Deutschland. Es sei denn, dieser Fall ist durch ein Abkommen anders geregelt. Da die Steuerregelungen von Land zu Land anders sind, sollten Sie unbedingt einen Experten wie einen Steuerberater aufsuchen, um Ihre mögliche Steuerschuld festzustellen.
Steuertipps
Ob Sie, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, Steuern zahlen müssen ist also oft eine sehr individuelle Angelegenheit. Sind Sie sicher, dass Sie beim Immobilienverkauf Steuern entrichten müssen, können Ihnen folgende Tipps helfen, die Steuerschuld zu mindern. Aber auch diese sind nicht auf jeden Fall anwendbar und oft mit Kompromissen verbunden.
Tipp 1: Immobilienverkauf verschieben, um Fristen wie die 10-jährige Spekulationsfrist oder die 3 Jahre Eigennutzung einzuhalten.
Tipp 2: Die Ratenzahlung des Kaufpreises über mehrere Jahre verteilen, um so die jährlichen Freigrenzen zu nutzen.
Tipp 3: Den Verkaufspreis verringern, indem Gegenstände wie eine Einbauküche oder Badarmaturen in der Immobilie vorher verkauft werden.
Letztlich kann Sie hier am besten ein Profi in einem persönlichen Gespräch beraten. Ein kompetenter Makler wird auch individuelle Tipps für Sie haben und Ihnen einen fachkundigen Steuerberater empfehlen können.
Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag nach bestem Gewissen recherchiert und verfasst wurde, eine individuelle und verbindliche Steuerberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, ersetzt der Inhalt dieses Angebots aber nicht.