Nach dem Hausverkauf können Steuern für Sie als Immobilienverkäufer fällig werden. Ob und welche Steuern das sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab – der erzielte Veräußerungsgewinn ist nur einer davon. Das Steuerrecht kann kompliziert und undurchsichtig werden – so muss der eine Verkäufer keine Steuern zahlen, während der andere Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer entrichten muss.
Wir haben uns für ein Experten-Interview mit einer bekannten Steuerberaterin und -expertin zusammengesetzt, die für uns netterweise Licht ins Dunkel bringt. Wann beim Immobilienverkauf welche Steuern anfallen, und ob Sie nicht doch steuerfrei Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen können, erfahren Sie im Folgenden.
Inhalt dieser Seite:
- In aller Kürze: Diese Steuern können beim Immobilienverkauf anfallen
- Experten-Interview mit Dr. Katrin Dorn: So vermeiden Sie Steuern auf den Verkauf
- Betriebs- oder Privatvermögen: Diese Steuern fallen an
- Fremd- oder Selbstnutzung: Wer bewohnt die Immobilie?
- Besonderheiten beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie
- Allgemeine Steuertipps für den Verkauf einer Immobilie
Das Wichtigste in aller Kürze: Diese Steuern können beim Immobilienverkauf anfallen
Generell gilt: Verkaufen Sie als privater Verkäufer eine Immobilie erst mindestens zehn Jahre nach ihrem Kauf, ist der Verkauf steuerfrei.
Wenn allerdings weniger als zehn Jahre seit dem Kauf vergangen sind, wenn Sie gewerblicher Immobilienhändler sind oder wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen zählt, können Steuern auf den Verkauf anfallen – und zwar folgende:
| Art der Steuer | Steuerpflichtige Person | Voraussetzung für die Steuerpflicht | Höhe der Steuer | Was wird besteuert? |
|---|---|---|---|---|
| Spekulationssteuer | Verkäufer | Fremdgenutzte Immobilie und Spekulationsfrist (10 Jahre) noch nicht abgelaufen | Vom persönlichen Steuersatz abhängig | Verkaufsgewinn |
| Gewerbesteuer | Verkäufer | Verkäufer betreibt gewerblichen Immobilienhandel (z. B. 3-Objekt-Grenze überschritten) | Gewinn * 3,5 % * kommunaler Hebesatz | Verkaufsgewinn |
| Grunderwerbssteuer | i.d.R. Käufer | Fällt beim Verkauf immer an | Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % | Kaufpreis |
| Umsatzsteuer | Käufer | Nur in seltenen Fällen und nur bei gewerblichem Grundstückshandel | 19 % | Kaufpreis |
So vermeiden Sie Steuern auf den Immobilienverkauf – Experten-Interview mit Dr. Katrin Dorn, Steuerberaterin
Wir haben uns für dieses komplexe und sensible Thema mit Frau Dr. Katrin Dorn zusammengesetzt, die sich netterweise bereit erklärt hat, die wichtigsten Fragen rund um Steuern beim Immobilienverkauf zu beantworten.
Dr. Dorn ist seit über zehn Jahren als Steuerberaterin tätig und ist Partnerin der renommierten Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei Möhrle Happ Luther in Hamburg. Ihre Tätigkeitsschwerpunkte sind die Gestaltungs- und Nachfolgeberatung. Dr. Dorn ist Fachberaterin für Unternehmensnachfolge und als Autorin und Dozentin tätig.
Nutzungsart der Immobilie: Betriebs- oder Privatvermögen?
Die Frage, wie Sie Ihre Immobilie genutzt haben, ist eine wichtige Weiche, um festzustellen, ob der Immobilienverkauf steuerpflichtig ist. So sind Veräußerungsgewinne aus dem Immobilienverkauf beispielsweise immer steuerpflichtig, wenn Sie das Grundstück gewerblich oder land- bzw. forstwirtschaftlich genutzt haben. In einem solchen Fall zählen Immobilien und Grundstücke nämlich zum Betriebsvermögen.
Auch prüft das Finanzamt, ob der Grundstücksverkauf selbst als gewerblicher Grundstückshandel zu werten ist. Dabei gilt der regelmäßige An- und Verkauf von Immobilien als gewerblich. Kurze Zeitspannen zwischen dem Erwerb und Verkauf von Immobilien sind für das Finanzamt ein Indiz dafür.
Alles, was nicht zum Betriebsvermögen zählt, ist das Privatvermögen – Wohnimmobilien und unbebaute Grundstücke fallen darunter. Der Immobilienverkauf fällt hier unter den Begriff „private Vermögensverwaltung“. Damit ist auch die Vermietung oder Verpachtung gemeint. Halten Sie Ihre Immobilie länger als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Frau Dorn, inwiefern unterscheidet sich der Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie, bspw. einer Werkstatt, steuerlich vom Verkauf einer Wohnimmobilie?
Um bei diesem Beispiel zu bleiben: Was passiert, wenn meine gewerblich genutzte Werkstatt Teil des Familienheims ist? Unterliegt nur der gewerblich genutzte Teil der Steuer?
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Fremd- oder Selbstnutzung: Wer bewohnt die Immobilie?
Bei einer selbstbewohnten Immobilie fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Wird die Immobilie allerdings fremdgenutzt, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Verkaufen Sie die fremdgenutzte Immobilie vor dem Ablauf dieser zehn Jahre, müssen Sie beim Hausverkauf in der Regel die Spekulationssteuer zahlen.
Nutzen Sie dagegen Ihre Immobilie selbst, fällt die Steuer beim Hausverkauf grundsätzlich nicht an. Eine Spekulationsfrist gibt es nicht. Der Veräußerungsgewinn bleibt in der Regel steuerfrei. Voraussetzung ist, dass Sie mindestens im Verkaufsjahr und weitere zwei Jahre davor die Wohnung oder das Haus für eigene Wohnzwecke selbst genutzt haben. Wurde Ihre Immobilie in diesem Zeitraum erst gebaut, müssen Sie seit der Fertigstellung ununterbrochen darin gewohnt haben, damit Sie beim Immobilienverkauf keine Steuern zahlen müssen. Diese Regelung gilt nicht nur für Hauptwohnsitze, sondern auch für Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen. Lebt nur Ihr Ehe- oder Lebenspartner oder Ihre Kinder mietfrei in dem Haus, gilt dies übrigens auch als Eigennutzung. Aber Achtung: den Steuervorteil bei der Nutzung durch Ihre Kinder können Sie nur so lange geltend machen, wie der Anspruch auf Kindergeld besteht.
Wer seine zu verkaufende Immobilie selbst bewohnt, kann diese steuerfrei verkaufen. Kann auch bereits die zeitweise Eigennutzung einer Immobilie deren Verkauf steuerfrei machen? Und falls ja, was bedeutet ‚zeitweise‘ in diesem Kontext?
Was versteht der Gesetzgeber unter Eigennutzung beziehungsweise 'eigenen Wohnzwecken'? Wie sieht es beispielsweise mit einem Ferienhaus oder einer Zweitwohnung aus?
Bei unbebauten Grundstücken kann man schlecht von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sprechen. Dementsprechend kann ich die Steuerschuld auch nicht durch Selbstnutzung umgehen. Gibt es andere Möglichkeiten, um beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks die Steuer zu umgehen?
Familieninterner Verkauf von Immobilien: Besonderheiten beim Verkauf an Familienmitglieder
Nahe Familienangehörige genießen bei der Vererbung oder der Schenkung von Immobilien gewisse steuerrechtliche Vorteile. Da ist es nicht weit hergeholt, zu denken, dass es auch beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der eigenen Familie Besonderheiten zu beachten gibt – und so ist es auch, wie Frau Dorn uns bestätigen konnte.
Welchen Besonderheiten unterliegt der interne Verkauf einer Immobilie an den Ehepartner oder ein eigenes Kind? Ist der Verkauf dann in jedem Fall steuerfrei?
In welchen Situationen ist solch ein Verkauf ratsam? Welche Vorteile bringt der Verkauf im Vergleich zu einer Schenkung mit sich?
Könnte ich die Immobilie dann nicht zu einem Spottpreis an das eigene Kind verkaufen, um die Steuerschuld zu drücken?
Was zählt neben dem eigentlichen Kaufpreis alles zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?
Hausverkauf innerhalb der Familie, Schenkung oder Erbschaft: Was ist am klügsten und wieso?
Steuertipps für den Verkauf einer Immobilie
Immobilien gelten als sehr gute Wertanlagen, bei deren Veräußerung sich entsprechend viel Gewinn erzielen lässt. Damit der Immobilienverkauf so erfolgreich wie möglich ist, ist es ratsam, die zugrundeliegenden, steuerrechtlichen Bedingungen zu kennen, um die Zahlung zu hoher Steuern zu verhindern. Dazu gibt es den ein oder anderen Tipp von Frau Dorn.
Gibt es neben der Selbstnutzung oder dem ‚einfach Abwarten‘ noch andere Möglichkeiten, um die Steuern auf einen privaten Immobilienverkauf zu umgehen?
Die Veräußerungskosten einer Immobilie verringern die Steuerschuld auf den Verkauf. Was zählt zu diesen Veräußerungskosten?
Kann ich den Verkaufserlös einer Immobilie durch Ratenzahlungen ‚strecken‘, sodass ein ansonsten steuerpflichtiger Verkauf steuerfrei wird?
Für die Frage, ob eine Steuerpflicht vorliegt oder nicht, kommt es hingegen auf die Dauer der Haltefrist an, sofern keine Ausnahme wegen Eigennutzung vorliegt. Diese Dauer beginnt mit Ablauf des Tages des rechtsverbindlichen Zustandekommens des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts – dem Anschaffungsgeschäft – und endet mit dem Tag des Zustandekommens des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts.
Hinweis zum Haftungsausschluss: Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Steuer- und Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.