Beim Haus- oder Wohnungsverkauf fallen Kosten unterschiedlicher Art und Höhe an. Welche Kosten nun genau beim Verkauf entstehen – und wie hoch diese sind – ist von Ihrer individuellen Verkaufssituation, dem Wert Ihrer Immobilie und den durchgeführten Arbeiten abhängig. So macht es beispielsweise einen Unterschied, ob Sie mit einem Makler oder privat verkaufen, ob Sie eine vermietete oder eigengenutzte Immobilie verkaufen, oder ob und wie intensiv Sie vor dem Verkauf renovieren.

Auf dieser Seite finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Kosten beim Immobilienverkauf und deren Höhe. Außerdem geben wir Ihnen noch einige Tipps mit auf den Weg, wie Sie die Kosten reduzieren können.

Das Wichtigste in aller Kürze: Was kostet ein Hausverkauf?
 

Was? Summe Wer? Notwendigkeit   Übernimmt realbest
Wertgutachten abhängig u.a. von der Immobiliengröße; Kurzgutachten um 500 €, Vollgutachten meist zwischen 1.500 und 2.500 € Verkäufer optional   Online-Bewertung + Maklereinschätzung
Renovierung sehr individuell, je nach Erforderlichkeit und Wirtschaftlichkeit; viele Arbeiten kosten zwischen 100 und 500 € pro m² Verkäufer optional    
Home Staging Beratungen ab 200 €, Basispakete ab ca. 600 €; Größere Immobilien und Komplettpakete rund 1-3 %* Verkäufer optional    
Verkaufsunterlagen:   Verkäufer notwendig    
– Grundbuchauszug Gesetzlich geregelt; beim Notar 10-20 €, bei Online-Diensten rund 30-35 €       ✔ (unbeglaubigt)
– Energieausweis ab 50 €, Kosten bis 500 € je nach Immobiliengröße möglich       ✔ (verbrauchsorientiert)
Vermarktung selbstständig:   Verkäufer notwendig    
– Exposé ab 140 €      
– Fotos 200-1.000 €       ✔ Virtuelle Tour auf Wunsch
– Inserate 60-400 € pro Monat      
Provision bei Verkauf mit Makler 3-6 %* je nach Bundesland notwendig    
Notar 1-1,5 %* Käufer erforderlich    
           
Je nach Fall:     erforderlich    
Vorfälligkeitsentschädigung bis zu 30% der Restschuld (oft im fünfstelligen Bereich) Verkäufer      
Spekulationssteuer hängt vom persönlichen Steuersatz ab Verkäufer      
Umsatzsteuer 19 %* Käufer      
Gewerbesteuer 3,5 %* x länderabhängiger Hebesatz (mind. 200 %) Verkäufer      

 

*des Verkaufspreises

 

Tipp: Die Kosten so gering wie möglich zu halten, ist nicht immer der Königsweg. Denn wer weniger investiert, der bekommt womöglich auch einen geringeren Gewinn. Kosten für Renovierung, Makler & Co. können sich daher oft lohnen.

Wertgutachten und Bewertung

 

Der erste Schritt beim Immobilienverkauf sollte die Wertermittlung der Immobilie sein. Ohne eine gute Virstellung darüber, wie viel die Immobilie auf dem Markt wert ist, können Sie schließlich kaum in den Verkaufsprozess starten. Hier haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen. Die Kosten für ein sogenanntes Kurzgutachten starten bei rund 500 Euro, ein ausführliches Gutachten kann allerdings schnell viel mehr kosten: Etwa 1,5 Prozent des Verkehrswerts sind ein üblicher Wert, ein ausführliches Verkehrswertgutachten für ein 400.000 Euro teures Haus kann also schnell 6.000 Euro oder mehr kosten.

Glücklicherweise sind solche – durchaus umfangreichen und detaillierten – Gutachten für die meisten Immobilienverkäufe nicht nötig, man benötigt sie meistens nur bei Vermögensauseinandersetzungen, zum Beispiel nach Erbschaften oder Scheidungen, oder zur Dokumentation des Immobilienwerts gegenüber dem Finanzamt oder anderen Behörden.

Geht es allerdings 'nur' darum, eine Immobilie zu veräußern, können Sie Kosten sparen, indem Sie die Immobilienbewertung Ihrem Makler überlassen. Auch realbest bietet Ihnen eine kostenlose Online-Wertermittlung für Immobilien, die Ihnen eine gute erste Werteinschätzung präsentiert, welche durch den Makler gegebenenfalls noch präzisiert werden kann.

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Kosten für Renovierung, Home Staging und Instandhaltung

 

Ob Sie Ihre Immobilie vor dem Verkauf renovieren, ist letztlich Ihnen überlassen. Fest steht: Die richtigen Arbeiten an den richtigen Stellen können zu einem höheren Verkaufspreis führen – gleichzeitig sollten Sie die Kosten für Renovierungsarbeiten in Voraus gut kalkulieren, damit keine Ausgaben entstehen, die nicht im Verhältnis zum später erzielten Preis stehen. Kleinere Arbeiten, vor allem Schönheitsreparaturen an gut sichtbaren Stellen, können zum Beispiel oft lohnenswert sein. Das angestrebte Ziel der Renovierungen sollte es immer sein, der Immobilie einen gepflegten, wertigen und einladenden Eindruck zu verleihen. Von Modernisierungs- oder großen Sanierungsarbeiten sollten Sie hingegen im Regelfall absehen, da diese meist zu aufwendig und zu teuer sind, als dass sie sich für Sie lohnen. Vielmehr hat der Käufer der Immobilie die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen später von der Steuer abzusetzen – Steuerberaterin Dr. Dorn weist in unserem Experten-Interview darauf hin, dass solche Modernisierungsmaßnahmen beim steuerpflichtigen Verkauf einer Immobilie zu den Anschaffungskosten selbiger zählen: Demnach sind "alle Kosten, die mit der Anschaffung der Immobilie entstehen" steuerlich absetzbar. "Dazu zählen auch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, sofern diese direkt nach Erwerb der Immobilie anfallen und einen bestimmten Umfang übersteigen", so Frau Dorn.

Um für das Immobilienexposé und spätere Besichtigungstermine optisch das Beste aus Ihrem Haus rauszuholen, bietet sich außerdem Home Staging an. Professionelle Home Stager bieten oft verschiedene Leistungspakete für niedrige bis mittlere dreistellige Beträge an. Planen Sie hingegen sehr umfangreiche Maßnahmen im Bereich Home Staging, so sollten Sie mit Kosten von etwa 1- 3 Prozent des Verkaufspreises rechnen.

Was nur wenige Verkäufer bedenken: Auch während der eigentlichen Verkaufsphase können noch Instandhaltungskosten für die Immobilie anfallen. Dazu zählen beispielsweise etwaige Ausgaben für die Wartung, Pflege und Instandhaltung von Fassade, Heizung, Sanitär und Elektrik.

Das kosten die Verkaufsunterlagen

 

Für einige Unterlagen fallen beim Hausverkauf Kosten an. Die Kosten halten sich mit weit weniger als 500 Euro in den meisten Fällen in Grenzen. Allerdings können auch hier in Ausnahmefällen höhere Kosten entstehen, zum Beispiel wenn Sie auf Extras wie virtuelle Rundgänge nicht verzichten möchten. Bei entsprechend begehrten oder repräsentativen Immobilien kann sich aber unter Umständen auch dieses Extra lohnen.

Der Energieausweis ist hingegen kein Extra, sondern für den Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschriebenen – er darf daher in Ihren Verkaufsunterlagen nicht fehlen. Es gibt zwei verschiedene Varianten des Energieausweises, die sich in Umfang und Preis stark unterscheiden. Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist die günstigere Variante und ist oft unter 100 Euro zu bekommen. Bei dem bedarfsorientierten Ausweis können es mehrere Hundert Euro sein. Welche Variante für Ihre Immobilie infrage kommt, erklären wir Ihnen in unserem Beitrag zum Energieausweis.

Tipp: Mit realbest sparen Sie sich beim Hausverkauf die Kosten für den verbrauchsorientierten Energieausweis, diese übernehmen wir. Entscheiden Sie sich für den Bedarfsausweis, profitieren Sie von unserer deutschlandweiten Kooperation mit Energieberatern, die Ihnen das Dokument im Schnitt deutlich vergünstigt anbieten können.

 

Hinzu kommen außerdem die Kosten für den Grundbuchauszug. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet 10 Euro, ein Beglaubigter bis zu 20 Euro. Je nachdem, wo Sie den Grundbuchauszug beantragen, kann der Preis nach oben abweichen – viele Onlineportale berechnen nämlich eine Gebühr dafür.

Tipp: Verkaufen Sie mit realbest als Partner und besitzen noch keinen Grundbuchauszug, besorgen wir Ihnen kostenlos einen unbeglaubigten Grundbuchauszug als Bestandteil unseres Servicepakets.

Vermarktung – das kostet Werbung für die Verkaufsimmobilie

 

Die Vermarktung einer Immobilie kann umfangreich und zeitintensiv sein, zumindest wenn Sie die Immobilie privat verkaufen und möglichst schnell den passenden Käufer finden wollen. Während des Hausverkaufs kosten Sie folgende Maßnahmen Geld:

  • Exposé-Erstellung samt Fotos
  • Inserate online und in Zeitungen
  • Verkaufsschild und gegebenenfalls andere Plakate
  • eventuell offene Besichtigungen mit zusätzlicher Werbung und Spesen für die Besucher

Bei einem Immobilienexposé kommt es auf überzeugende, aussagekräftige Inhalte und eine professionelle Aufbereitung an. Entsprechend kostet ein professionelles Exposé bei Dienstleistern mehrere Hundert Euro. Wenn Sie für die Fotos zudem einen Fotografen beauftragen, was den Verkaufserfolg massiv fördern kann, wird dieser je nach Honorar 200 Euro bis über 1.000 Euro berechnen. Falls Sie mit dem Gedanken spielen, Exposé und Fotos selbst anzufertigen, sei gesagt: Beides muss qualitativ hochwertig sein, um Kaufinteressenten zu gewinnen.

Ein Inserat in einem Online-Portal kostet Sie – je nach Art und Portal – etwa 60 bis 400 Euro pro Monat. Kommen weitere Inserate in anderen Portalen oder auch Zeitungen hinzu, können sich die Kosten schnell zu 1.000 Euro oder mehr summieren.

Tipp: Zum Service von realbest gehört eine effektive und reichweitenstarke Vermarktung Ihrer Immobilie, inklusive professioneller Exposé-Erstellung und Anzeigenschaltung auf diversen Portalen. Zusätzlich bieten wir für Online-Portale verschiedene Platzierungsarten zwischen 400 Euro und 3.000 Euro an, die gerade in Gebieten mit einem hohen Angebot die Sichtbarkeit deutlich erhöhen.

Kosten für den Makler

 

Beauftragt man einen Makler, ist dieser für die Vermarktung der Immobilie zuständig.

Die oben genannten Vermarktungskosten sind dann meistens in der vom Bundesland abhängigen Provision enthalten. Die Provision beträgt zwischen 3-6 Prozent des Verkaufspreises und wird entweder vom Verkäufer, vom Käufer oder beiden Parteien zusammen getragen.

Darüber hinaus leistet ein Makler noch viel mehr:  Ein Immobilienmakler bewertet Ihre Immobilie und legt so einen realistischen Verkaufspreis fest, er kümmert sich um die Verkaufsunterlagen, führt Besichtigungen durch und begleitet Sie mit seinem Fachwissen bis zum Notartermin.

Je nach Maklervertrag kann es sein, dass Ihnen neben der Provision auch weitere Kosten, zum Beispiel für Inserate angerechnet werden. Das kann jeder Makler individuell festlegen.

Steuern beim Immobilienverkauf

 

Bei Ihrem Immobilienverkauf können je nach individuellem Verkaufsszenario folgende Steuern anfallen:

  • Spekulationssteuer: Falls die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde und innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft wird
  • Gewerbesteuer: Falls die Immobilie betrieblich genutzt wird und somit zum Betriebsvermögen zählt
  • Umsatzsteuer: Falls die Immobilie zum Betriebsvermögen zählt. Zudem müssen Sie natürlich Mehrwertsteuer auf beispielsweise die Maklerprovision zahlen.

Wichtig zu wissen: Sollten tatsächlich Steuern auf den Verkauf der Immobilie anfallen, reduzieren die Veräußerungskosten der Immobilie die Steuerschuld. Die Steuer-Expertin Dr. Dorn weist darauf hin, dass dazu alle Kosten zählen, "die mit dem Verkauf verbunden sind" – also auch "Werbemaßnahmen, Maklergebühren, aber auch Kosten zur Ablösung von Grundschulden". 

Tipp: Genauere Informationen zu den möglichen Steuern beim Verkauf einer Immobilie finden Sie auf unserer Ratgeberseite zum Thema: Steuern beim Immobilienverkauf. Dort erklärt Dr. Dorn im Experten-Interview die wichtigsten Punkte – und gibt Tipps, wie man beim Immobilienverkauf Steuern sparen kann.

Kosten für Notar und Vorfälligkeitsentschädigung

 

Die Notarkosten trägt normalerweise der Käufer. Kommt es nicht zum Verkaufsabschluss, muss die Person zahlen, die den Notar beauftragt hat. Dementsprechend ist es ratsam, wenn Sie die Notarbeauftragung dem Käufer überlassen, damit Sie Ihr Kostenrisiko im Falle eines geplatzten Abschlusses minimieren. Die Höhe der Notarkosten ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und ist unabhängig vom Aufwand des Notars.

Müssen Sie Ihren Immobilienkredit aufgrund des Immobilienverkaufs frühzeitig kündigen, wird Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, da ihr so die erwarteten Zinsen entgehen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen kann und ob Sie sie steuerlich absetzen können, erfahren Sie auf unserer Ratgeberseite zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung.

Starten Sie jetzt in den Immobilienverkauf!