Paar lässt sich von Makler beraten

 

Wer zahlt die Maklerprovision? Alles Rechtliche und Finanzielle zu den Maklergebühren

 

Die Maklerprovision (auch als „Maklercourtage“ oder „Maklergebühren“ bezeichnet) ist das Entgelt für die erfolgreiche Vermittlungsleistung eines Maklers und ein großer Teil der Kosten beim Immobilienverkauf. Dabei unterscheidet sich die Provision von Immobilienmaklern in erster Linie nur nach dem Hauptvertrag – also ob eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll.

Zudem war die Zahlung der Maklerprovision in der Vergangenheit von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Mit der Änderung des Maklergesetzes zum 23.12.2020 muss die Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen jedoch in ganz Deutschland grundsätzlich von dem Käufer und dem Verkäufer in gleicher Höhe getragen werden. (vgl. § 656c BGB) Damit ist es also nicht mehr möglich, dass ein Verkäufer die Zahlung der Maklercourtage vollständig auf den Käufer abwälzt, sofern (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Wurde der Makler hingegen nur von einer der beiden Parteien beauftragt, so ist diese für die Zahlung der Courtage zuständig. Eine Weiterreichung der Kosten an die andere Partei ist nur dann zulässig, wenn die weitergereichten Kosten max. 50 % des insgesamt zu zahlenden Betrags ausmachen. Bevor diese Kosten eingefordert werden können, muss jedoch nachgewiesen werden, dass die Courtage bereits in vollständiger Höhe beglichen wurde.

Beachten Sie zudem: 
Die neuen Regelungen gelten nur dann, wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher und nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit handelt. Darüber hinaus beinhaltet die Gesetzesänderung auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge: So bedürfen ab dem 23.12.2020 alle Maklerverträge zum Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses der Textform. Das heißt, diese Verträge müssen auf schriftlichem Wege (bspw. per E-Mail oder Vertrag) geschlossen werden – eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag sind damit nicht mehr wirksam.

Wann wird eine Maklerprovision fällig?

 

Als Grundregel gilt, dass eine Maklerprovision nur beim erfolgreichen Verkauf anfällt. Das kann frühestens bei einer nachweisbaren Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages sein (wenn sich ein tatsächlich zum Kauf bereiter Interessent gefunden hat und Name, Anschrift und ein Hinweis auf die konkrete Vertragsangelegenheit vorliegen), spätestens jedoch, wenn es tatsächlich zu dem Vertragsabschluss kommt. Sollte der Kaufvertrag dann noch platzen, sind die Maklergebühren dennoch fällig. Es sei denn, der Kaufvertrag wird aufgrund einer nicht eintretenden aufschiebenden Bedingung (z.B. Baugenehmigung), eines eingeräumten Vorkaufsrechts (z.B. der Gemeinde) oder aufgrund von Arglist oder Täuschung gar nicht erst wirksam.

Höhe der Maklerprovision bei der Vermietung nach dem Bestellerprinzip

 

Die Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum wurde zum 01. Juni 2015 neu geregelt. Seit dem gilt, dass derjenige die Maklercourtage entrichten muss, der den Makler auch zuvor beauftragt hat (das sogenannte Bestellerprinzip). Die maximale Provisionshöhe des Maklers wurde zudem auf zwei Nettomonatsmieten zuzüglich 19% Mehrwertsteuer begrenzt (insgesamt also 2,38 Kaltmieten).

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf?

 

Die „ortsübliche Maklerprovision“ reicht von den Richtwerten her im günstigsten Fall von 4,76 % des Verkaufspreises, die allein der Käufer trägt, bis zu maximal 7,14 %. In der Praxis sieht es jedoch oft anders aus, da auch die aktuelle Marktlage berücksichtigt wird. So kann bei einer bspw. besonders hohen Nachfrage die Provision auch unter der eigentlich üblichen Grenze liegen.

Denn diese regionalen Provisionssätze (teilweise bis hinab zu den Kreisen und kreisfreien Städten) sind keinesfalls verpflichtend, sondern dienen Auftraggebern und Immobilienmaklern lediglich als eine Orientierungshilfe. Die Höhe der Maklercourtage ist letztendlich jedoch frei verhandelbar und ist in der Höhe nur durch „sittenwidrigen Wucher“ begrenzt. Das ist dann der Fall, wenn die ortsübliche Höhe um das Doppelte überschritten wird. Wurde die Höhe der Maklerprovision nicht vereinbart, oder falls eine Einigung nicht nachweisbar ist, gilt immer der ortsübliche Lohn.

Die regionalen Unterschiede bei den Maklergebühren sind einerseits historisch aus den unterschiedlichen lokalen „Mäklerordnungen“ gewachsen. Andererseits zeigen sie aber auch, in welchen Regionen aufgrund eines schärferen Marktumfeldes von der im Bundesdurchschnitt üblichen Höhe von 7,14% nach unten abgewichen werden kann und sollte.

Wann und wie kann man die Maklerprovision verhandeln?

 

Eine Maklercourtage ist in der Höhe grundsätzlich frei verhandelbar. Verkäufer haben dabei besonders gute Verhandlungschancen, wenn Ihre Immobile sehr schnell und/oder zu einem hohen Preis verkauft werden kann bzw. wenn der Makler also gute Verdienstmöglichkeiten (hohe Maklerprovision) bei einem verhältnismäßig geringen Aufwand hat. Käufer wiederum haben gute Erfolgsaussichten, wenn das Haus oder die Wohnung schwierig zu verkaufen ist und es daher wenige passende Kaufinteressenten gibt oder aber der Maklervertrag zeitnah ausläuft.

Tipps für das Verhandeln der Maklerprovision:

 

  • Informieren Sie sich über die ortsübliche Maklercourtage in Ihrer Region.
  • Multiplizieren Sie Ihren Anteil an der Courtage mit dem Verkaufspreis Ihrer Immobile (→zur kostenlosen Immobilienbewertung).
  • Definieren Sie die Gründe, warum Ihre Immobilie so einfach zu verkaufen ist (z.B. eine sehr begehrte Lage, besonders hochwertige Ausstattung, ein sehr gutes bereits von Ihnen erstelltes Exposé, eine hohe lokale Nachfrage etc.).
  • Definieren Sie einen angemessenen Preis für diese Vorteile, so könnten beispielsweise 50 % weniger Vermittlungstätigkeit für den Makler bis zu 50 % weniger Provision bedeuten. Auch eine doppelt so teure Immobilie als der Durchschnittswert muss nicht zwangsläufig auch eine doppelt so teure Maklercourtage bedeuten. Steigen Sie beispielsweise mit 130 oder 140 % in die Verhandlung ein, um dann bei 150 % zu landen.
  • Lassen Sie sich zunächst unverbindliche Angebote von mehreren Maklern erstellen. Machen Sie dabei unmissverständlich klar, dass Sie einen passendne Makler suchen und sich daher zunächst nur verschiedene Angebote über Leistung, Tätigkeit und die Provision einholen. Finanztipp: Lassen Sie sich dabei nicht schon beim Einholen der Angebote zu sehr in ein Verkaufsgespräch verwickeln und halten Sie Ihre eigene Preisvorstellung bedeckt. Jetzt ist zunächst der Makler gefordert, sein Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten.
  • Vergleichen Sie die Angebote und beziehen Sie dabei nicht nur den Preis (Maklerprovision + mögliche Aufwandsentschädigung), sondern auch das Ansehen, die Erfahrung und die zugesicherten Leistungen in die Gesamtkalkulation mit ein.
  • Denken Sie bei der Preisverhandlung daran, mit Ihrem zweit- oder drittstärksten Argument zu eröffnen und sich Ihr stärkstes zunächst aufzubewahren. Denn eine Verhandlung entscheidet sich immer erst zum Schluss. Legen Sie zunächst dar, wieso und wie viel Ihrer Einschätzung nach am Preis gedreht werden sollte. Bedenken Sie dabei, dass sich Maklergebühren und Maklertätigkeit wie zwei Waagschalen verhalten: Je mehr oder weniger in der einen Schale liegt, desto mehr oder weniger muss zugleich auch in die andere gelegt werden.
Tipp: Finden Sie ganz einfach einen Makler auf realbest.de, Deutschlands erster Online-Verkaufsplattform für Wohnimmobilien. Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung und schauen Sie sich dann ganz einfach die individuellen Maklerangebote an. Wir beraten Sie gern und finden den passenden Makler für Sie. So können Sie sichergehen, das richtige Angebot für sich zu finden – schnell, einfach und unkompliziert! → zur kostenlosen Immobilienbewertung

Weitere Maklergebühren: Aufwandsentschädigung und Makler-Reservierungsgebühr

Immobilienmakler sind unter Umständen berechtigt, zusätzlich zur Maklerprovision weitere Kosten in Rechnung zur stellen:

 

AUFWANDSENTSCHÄDIGUNG

 

Makler dürfen zusätzlich zur Provision auch tatsächlich entstandene Ausgaben für Inserate, Telefonate, die Anfahrtskosten zu Besichtigungsterminen und den Schriftverkehr berechnen. Die Vergütung dieser Aufwandsentschädigung muss jedoch explizit im Maklervertrag vereinbart worden sein und darf auch nicht pauschal erhoben werden, ansonsten ist die Forderung unzulässig und muss nicht bezahlt werden.

 

MAKLER-RESERVIERUNGSGEBÜHR

 

Diese Maklergebühr kann sich nur für den Käufer ergeben. Sollte sich der Käufer das Haus oder die Wohnung beim Makler „reservieren“ lassen, damit dieser seine Vermittlertätigkeit vorübergehend einstellt, wird üblicherweise eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10% der Maklerprovision fällig.

 

Gut zu wissen: Beim Vermarktungsauftrag mit realbest fallen keine Extrakosten an – alle Extrakosten sind bereits mit der Provision abgegolten.

Kann man eine Maklercourtage umgehen? Und wann ist eine Provisionsforderung ungültig?

 

Das Umgehen einer rechtmäßig gestellten Maklerprovision ist nahezu unmöglich. Allerdings sind auch nicht alle Forderungen tatsächlich berechtigt. Ist der Makler beispielsweise zugleich auch Eigentümer, Verwalter, Vermieter, Mieter oder als juristische Person rechtlich und/oder wirtschaftlich an der Immobilie beteiligt, darf überhaupt keine Maklercourtage verlangt werden.
→ mehr Details zu unzulässigen Provisionsforderungen, Klauseln oder Gebühren unter „Maklerprovision Gesetze

 

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