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Was ist ein Verkehrswert und wann sollte man ihn ermitteln?

Der Begriff bezeichnet den nach der aktuellen Marktlage erzielbaren Preis für eine Immobilie. Deshalb wird anstelle dessen häufig auch der Begriff Marktwert verwendet.

Doch wann sollte man ihn ermitteln? Tatsächlich kann dies in ganz unterschiedlichen Fällen Sinn machen. Beispielsweise sollte man ihn sehr genau kennen, wenn man plant, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen. Denn nur so weiß man, was man wirklich dafür verlangen kann.

Auch wenn eine Immobilie Gegenstand einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung ist, sollte man grundsätzlich ebenfalls den entsprechenden Verkehrswert ermitteln. Denn kennen alle beteiligten Personen den exakten Wert der Immobilie, können diese auf einer gemeinsamen Grundlage miteinander verhandeln und so möglichen Konflikten vorbeugen. Zudem kann es auch sein, dass man den Verkehrswert ermitteln muss, wenn eine Bank oder Versicherung den genauen Wert der Immobilie bestimmen möchte.

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Wie ermittelt realbest den Verkehrswert?

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Generell gibt es 3 Wege, um zum Verkehrswert zu gelangen:

Wer den Wert seiner Immobilie ermitteln möchte, kann dafür auf 3 verschiedene Bewertungsverfahren zurückgreifen: Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Beim Sachwertverfahren ermittelt sich der Verkehrswert, indem man den Bodenwert und den Gebäudesachwert addiert. Der so entstandene Wert wird schließlich durch den Marktanpassungsfaktor korrigiert, woraus der regionale Wert der Immobilie hervorgeht. Zumeist wird das Sachwertverfahren dann angewendet, wenn es sich um ein Haus handelt, das entweder sehr abgeschieden liegt oder sehr außergewöhnlich ist. Das heißt, wenn kaum oder keine vergleichbaren Eigentumswerte existieren.

Das Vergleichswertverfahren hingegen basiert in erster Linie auf dem Vergleich mit anderen Immobilien. Hierbei wird das zu bewertende Objekt mit vergleichbaren bereits verkauften Immobilien und deren tatsächlich erzielten Verkaufspreisen verglichen. Aufgrund des direkten Bezugs zur aktuellen Marktlage ist das Vergleichswertverfahren eine sehr beliebte Bewertungsmethode.

Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens kann schließlich der Verkehrswert von bereits vermieteten Gewerbe- und Wohnobjekten ermittelt werden. So fließt beim Ertragswertverfahren der ermittelte Sachwert nur indirekt mit ein – denn entscheidend ist, welche Rendite mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann.

Einfacher und schneller ist in den meisten Fällen aber, auf ein automatisiertes Verfahren wie den Verkehrswert-Rechner von realbest zurückzugreifen: