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Was ist der Verkehrswert und wie ermittle ich ihn?


Als Verkehrswert bezeichnet den Preis, den man nach der aktuellen Marktlage für eine Immobilie erzielen kann. Häufig bezeichnet man den Verkehrswert deshalb auch als Marktwert.

Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, kann in ganz unterschiedlichen Fällen Sinn machen. Beispielsweise sollte man ihn sehr genau kennen, wenn man plant, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen. Denn nur so weiß man, was man wirklich dafür verlangen kann.

Aber auch wenn eine Immobilie Gegenstand einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung ist, sollte man grundsätzlich den entsprechenden Verkehrswert ermitteln. Denn nur wenn alle beteiligten Personen den exakten Wert der Immobilie kennen, können diese auf einer gemeinsamen Grundlage miteinander verhandeln und so möglichen Konflikten vorbeugen.

Gelegentlich kommt es außerdem vor, dass man den Verkehrswert seiner Wohnung oder seines Hauses ermitteln muss, weil eine Bank oder Versicherung den genauen Wert der Immobilie erfahren möchte.

 

Generell gibt es 3 Wege, den Verkehrswert zu ermitteln

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu vermitteln, greift man für gewöhnlich auf drei verschiedene Verfahren zurück: Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren ermittelt sich der Verkehrswert, indem man den Bodenwert und den Gebäudesachwert – also unter anderem die beim Bau angefallenen Kosten, den aktuellen Zeitwert sowie Kosten durch Renovierungsmaßnahmen und besondere Ausstattungsmerkmale – addiert. Dieser Wert wird dann durch den Marktanpassungsfaktor korrigiert, woraus der regionale Wert der Immobilie hervorgeht. Zumeist wird das Sachwertverfahren dann angewendet, wenn es sich um ein Haus handelt, das entweder sehr abgeschieden liegt oder sehr außergewöhnlich ist. Das heißt, wenn kaum oder keine vergleichbaren Eigentumswerte existieren.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren hingegen basiert in erster Linie auf dem Vergleich mit anderen Immobilien. Hierbei wird das zu bewertende Objekt mit vergleichbaren bereits verkauften Immobilien und deren tatsächlich erzielten Verkaufspreisen verglichen. Vergleichbarkeit bedeutet in diesem Fall: Ähnliche Lage, ähnliche Größe und ähnliches Baujahr. Aufgrund des direkten Bezugs zur aktuellen Marktlage ist das Vergleichswertverfahren eine sehr beliebte Bewertungsmethode.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren, das bei Mietobjekten häufig herangezogen wird, wird der Wert der Immobilie vor allem über die Mieterträge ermittelt – also ist bei diesem Verfahren entscheidend, welche Rendite mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann. Hier kommen Kennzahlen wie die Wohnfläche oder der Mietpreis pro Quadratmeter besonders stark zum Tragen.

In den meisten Fällen ist es jedoch bedeutend einfacher und schneller, ein automatisiertes Verfahren wie den Verkehrswert-Rechner von realbest zu verwenden:

Wie ermittelt realbest den Verkehrswert?


Mit realbest können Sie sich eine Preisspanne für Ihren Immobilienwert ganz bequem und völlig kostenfrei von zuhause aus berechnen lassen. Dazu müssen Sie nur wenige unkomplizierte Schritte befolgen:

1. Geben Sie die wichtigsten Immobiliendetails an

Wir benötigen zunächst einige grundlegende Angaben zu Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus, um die Immobilie bewerten zu können. Dazu füllen Sie in fünf Schritten ein Online-Formular aus.

2. Senden Sie die Angaben ab

Anschließend berechnet der datenbasierte realbest-Algorithmus den Verkehrswert Ihrer Immobilie inkl. Preisspanne.

3. Erhalten Sie Ihre Immobilienbewertung

Direkt im Anschluss erhalten Sie kostenlos Ihren Immobilienwert inkl. Preisspanne und können sich diesen direkt online anzeigen lassen.

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Sind Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis das Gleiche?


Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert bedeuten das Gleiche. Der Angebotspreis, also der Preis zu dem eine Immobilie bei einem Verkauf auch tatsächlich angeboten wird, unterscheidet sich meist vom präzisen Marktwert. Ob der Angebotspreis über oder unter dem Marktwert angesetzt wird, ist vor allem eine Frage der aktuellen Marktlage, also abhängig von Angebot und Nachfrage.

Der Rest ist eine Frage der Strategie: Bei einem sogenannten Bieterverfahren setzt der Verkäufer einen Angebotspreis an, der unter dem Verkehrswert liegt und bietet Interessenten die Möglichkeit, höhere Gebote als ihre Mitbewerber abzugeben, was je nach Nachfrage den Preis nach oben treiben kann.

Eine andere Herangehensweise wäre es, einen Angebotspreis zu setzen, der bewusst über dem Marktwert liegt, sodass man in den späteren Verkaufsverhandlungen etwas Spielraum hat, um potenziellen Käufern entgegenzukommen.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?


Der Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Die wichtigsten Faktoren sind:

  • Baujahr
  • Zustand der Immobilie
  • Lage
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Grundstücksgröße
  • Ausstattungsmerkmale wie Balkone, Keller, Parkplätze, Barrierefreiheit)
  • Menge, Zustand und Qualität der Ausstattung
  • Marktlage
  • Bei Immobilien die zur Vermietung vorgesehen sind, verringern voraussichtlich niedrige Mieteinnahmen entsprechend den Verkehrswert

realbest ermittelt den Verkehrswert und nimmt Ihnen Arbeit ab


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Und auch wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu verkaufen, möchten wir Ihnen diesen Prozess so einfach und digital wie möglich machen. Wenn Sie gerne den exakten Wert Ihrer Immobilie erfahren möchten, stehen unsere Experten Ihnen dafür jederzeit mit Rat und Tat zur Seite und machen gerne einen telefonischen oder persönlichen Termin mit Ihnen aus. Nehmen Sie dazu einfach Kontakt mit uns auf!