In Zeiten von akutem Wohnraummangel in deutschen Städten klingt es für viele zunächst nach einem Luxusproblem, wenn das Haus oder die Wohnung zu groß ist. Doch Sie als Betroffener wissen natürlich, dass dieses Problem mit meist unerfreulichen Lebensveränderungen einhergeht. Was Sie in welchen Fällen beachten müssen sowie hilfreiche Tipps für den Verkauf, erfahren Sie im Folgenden.

großes Einfamilienhaus

Haus oder Wohnung zu groß: Und jetzt?

Wenn die Kinder aus dem Haus sind, stellen sich viele Eltern die Frage, was sie mit den frei gewordenen Zimmern machen sollen. Sie können zum Beispiel zum Hobbyraum oder Gästezimmer gemacht werden. Doch häufig ist die Immobilie für die verbleibenden Eltern einfach nur noch zu groß.

Oft kommen dann noch gesundheitliche Gründe oder das Alter hinzu, weshalb das Haus mit Treppen, engem Badezimmer und großem Garten nicht mehr zu den Lebensumständen passt. Auch wenn es aufgrund der positiven Erinnerungen schwerfällt, ein Immobilienverkauf kann in solchen Situationen erleichternd wirken. Das gilt natürlich auch, wenn Sie Ihr Elternhaus geerbt haben und keine Verwendung dafür haben – Erinnerungen hin oder her. Zudem findet der Gewinn aus dem Verkauf sicher schnell eine gute Verwendung. In einigen Fällen ergibt es sogar durchaus Sinn, sich von dem Erlös eine neue Immobilie, eine kleinere Wohnung zu kaufen, beispielsweise wenn Sie noch recht jung sind und Sie nach vielen Jahren als Immobilienbesitzer nicht in ein Mietverhältnis zurückkehren möchten. Anders sieht es aus, wenn die Wohnung zu groß ist, weil man arbeitslos geworden ist.

Arbeitslos: Wie groß darf meine Wohnung sein?

Arbeitslosigkeit kann jeden treffen. Und es gehört sicher zu den Dingen, die niemand in seinem Leben einplant. Als Besitzer von Haus oder Wohnung kann es besonders schwierig werden, wenn das Einkommen fehlt. Vor allem, wenn die Wohnfläche sehr großzügig ausfällt, kann das Haus oder die Wohnung zu groß sein, um dauerhaft Sozialhilfe zu erhalten. Ist ein Immobilienbesitzer arbeitslos, steht ihm auf jeden Fall Arbeitslosengeld I zu, dessen Höhe und Bezugsdauer vor allem vom Alter und der Beschäftigungsdauer abhängig ist. Läuft die Bezugsdauer aus, dann muss er Arbeitslosengeld II beantragen, wobei ihm keine Leistungen zustehen, wenn das Eigenheim zu groß ist oder vermietet wird. Ob die Wohnung zu groß ist, hängt davon ab, wie viele Personen sich die Wohnfläche teilen. Als angemessen gilt:

Wohnfläche in m² (max.) Personenanzahl[i]
120 4
100 3
80 1-2

[i] Stand 2017

Bei Häusern sind es je 10 m² mehr.

Diese Regelung gilt erst seit 2010. Seither zählt die Immobilie als Vermögen, wovon der Arbeitslose nach Arbeitslosengeld I erst einmal leben muss, sollte diese größer sein als ihm durch die Regel zusteht oder falls er sie nicht selber nutzen sollte. Zwar übernimmt der Staat Nebenkosten, Grundsteuer und im kleinen Umfang auch Kreditzinsen, jedoch nicht die Tilgungsraten. Ist das Eigenheim also nicht schon weitestgehend abbezahlt, dürfte es sehr schwer werden, das Haus oder die Wohnung zu halten. Im schlechtesten Fall heißt das, dass der Besitzer seine Immobilie verkaufen muss.

Tipps im Falle von Arbeitslosigkeit

Doch es muss nicht immer mit dem Immobilienverkauf enden. Zum Beispiel kann der arbeitslose Eigenheimbesitzer auch nur Teile der Immobilie verkaufen oder Räume vermieten, um davon erst einmal leben zu können. Bei einer sehr geringen Überschreitung der maximal zugelassenen Quadratmetern, kann es sich zudem lohnen einen Sachverständigen einzuschalten, der die Wohnfläche exakt bestimmt. Denn Keller oder Garagen zählen beispielsweise gar nicht als Wohnfläche und Balkone und Terrassen nur teilweise. Hier könnten die wenigen Quadratmeter liegen, die noch abgezogen werden können, um die Wohnfläche entsprechend der Regel zu mindern. Auch „besondere Umstände“ können das Halten des Hauses oder der zu großen Wohnung ermöglichen. Ein besonderer Umstand liegt beispielsweise vor, wenn behinderte oder pflegebedürftige Personen im Haus wohnen und diese Nutzung mit einem Verkauf in Gefahr sein würde.

Achtung: Spekulationssteuer

Ob das Haus oder die Wohnung zu groß ist, weil die Kinder ausgezogen sind, weil der Partner sich trennt und auszieht, oder weil einem bei Arbeitslosigkeit aufgrund der Größe keine Leistungen zustehen: Müssen Sie Ihr Eigenheim verkaufen, sollten sie auf die Spekulationssteuer achten. Diese fällt an, weil der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft gilt. Da zur Berechnung der Spekulationssteuer der individuelle Steuersatz gebraucht wird, fällt die Steuer häufig sehr hoch aus. Oft müssen mehr als 25 % versteuert werden. Der persönliche Steuersatz ergibt sich wie folgt:

Einkommenssteuer für ein gesamtes Jahreseinkommen x 100 / Jahreseinkommen

Beispiel: 5.536 € Einkommenssteuer x 100 / 30.000 € Jahreseinkommen = 18,45 %

Doch nicht jeder muss die Steuer zahlen. Allgemein gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Das heißt, besitzen Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus bereits 10 Jahre oder länger, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Zudem müssen Sie oder Ihre Kinder die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr sowie 2 Jahre davor selbst genutzt haben, um sie steuerfrei verkaufen zu können. Kommen Sie nicht um die Spekulationssteuer herum, weil die Frist noch nicht abgelaufen ist, Sie aber dringend verkaufen müssen, können Sie die Steuer ein wenig drücken. Und zwar, wenn Sie Ihren Gewinn durch Verkaufskosten mindern. Ausgaben, die Sie vom Erlös abziehen können, sind:

Zu großes Eigenheim verkaufen

Sind Sie sicher, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu groß für Sie ist, können Sie in den Verkauf starten. Als Erstes müssen Sie wissen, wie viel Ihr Eigenheim wert ist. Denn wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie von Anfang an kennen, können Sie finanzielle Angelegenheiten viel besser planen. Sie können einschätzen, wie hoch Ihr Gewinn am Ende ausfallen wird, ob sich damit vielleicht sogar eine neue, kleinere Wohnung finanzieren lässt, und wie viel Sie gegebenenfalls an Spekulationssteuer zahlen müssen. Ein realistischer Verkehrswert ist also die Basis für einen reibungslosen Immobilienverkauf. Eine erste Einschätzung erhalten Sie kostenlos mit unserem Vergleichsrechner.

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