„Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, muss sich mit einem niedrigeren Verkaufspreis abfinden.“ Dieser langjährige Grundsatz der Immobilienwelt gilt heutzutage nicht mehr. Denn verfügbare Immobilien sind vielerorts knapp und immer mehr Kapitalanleger schichten aus den unsicheren Finanzmärkten in sichere Sach- und Immobilienwerte um. Und genau das macht es mittlerweile deutlich einfacher, auch eine vermietete Wohnung verkaufen zu können. Tipps zur Vorgehensweise lesen Sie hier:

Zu welchen Preisen kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?

vermietete-wohnung-preisEs gibt viele gute Gründe, warum man eine vermietete Immobilie verkaufen will. Das kann der Erwerb einer größeren, selbst genutzten Immobilie sein, der Umzug in eine andere Stadt, die Umschichtung des Vermögens, die Scheidung oder ein Erbe. Vor der Finanzkrise 2008 und dem anziehenden Immobilienmarkt in Deutschland hat man für eine vermietete Wohnung in der Tat nur einen geringeren Verkaufspreis erzielen können. Das lag vor allem an einem einfachen Marktmechanismus:

  • Bei freien Immobilien ist die Nachfrage größer, da hier nicht nur die Kapitalanleger suchen, sondern auch viele, die den Wohnraum selber nutzen wollen. Und eine stärkere Nachfrage führt auch zu höheren Preisen.
  • Vermietete Wohnungen verkaufen sich dagegen deutlich schwieriger, da hier fast nur die Kapitalanleger nachfragen – und diese verstehen sich meistens auch sehr gut auf das Verhandeln von Preisen. Beides führt zu niedrigeren Verkaufserlösen.

Diese Marktsituation hat sich mittlerweile weitgehend geändert. Denn mit dem anhaltenden Run auf die sichere Wertanlage Immobilie hat sich auch die Konkurrenz auf der Kapitalanlegerseite deutlich verschärft. Und das treibt die Preise. Aber dennoch gilt:

Der Verkaufspreis ist stark von der Käufergruppe abhängig

  • Käufer mit Eigenbedarf sind bereit, mehr zu bezahlen:
    Käufer, die eine Wohnung selber nutzen möchten – sei es aufgrund der Lage, Ausstattung, Aussicht oder Wohnraumgestaltung –, bauen eine emotionale Verbindung zu der Immobile auf. Sie vergleichen dann die Kaufkosten inklusive der individuellen Vorteile und Vorzüge mit denen anderer Objekte, egal ob diese derzeit vermietet sind oder nicht. Diese Käufer achten somit nicht nur auf den Preis und sind daher auch bereit, etwas mehr zu bezahlen.
  • Kapitalanleger achten vor allem auf die Rendite:
    Kapitalanleger investieren nicht, um durch den erworbenen Wohnraum persönlich mehr Lebensqualität zu bekommen. Ziel ist der Vermögensaufbau durch eine möglichst berechenbare Rendite. Daher werden Wohnungen vor allem nach ihrer Renditemöglichkeit bewertet. Die Rendite ergibt sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis. Drohen höhere Investitionskosten, oder lag die bisherige Miete deutlich unter dem ortsüblichen Vergleichswert (Mietspiegel), ist die Wohnung keine gute Kapitalanlage mehr. Denn Mieten dürfen nur um 15-20% innerhalb von drei Jahren angehoben werden. Und wenn die Rendite zu gering wird, dann muss dafür der Kaufpreis sinken.

Tipp zum Verkaufspreis:  Zunächst sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobile ermitteln, um einen objektiven Preis in der Hand zu haben. Auf realbest.de bekommen Sie dabei nicht nur eine kostenlose Immobilienbewertung. Sie können zudem auch vollkommen unverbindlich passgenaue Angebote aus unserem Makler-Netzwerk vergleichen und das beste auswählen. Das spart Ihnen nicht nur Zeit und Nerven beim Wohnungsverkauf. Es rechnet sich häufig allein schon über den höheren Verkaufspreis, den erfahrene Makler gegenüber „ungeübten“ Verkäufern erzielen können.

bewachsener Altbau

Rechte und Pflichten beim Verkaufen einer vermieteten Immobilie

Mietvertrag: Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, ändert sich für den bisherigen Mieter zunächst einmal nichts. Denn der Mietvertrag wird durch den Verkauf nicht aufgehoben. „Kauf bricht nicht Miete“, sagen die Juristen. Das heißt, dass der Käufer lediglich als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Er kann dabei laut Mietrecht weder einen neuen Mietvertrag verlangen noch den bestehenden einfach ungerechtfertigt kündigen. Denn für Änderungen in einem bestehenden Mietvertrag wird immer auch die Zustimmung des Mieters benötigt.

Kündigungsschutz und Vorkaufsrecht: Der gesetzliche Kündigungsschutz bleibt auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung erhalten. Falls der Käufer (und neue Vermieter) dem Mieter sogleich eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, sind das:

  • 3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer
  • 6 Monate bei 5-8 Jahren Mietdauer und
  • 9 Monate bei noch längeren Mietverhältnissen

Eine Besonderheit liegt allerdings bei einer sogenannten „Umwandlung in eine Eigentumswohnung“ vor: Das ist dann der Fall, wenn ein Wohnhaus (das nur im Ganzen verkauft werden kann) mit einem Teilungsplan in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, damit diese dann einzeln verkauft werden können. Dann bekommen die bisherigen Mieter nicht nur eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren zugesprochen (in Ballungszentren sogar bis zu 10 Jahren), sondern erhalten auch ein Vorkaufsrecht. Das heißt konkret, wenn Sie eine umgewandelte vermietete Wohnung verkaufen wollen, dann können Ihnen die derzeitigen Mieter die Wohnung zu exakt denselben Konditionen abkaufen, wie Sie das mit einem Dritten bereits ausgehandelt haben (unterschriftsreifer Kaufvertrag). Dieses Vorkaufsrecht besteht laut §577 BGB allerdings nur im besagten Fall der Umwandlung eines Wohnhauses in Eigentumswohnungen.

Besichtigungsrecht: Damit Sie als Eigentümer die Möglichkeit haben, Ihre vermietete Wohnung verkaufen zu können, haben Sie und Ihr Makler das Recht, die Wohnung zum Zweck einer Besichtigung zu betreten. Die Besichtigungstermine müssen jedoch mit dem Mieter abgesprochen und mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden. Zudem sind „angemessene Tageszeiten“ einzuhalten (10-13 oder 16-18 Uhr), Sonn- und Feiertage sind zu vermeiden und laut Gerichtsurteil müssen einmal pro Woche 2 Stunden Besichtigungszeit genügen. Aufgrund dieser einschränkenden Regelungen ist beim Verkaufen vermieteter Wohnungen bereits im Vorfeld eine höhere Beratungsleistung notwendig. Nur den wirklichen Kaufinteressenten wird dann auch tatsächlich die Immobilie gezeigt.

Nebenkostenabrechnung beim Eigentümerwechsel

Wird eine vermietete Wohnung innerhalb des Abrechnungszeitraums verkauft, ist für die Jahresabrechnung immer derjenige verantwortlich, der am Ende des Abrechnungszeitraums der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist oder war (sowohl für mögliche Überzahlungen als auch Nachzahlungen). Da keine Zwischenabrechnung erstellt werden kann, sollten die Verbrauchszählerstände beim Eigentümerwechsel notiert und im Kaufvertrag fixiert werden, um einen internen Kostenausgleich zwischen Verkäufer und Käufer zu ermöglichen.

Erst nach der Spekulationsfrist steuerfrei Immobilien verkaufen

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist an sich nicht einkommenssteuerpflichtig. Um die Spekulation mit kurzfristiger Wertsteigerung zu vermeiden, gibt es allerdings eine sogenannte Haltefrist von 10 Jahren. Das bedeutet, dass für den Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren eine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt. Sind Sie jedoch schon seit über zehn Jahren Eigentümer des Objekts, fallen keine extra Steuern beim Immobilienverkauf  an.

Kaufvertrag: Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Ob Sie eine freie oder eine vermietete Immobilie verkaufen, spielt auch beim Kaufvertrag  eine Rolle. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

  1. Im Kaufvertrag sollte ausdrücklich stehen, dass Sie eine vermietete Wohnung verkaufen.
  2. Die von Ihnen auf den Käufer und damit neuen Vermieter übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag sollten klar ersichtlich aufgeführt werden.
  3. Um mögliche Streitigkeiten mit dem Käufer zu vermeiden, sollten die vereinbarten Regelungen bezüglich der Betriebskosten (inkl. Zählerstände), Übergabe und Rückzahlung der Kaution sowie mögliche offene Mietschulden ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten werden.

Da sich leere Wohnungen einfacher und zudem oft auch etwas teurer verkaufen lassen, versuchen viele Eigentümer, sich vor dem Wohnungsverkauf mit Ihren Mietern zu einigen. Diesen wird dann in der Regel ein Teil des Mehrerlöses in Form einer Abfindung und der Übernahme der Umzugskosten angeboten. Manchmal wird auch ein Immobilienmakler beauftragt, möglichst schnell einen geeigneten Wohnraum zu finden. Wer dennoch seine vermietete Wohnung verkaufen möchte, der sollte dem Verhandlungsgeschick der meisten Kapitalanleger einen ebenfalls versierten Makler auf der Verkäuferseite gegenüberstellen, um ein ausgeglichenes Kräfteverhältnis zu gewährleisten.

Fazit: Einigen Sie sich mit dem Mieter und/oder beauftragen Sie einen versierten Makler.

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