Das verstärkte Umwelt- und Energiebewusstsein zeigt sich beim Thema Immobilien durch den Energieausweis. Dieser gehört seit 2009 zu den Verkaufsunterlagen dazu. Was Sie zur Pflicht wissen müssen, welchen Energieausweis Sie brauchen und was außer der bekannten Farbskala noch darin steht, beantworten wir Ihnen im Folgenden.

Der Energieausweis ist Pflicht

Das wohl Wichtigste zuerst: Grundsätzlich muss jeder Immobilieneigentümer beim Verkauf, Vermieten oder Verpachten des Eigenheims einen Energieausweis vorweisen. Das schreibt gesetzlich die Energieeinsparverordnung (EnEV)[1] vor. Seit 2009 gilt die Pflicht für Besitzer von Wohn- und auch Nichtwohngebäuden wie Gewerbe- oder Büroflächen. Ab 2014 wurde die Energieausweispflicht verschärft. Seither ist jeder Immobilienverkäufer dazu verpflichtet, den Kaufinteressenten unaufgefordert einen Energiepass vorzulegen.

Dies sollte spätestens mit der ersten Immobilienbesichtigung erfolgen. Denn die Energiewerte sollen dem Käufer als Entscheidungshilfe dienen und transparent zeigen, welche Energiekosten auf ihn zu kommen können. Beim Abschluss des Verkaufes muss der Energieausweis dem neuen Eigentümer ausgehändigt werden. Zudem müssen Sie als Eigentümer bereits in der Immobilienanzeige energetische Kennzahlen und Angaben zur Immobilie machen, wenn ein Energieausweis schon vorliegt. Dazu gehören unter anderem die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und Angaben zum Energieträger wie beispielsweise die Heizungsart. Wer gegen diese Ausweispflicht verstößt, muss seit dem 1. Mai 2015 mit Bußgeldern in Höhe von bis zu 15.000 € rechnen.

[1] Stand 2016

“Es genügt, einen letztlich einfachen Grundsatz zu befolgen: Keine Immobilienanzeige ohne korrekte Angaben zum Energieausweis und keine Objektbesichtigung ohne gültigen Energieausweis.”

Hans J. Broda
Architekt, beratender Ingenieur, Sachverständiger und Fachingenieur für Energieeffizienz

Energieausweis, Haus Miniatur und Taschenrechner

Ausnahmen für bestimmte Immobilien

Trotz der Verschärfung der EnEV und der Ausweispflicht gibt es, wie bei jeder Regel, auch Ausnahmen. So dürfen Sie auf einen Energieausweis verzichten, wenn Sie eine Immobilie besitzen, die

  • kleiner als 50 m² ist
  • unter Denkmalschutz steht
  • nicht regelmäßig genutzt, beheizt oder gekühlt wird, wie zum Beispiel Ferienhäuser
  • sehr speziell genutzt wird, wie Stallungen oder Gewächshäuser

Für den Verkauf – oder die Vermietung oder Verpachtung – solcher Immobilien brauchen Sie also keinen Energieausweis erstellen zu lassen.

Der Energieausweis: Inhalt und Aussage

Doch was ist ein Energieausweis und was steht drin? Was sagt der Inhalt über den energetischen Zustand von Haus oder Wohnung aus? In der Regel ist ein Energieausweis fünf Seiten lang. Dort sind zum einen die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie aufgeführt. Zu diesen Daten gehören unter anderem die Adresse, das Baujahr und der Eigentümer des Gebäudes. Zum anderen umfasst der Energieausweis alle Informationen, die etwas mit Energie rund um die Immobilie zu tun haben. Dazu zählt nicht nur die berühmte Farbskala mit den Buchstaben A+ bis H, auf der Grün (A+) eine sehr gute und Rot (H) eine sehr schlechte Energieeffizienzklasse bedeutet. Auch der exakte Endenergieverbrauchs- oder Bedarfswert ist im Energieausweis in kWh/ (m² * a) angegeben.

Je nach Art des Energieausweises wird mit dem Wert also der Energieverbrauch oder der Energiebedarf ermittelt. Neben der Farb- und Buchstabenskala gibt es zudem Vergleichswerte von Gebäuden ähnlicher Art, damit der Eigentümer einschätzen kann, wie gut der Endwert ist. Außerdem gehören Modernisierungsempfehlungen zum Energieausweis dazu. Diese Empfehlungen sind aber nicht verbindlich und müssen nicht zwingend umgesetzt werden.

„Energieausweise werden grundsätzlich immer für  das ganze Gebäude und nicht für Gebäudeteile oder für einzelne Wohnungen erstellt.“

Hans J. Broda
Architekt, beratender Ingenieur, Sachverständiger und Fachingenieur für Energieeffizienz

Der Verbrauchsausweis

Bevor Sie einen Energieausweis für Ihre Immobilie erstellen lassen, sollten Sie wissen, welchen Sie benötigen. Denn es gibt zwei verschiedene Energieausweise, deren Unterschiede nicht unerheblich sind. Der eine Energiepass heißt Verbrauchsausweis. Dieser gibt den Endenergieverbrauchswert einer Immobilie an. Das heißt, die Grundlage für einen verbrauchsorientierten Energiepass ist der tatsächliche Energieverbrauch. Ermittelt wird der Verbrauch in der Regel über die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.

Praktisch ist der Energieverbrauchsausweis, da keine Besichtigung vom Haus oder von der Wohnung nötig ist. Da diese Art von Energieausweis mit der Heizkostenabrechnung auf dem individuellen Nutzverhalten der Bewohner beruht, gilt der Verbrauchsausweis als weniger aussagekräftig. Zudem muss Ihr Eigenheim bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit ein Energieverbrauchsausweis zulässig ist. Diese sind:

  • mindestens fünf Wohnungen im Gebäude
  • oder Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt
  • oder das Gebäude wurde gemäß der Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet
  • oder das Gebäude wurde entsprechend dieser Verordnung nachgerüstet

Ist eine dieser Voraussetzungen erfüllt, dürfen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus mit dem Verbrauchsausweis ausstatten.

Der Bedarfsausweis

Dagegen ist der Energiebedarfsausweis immer zulässig. Dieser ist der zweite Typ von Energieausweis. Immobilien, bei denen der Endenergiebedarf ermittelt wird, werden einer umfassenden Untersuchung und Analyse unterzogen. Hierfür ist die Begutachtung durch einen Fachmann notwendig. Für einen Energiebedarfsausweis muss er sich ein genaues Bild unter anderem von der Dämmung Ihres Hauses machen, welche Fensterarten eingesetzt sind und mit welcher Heizungsanlage Sie heizen. Bauunterlagen und technische Gebäudedaten benötigt der Experte auch, um einen Bedarfsausweis zu erstellen. Aus einer aufwendigen Berechnung aller Daten ergibt sich der Bedarfswert der Immobilie, der als objektiv und daher als besserer Orientierungswert für Kaufinteressenten gilt.

Energieausweis: Kosten und Ausstellung

Wenn Sie einen Energieausweis für Ihre Immobilie haben wollen, stehen Sie nun vor der Frage, wo sie einen Energiepass herbekommen. Eine amtliche Anlaufstelle – so wie beispielsweise für Grundbuchauszüge – gibt es nicht. Spezialisierte Fachkräfte stellen Energieausweise aus. Das können Architekten, Handwerker und Ingenieure sein, die sich entsprechend weitergebildet haben. Da es aber auch kein einheitliches Zertifikat gibt, welches die Kompetenz der Fachkraft bestätigt, sollten Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen und sich an Erfahrungen von Kunden orientieren. Dabei ist es ratsam niemanden auszuwählen, der per Vorkasse bezahlt werden möchte. Zudem steht Ihnen das Recht auf eine kostenlose Nachbesserung zu, wenn Sie Mängel im erstellten Energieausweis finden.

Die Kosten für einen Energieausweis sind dabei recht unterschiedlich. Es gilt: Der weniger aufwendige Verbrauchsausweis ist meistens günstiger als 100 €. Der umfangreiche Bedarfsausweis kostet in der Regel über 100 €, oft sogar mehrere Hundert Euro. Hier kommt es auch auf die Größe der Immobilie an. Sind sie allerdings Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft, muss diese Ihnen einen Energieausweis rechtzeitig aushändigen und auch die Kosten dafür übernehmen. Wurde erst einmal ein Energieausweis für ein Haus oder eine Wohnung erstellt, ist dieser 10 Jahre gültig. Doch beachten Sie, dass Sie einen neuen Energieausweis benötigen, wenn Ihr Eigenheim energetisch saniert wurde.

Gut zu wissen: Beim Immobilienverkauf mit realbest fallen keine zusätzlichen Kosten für einen Verbrauchsausweis an. Wir holen für Sie gerne das Dokument ein und übernehmen alle anfallenden Kosten.

Sie haben noch weitere Fragen zum Thema Energieausweis? Auf unserem Blog finden Sie ein ausführliches Interview mit dem Energieexperten Hans J. Broda.

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