Als Hausverkäufer können Sie sich glücklich schätzen, sobald Sie den Termin mit dem Notar planen: Bewertungsverfahren, Maklersuche und Werbung für Ihre Immobilie liegen hinter Ihnen, Sie haben einen Kaufinteressenten und können sich nun auf Ihr eigentliches Ziel konzentrieren – den Verkauf.

Damit Sie bei diesem Schritt mögliche Stolpersteine auf den letzten Metern umgehen, geben wir Ihnen alle Informationen zum Ablauf des Beurkundungstermins mit dem Notar. Dazu gehören natürlich auch Antworten auf die häufigsten Fragen: Wer sucht den Notar aus und wer zahlt seine Dienstleistung? Welche Unterlagen braucht der Notar vom Verkäufer? Und warum braucht man überhaupt einen Notar für den Hausverkauf?

Um den Hausverkauf nicht alleine bewältigen zu müssen empfehlen wir Ihnen auf realbest.de einen passenden Makler, der Ihnen bei solchen Fragen zur Seite steht. Wir organisieren Ihnen auch viele der nötigen Unterlagen zum Hausverkauf, wie etwa das Grundbuch und die Flurkarte Ihrer Immobilie. Informieren Sie sich zur Maklerempfehlung auf realbest.de.

Wir schildern Ihnen nun, wie Sie sich auf die Vorbesprechung und den Beurkundungstermin mit dem Notar am besten vorbereiten und wie die Termine genau ablaufen. Am Schluss fassen wir für Sie zusammen, was nach der Unterschrift des Kaufvertrags passiert und wie der Notar die rechtlichen Schritte zur finalen Übergabe der Immobilie vollzieht.

Contract waiting for a notary public sign on desk. Notary public accessories

Leistung und Bezahlung des Notars beim Hausverkauf – Rechtliche Grundlagen

Der Notar dient beim Hausverkauf als neutrale Amtsperson. Er soll unparteiisch beide Parteien rechtlich beraten und vor schwerwiegenden Schadensfolgen bewahren. Zusätzlich übernimmt der Notar die Vertragsgestaltung und die Grundbuchänderungen. In diesem Sinnen profitieren Sie und der Käufer gleichermaßen von der rechtlichen Kompetenz des Notars. Die beratende Funktion des Notars beinhaltet dabei keine steuerlichen Hinweise oder die Beurteilung des Kaufpreises.

Nach § 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die notarielle Beurkundung beim Hausverkauf zwingend vorgeschrieben. Die gute Nachricht für den Verkäufer ist: nach §448 Absatz 2 des BGB zahlt der Käufer die Beurkundungskosten. Insgesamt fallen beim Hausverkauf Notarkosten von ca. 1,0% bis 1,5% des Kaufpreises an. Gewöhnlich wird der Großteil dieser Gebühren vom Käufer übernommen – der Verkäufer übernimmt allerdings oft die Tilgung eingetragener Grundschulden durch den Notar. Da der Käufer bezahlt, kann er auch darauf bestehen den Notar auszusuchen.

Planung der Vorbesprechung mit Kaufinteressenten und Notar

Als Hausverkäufer sollten Sie sich bereits vor der ersten Vorbesprechung mit dem Notar über die Bonität des Kaufinteressenten informieren. Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, prüft dieser in der Regel die Bonität des Käufers. Sie als Vorbesitzer haften gesamtschuldnerisch für die anfallenden Gebühren des Notars und des Grundbuchamts, wie auch für die vom Käufer zu entrichtende Grunderwerbssteuer (§ 13 GrEStG), falls es nicht zur Zahlung kommt. Um finanziell auf der sicheren Seite zu stehen, sollten Sie sich daher vom Kaufinteressenten eine Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank geben lassen. Schaffen Sie sich auf jeden Fall finanzielle Gewissheit, bevor Sie sich mit dem Kaufinteressenten auf einen Notartermin einigen.

Vor dem Notartermin dürfen Sie mit dem Kaufinteressenten keine Nebenabreden getroffen haben – darauf wird auch im Kaufvertrag gesondert hingewiesen. Dies bezieht sich auf die korrekte Angabe des Kaufpreises, um einer Manipulation bei der zu zahlenden Grundsteuer vorzubeugen. Die Angabe eines niedrigeren Kaufpreises ist strafbar. Wenn der Käufer Hausbestandteile oder Möbel übernehmen soll, muss die Übernahme im Kaufvertrag korrekt festgehalten werden. Diese Sonderposten sind von der Grunderwerbssteuer ausgenommen.

Liste der benötigten Informationen vom Verkäufer für den notariellen Kaufvertrag

Auch wenn der Käufer den Notar aussuchen darf, müssen Sie dem Notar für den Kaufvertragsentwurf folgende Informationen zukommen lassen:

  • Name und Anschrift des Verkäufers
  • Name und Anschrift des Käufers
  • Art und Anschrift des Kaufobjekts
  • Liste der Gegenstände, Hausbestandteile oder Möbel, die vom Käufer übernommen werden
  • Kaufpreis, aufgeteilt auf das Grundstück und die Gegenstände
  • Die Art der Nutzung des Kaufobjekts – leerstehend oder vermietet
  • Der Räumungstermin
  • Falls gegeben, Informationen des Maklers: Name, Anschrift und Provisionshöhe und die Zahlungspflicht für Verkäufer oder Käufer.
  • Dieser Punkt kann auch abseitig des Kaufvertrags geklärt werden.

Alle benötigten Unterlagen vom Verkäufer für den Kaufabschluss

Neben den Informationen für den Kaufvertragsentwurf braucht der Notar von Ihnen auch folgende Unterlagen zur Immobilie:

  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), diese sind über den Notar oder beim Grundbuchamt erhältlich. Im Zuge der Exposé-Erstellung kümmert sich realbest um die Grundbuchauszüge. Hierin enthalten sind Beschränkungen, Lasten und Grundpfandrechte, wie beispielsweise eine Hypothek.
  • Unterlagen zur Löschung von finanziellen Belastungen im Grundbuch, die Sie bereits zurückgezahlt haben, aber noch nicht im Grundbuch verzeichnet wurden.
  • Der Erbschein, falls Sie im Grundbuch noch nicht als Eigentümer vermerkt sind.
  • Auskunft des Baulastenverzeichnisses. In Brandenburg und Bayern sind die Baulasten (öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers) im Grundbuch verzeichnet.
  • Die Teilungserklärung bei einer Mietwohnung mit den Rechten zum Sondereigentum der Wohnräume und dem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
  • Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster, wodurch die genauen Grundstücksgrenzen nachvollziehbar sind. Kann auf dem Liegenschaftsamt beantragt werden. Im Rahmen der Exposé-Erstellung übernimmt realbest auch die Organisation der Flurkarte.
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung (Möglicherweise mit Hilfe eines Gutachters zu erstellen)
  • Grundrisspläne aller Geschosse des Verkaufsobjekts
  • Der letzte Grundsteuerbescheid
  • Energieausweis
  • Gebäudeversicherungspolice, die vom Käufer innerhalb eines Monats gekündigt werden kann.
  • falls notwendig, den Erbbaurechtsvertrag

Die Vorbesprechung mit Kaufinteressent und Notar

Die Vorbesprechung mit dem Notar dient zur Feststellung der Eigentümerdaten, der eingetragenen Grundschulden und der Modalitäten des Kaufvertrags. Mit den Informationen aus dem Gespräch und den nötigen Unterlagen erstellt der Notar im Anschluss den Kaufvertragsentwurf.

Bestenfalls hat der Notar schon vor dem Gespräch das Grundbuch eingesehen und sich einen Überblick zu den rechtlichen Lasten und Eigentumsverhältnissen des Grundstücks gemacht. Bei den Lasten kann es sich beispielsweise um Wegerechte der Nachbarn handeln. Bezüglich der Eigentumsverhältnisse muss der Notar in der Vorbesprechung klären, inwiefern diese sich auf den Kaufvertrag auswirken. Sollten noch Schulden des Verkäufers bei der Bank offen sein, können diese vom Käufer in Anrechnung auf den Kaufpreis an die Bank bezahlt werden. Weitere Themen der Vorbesprechung sind eventuell bestehende Mietverhältnisse, die Übergabe der Immobilie und die Planung des Zahlungsvorgangs des Käufers. Die Vorbesprechung ist mit den normalen Beurkundungsgebühren abgegolten.

Vor der Beurkundung wird der Kaufvertragsentwurf an beide Parteien zur Prüfung geschickt. Änderungen werden innerhalb des Beurkundungstermins vom Notar in den Vertrag übernommen – gegebenenfalls können Sie auch einen separaten Besprechungstermin vereinbaren. Bei diesem Termin sollten allerdings keine Kaufpreisverhandlungen mehr geführt werden.

Sind Sie oder der Käufer ein Unternehmer, müssen die Entwürfe innerhalb von 14 Tagen vom Notar verschickt werden. Diese Frist gilt nicht bei einem privaten Immobilienverkauf, oder einem Verkauf zwischen zwei Unternehmern. Es ist allerdings in Ihrem Interesse, eine Einsicht des Kaufvertragsentwurfs zu fordern, um mögliche Korrekturvorschläge für den Beurkundungstermin vorzubereiten.

Vom Beurkundungstermin bis zum Grundbucheintrag – Alle Schritte des Notars bis zur finalen Wohnungsübergabe

Paar bekommt einen ImmobilienkreditDen Beurkundungstermin einleitend müssen Sie und der Käufer dem Notar Ihre gültigen Ausweisdokumente vorzeigen, oder als Vertreter eines Unternehmens einen aktuellen Handelsregisterauszug vorlegen. Anschließend wird die gesamte Urkunde durch den Notar verlesen.

Die Verlesung dient dazu, eventuell aufkommende Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu klären. Sie dient auch der Vergewisserung, dass sich alle Beteiligten der Tragweite des Kaufvertrags bewusst sind. Korrekturen und Änderungen trägt der Notar direkt in den originalen Vertragsentwurf ein. Nach der Unterschrift und der Beglaubigung durch den Notar erhalten die Beteiligten den korrigierten Vertrag, der durch ein Notarsiegel zusammengehalten wird. Das Verlesungsexemplar wird, mitsamt handschriftlicher Änderungen, im Notararchiv verwahrt. Neben Ihnen und dem Käufer erhalten außerdem die Grunderwerbsstelle, das zuständige Finanzamt, das Grundbuchamt, der zuständige Gutachterausschuss der Verwalter und der Makler eine Ausfertigung des Vertrags.

Mit der notariellen Beurkundung kann nun keine der Parteien, ohne vereinbarte Rücktrittsfristen oder Rücktrittsgründe, von dem Vertrag zurücktreten. Sollten Sie wesentliche Mängel der Immobilie vor Vertragsabschluss arglistig verschwiegen haben, kann der Käufer allerdings einen Rücktritt oder eine Minderung des Kaufpreises beantragen. Mit dem Kaufvertrag bevollmächtigen Sie den Notar, den Grundbuchstand den Bedingungen des Kaufvertrags anzupassen.

Zusammengefasst bedeutet das: nach vollständiger Beendigung des Vorgangs trägt der Notar den Käufer zum Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs ein. In Abteilung II des Grundbuchs sind eventuell Altbelastungen eingetragen, die der Notar im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags löschen muss. In Abteilung III des Grundbuchs werden Ihre Altbelastungen (beispielsweise die einer Bank zur Finanzierung des Kaufpreises) durch die Grundschuld der Finanzierungsbank des Käufers ersetzt. Der Notar kümmert sich nun auch um alle weiteren erforderlichen Genehmigungen.

Die Schlüsselübergabe kann vertraglich flexibel festgelegt werden, falls der Käufer beispielsweise Sanierungsabsichten hat. Mitunter können die Hausschlüssel direkt nach Vertragsschluss übergeben werden – in diesem Fall muss der Käufer allerdings auch Lasten wie die Grundsteuer und Kosten wie Abwasser- und Müllgebühren übernehmen.

Die einzelnen Schritte des Notars werden nun nochmal im Detail erläutert: Meist direkt am Folgetag des Beurkundungstermins wird vom Notar eine Auflassungsvormerkung, oder Eigentumsvormerkung, beim Grundbuchamt beantragt. Dies versichert dem Käufer, dass potentielle Gläubiger von Seiten des Verkäufers bis zu seiner Eintragung im Grundbuch keinen Anspruch auf die Immobilie geltend machen können. Auch können Sie als Verkäufer dadurch nicht mehr über das Kaufobjekt verfügen, sollte dies den Rechtsanspruch des Käufers beeinflussen.

Nach § 24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB)  muss der Notar von der Gemeinde eine Erklärung zu ihrem Vorverkaufsrecht beantragen, da ihr bei einem gemeindlichem Interesse ein Vorverkaufsrecht zusteht. Im Falle von Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten steht der Gemeinde dieses Recht nicht zu (§ 24 Absatz 2 BauGB).

Weiterhin muss der Notar im Rahmen des Verkaufs dem zuständigen Finanzamt eine Veräußerungsanzeige zusenden (§ 18 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)), wodurch der Käufer vom Finanzamt zur Zahlung von Grunderwerbssteuern aufgefordert werden kann. Sie haften als Verkäufer ebenfalls für diese Zahlung (§ 13 Nr. 2 GrEStG). Nach erfolgter Zahlung erhält der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die eine Umschreibung des Eigentums auf den Verkäufer nicht erfolgen darf. Mit dem Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt der Notar auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit einhergehend wird die Auflassungsvormerkung aufgehoben. Die Eintragung der Grundschuld des Käufers wurde vom Notar an diesem Punkt bereits beantragt.

Damit es zur Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer kommt, muss das unbelastete Eigentum an der Immobilie sichergestellt sein – das heißt, die Auflassungsvormerkung muss eingetragen und alle erforderlichen Genehmigungen  durch den Notar eingeholt worden sein. Dieser Prozess kann zwischen 10 Tagen und 6 Wochen nach dem Beurkundungstermin liegen. Der Zeitfaktor ist dabei abhängig von der Vorgehensweise des Notars, der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts oder auch der abzulösenden Bank. Sobald der Notar sicherstellen kann, dass das Eigentum unbelastet ist, erhält der Käufer eine Fälligkeitsmitteilung und muss im Regelfall innerhalb von 14 Tagen den Kaufpreis bezahlen.

Um Sie von der anstehenden Transaktion in Kenntnis zu setzen, erhalten Sie von der Fälligkeitsmitteilung eine Abschrift. Im Falle einer Finanzierung durch eine Bank leitet der Verkäufer die Fälligkeitsmitteilung an die entsprechende Stelle weiter, um die Finanzierung durch ebendiese Bank einzuleiten. Sobald Sie den Verkaufspreis erhalten haben, müssen Sie den Eingang dem Notar bestätigen. Abschließend überprüft der Notar das Grundbuch auf die Korrektheit aller Angaben und bestätigt in einem Abschlussschreiben allen Beteiligten den Grundbuchstand mit einer Kopie des Auszugs.

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