Die vielen Rechtsfragen rund um den Immobilienverkauf erzeugen bei Nicht-Juristen erfahrungsgemäß die größten Unsicherheiten. Das liegt vor allem an der für „normale“ Bürger oftmals nur schwer verständlichen juristischen Fachsprache. Die Verwendung des einheitlichen Rechtsvokabulars ist allerdings zwingend notwendig, um die Rechtssicherheit aller Beteiligten bei einem komplexen Geschäft wie dem Immobilienverkauf gewährleisten zu können. Denn schließlich muss nicht nur möglichen Betrügern unter den Käufern und Verkäufern vorgebeugt werden. Häufig machen auch Belastungen, Nutzungsrechte, Beschränkungen der Verfügungsbefugnisse oder erbrechtliche Regelungen den Hausverkauf noch deutlich komplizierter.

Hinweis: Folgende rechtliche Fragen beantworten wir Ihnen in jeweils gesonderten Artikeln

Rechtsfragen rund um den Notar

Die rund 7.000 Notare in Deutschland sind unabhängige und vertrauliche Träger eines öffentlichen Amtes. Sie sind Juristen, die anders als Rechtsanwälte nicht die Interessen einer Partei vertreten, sondern als unparteiische Instanz fungieren. Der Schwerpunkt ihrer Arbeit ist, Rechtsgeschäfte, Verträge und schriftliche Willenserklärungen (z.B. Testamente) zu beurkunden. Bei besonderen Sicherheitsinteressen können Notare auch Gelder auf einem sogenannten „Notaranderkonto“ treuhänderisch verwalten, z.B. die Zahlung des Kaufpreises.

Die rechtliche Rolle des Notars beim Immobilienverkauf:

Das öffentliche Amt des Notars umfasst die Aufgabe, den Immobilienverkauf als unparteiische juristische Instanz so zu regeln, dass alle möglichen Streitpunkte vom Anfang bis zum Ende vermieden werden. Durch das Ausformulieren des Kaufvertrags, dessen Beurkundung und Vollzug durch einen unabhängigen Juristen werden die rechtlichen Risiken für alle Beteiligten minimiert. Dafür fertigt der Notar eine öffentliche Urkunde an (den Kaufvertrag), in der alle je nach individuellem Fall erforderlichen Rechtsfragen des Hausverkaufs transparent und eindeutig geregelt werden.

Eine junge Rechtsanwältin sitzt an ihrem Schreibtisch im Büro

Aufgaben und Pflichten von Notaren:

  • Alle Immobilienkaufverträge müssen notariell beurkundet werden: In Deutschland schreibt das bürgerliche Gesetzbuch bei allen rechtlichen Verträgen zu Grundstücken, Immobilien, Vermögen und dem Nachlass eine notarielle Beurkundung zwingend vor (§311b BGB).
  • Notare müssen alle Rechtsfragen beim Immobilienverkauf erklären: Notare sind aufgrund ihres öffentlichen Amtes dazu verpflichtet, den Vertragsparteien alle juristischen und rechtlichen Fragen so ausreichend und umfassend zu erläutern, dass eine urkundliche Erfassung von deren tatsächlichen Willen möglich wird.
  • Notare schützen Verkäufer und Käufer: Zum rechtlichen Schutz des Käufers reserviert der Notar dem Käufer die Immobilie im Grundbuch (Vormerkung). Zum rechtlichen Schutz des Verkäufers veranlasst er die letztendliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch aber erst dann, wenn der Käufer den Kaufpreis auch bezahlt hat.
  • Notare ermöglichen sofort vollstreckbare Ansprüche: Die in notariell beurkundeten Verträgen formulierten Ansprüche sind sofort vollstreckbar. Das heißt, zur Durchsetzung der Ansprüche (z.B. Zahlung des Kaufpreises) muss nicht mehr extra vor einem Gericht geklagt werden, sondern es kann gleich der Gerichtsvollzieher beauftragt werden.
  • Notare kosten immer gleich viel: Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) deutschlandweit einheitlich geregelt. Davon abweichende Kostenregelungen – egal ob billiger oder teurer – sind rechtlich untersagt und damit unwirksam.

Rechtsfragen zu den Aufgaben und Kosten eines Notars? Hier weiter lesen

Rechtsfragen rund um den Kaufvertrag

Notar Siegel auf Vertrag

In einem Immobilienkaufvertrag wird der Eigentumswechsel an einem Objekt gegen eine entgeltliche Gegenleistung, den Kaufpreis, geregelt. Da sich beim Immobilienverkauf viele Rechtsfragen stellen, ist der Kaufvertrag nicht nur sehr detailliert und umfangreich. Auch die Umsetzung zieht sich entsprechend lange hin: Zwischen der Unterschrift des Vertrags beim Notar bis zur Eigentumsüberschreibung im Grundbuch können bis zu 8 Wochen vergehen. Diese Ungleichzeitigkeit zwischen der Bezahlung einerseits, dem Besitz- und damit Nutz- und Lastenwechsel andererseits sowie dem letztendlichen Eigentumswechsel und der Übergabe werfen weitere Rechtsfragen beim Hausverkauf auf, die im Kaufvertrag detailliert geregelt werden sollten.

Übersicht: Rechtsfragen rund um den Kaufvertrag

Hier finden Sie alle Antworten, Leitfäden und Checklisten auf die Rechtsfragen, die sich beim Immobilienverkauf rund um den Kaufvertrag ergeben:

Rechtliches beim Immobilientausch

Der große Vorteil des Immobilientauschs ist der vergleichsweise einfache Wechsel: Haben zwei Parteien über einen Makler oder eine Tauschplattform zu einander gefunden, werden einfach Zeitpunkt und Konditionen des Tauschs vereinbart und dann die Verkehrswerte gegeneinander verrechnet. Der Verkauf der alten und der Kauf der neuen Immobilie können dann in einem Aufwand erfolgen. Das Tauschen von Immobilien bietet sich vor allem dann an, wenn Kinder neu in die Familie kommen oder gerade das Haus verlassen haben. Denn je nach Lebensphase benötigt man eine Immobilie mit mehr oder weniger Platz und möchte lieber am Stadtrand im Grünen oder lieber gut angebunden zentral in der Stadt leben.

Rechtsfragen beim Immobilientausch:

  • Das Tauschen von Immobilien wird im rechtlichen Sinn als das Verkaufen und Kaufen zweier Immobilien behandelt. Dementsprechend fallen hier auch dieselben Rechtsfragen und auch dieselben Kosten wie bei einem normalen Immobilienverkauf an, das sind vor allem die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt sowie die jeweiligen Grunderwerbssteuern laut dem Verkehrswert des dann jeweils neuen Eigentums.
  • Da es sich rechtlich um zwei Verkäufe/Käufe handelt, muss auch der Tausch von Immobilien notariell beurkundet werden.

Dieser Beitrag wurde nach bestem Gewissen recherchiert und verfasst. Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen.

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