Es kann verschiedene gute Gründe geben, warum Sie als Auftraggeber einen Maklervertrag kündigen wollen. Beispielsweise weil Sie Ihre Immobilie bereits selber verkauft haben, weil Sie gar nicht mehr verkaufen wollen, weil Sie mit der (Un-)Tätigkeit des Maklers unzufrieden sind oder weil das Vertrauensverhältnis mit dem Makler zerrüttet ist beziehungsweise sich dieser vertragswidrig verhalten hat. Die Kündigung eines Maklervertrages ist allerdings nicht immer ganz einfach und kann zu manchen Stolperfallen mit entsprechenden Kosten führen. Hier erfahren Sie, wie und unter welchen Umständen Sie einen Maklervertrag kündigen bzw. widerrufen können und was Sie dabei beachten müssen.

Maklervertrag kündigen: Besonderheiten bei den verschiedenen Vertragsarten

Maklervertrag kuendigenNach §13 des Maklerrechts sind Maklerverträge grundsätzlich jederzeit kündbar, außer es wurde eine feste Vertragslaufzeit vereinbart. Wurde dann keine automatische Verlängerung der festen Vertragslaufzeit vereinbart, ist nach Ablauf der Laufzeit auch keine extra Kündigung des Maklervertrags notwendig. Andernfalls beträgt die Kündigungsfrist nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit 1 Monat.

Gut zu wissen: Kündigungsfrist mit realbest

Den Vertrag mit realbest können Sie sogar mit einer nur zweiwöchigen Kündigungsfrist zum Monatsende nach Vertragslaufzeit kündigen.

Unter gewissen Umständen ist auch eine vorzeitige Kündigung des Maklervertrags möglich. Ein dann jedoch möglicher Prozess mit dem Makler vor Gericht kostet allerdings ebenfalls Zeit und möglicherweise auch Geld. Daher ist es oftmals ratsamer, einfach abzuwarten und den Vertrag ordnungsgemäß auslaufen zu lassen. Es bestehen allerdings verschiedene Möglichkeiten, einen Maklervertrag vorzeitig zu kündigen.

Nur rechtmäßige Maklerverträge müssen gekündigt werden

Eine Grundvoraussetzung für die Kündigung eines Maklervertrags ist zunächst die Rechtmäßigkeit des Maklervertrags. Wo kein Vertrag existiert, muss auch nicht gekündigt werden. Damit ein Immobilienmaklervertrag rechtskräftig zustande kommt, muss der Makler vorab bestimmte gesetzlich vorgeschriebenen Informationspflichten einhalten. Nur dann ist der anschließende Maklervertrag, sowie die darauf aufbauende Provisionsforderung, überhaupt gültig.

Die Informationspflichten des Maklers sind:

  • Belehrung über das Widerrufsrecht
  • Information über die Kostenpflichtigkeit der Leistung und welche Seite diese Kosten trägt
  • Identität des Maklers, bzw. Unternehmens (das setzt eine vorhandene Maklererlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung voraus)
  • Wesentlicher Inhalt des Maklervertrags

→ weitere Details finden Sie unter Maklervertrag

Widerrufsrecht: Maklervertrag widerrufen

Seit dem 13. Juni 2014 gilt die neue EU-Verbraucherrechterichtlinie für einen verstärkten Verbraucherschutz. Diese schreibt ein Widerrufsrecht bei Maklerverträgen vor – allerdings nur, wenn (1.) der Auftraggeber ein Verbraucher ist und nicht gewerblich handelt sowie (2.) der Maklerauftrag als sogenannter „Fernabsatzvertrag“ (z.B. via E-Mail, Internetportal oder Telefon) vereinbart oder aber außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurde. Die Widerrufsfrist beträgt dann 14 Tage ab Vertragsabschluss. Hat der Makler jedoch nicht oder nur fehlerhaft über das Widerrufsrecht bei dem Maklervertrag aufgeklärt, verlängert sich die Frist um weitere 12 Monate (§356 Abs. 3 BGB).

  • Kündigung innerhalb der Widerrufsfrist: Wenn Sie den Maklervertrag fristgerecht widerrufen, verliert der Makler zugleich auch sämtliche Ansprüche auf Provisionen und Aufwandsentschädigungen, die er in dieser Zeit eventuell schon erbracht hat.
  • Zustimmung auf Verzicht des Widerrufsrechts und Wertersatz: Ein vollständiger Verzicht auf das Widerrufsrecht ist ungültig. Der Auftraggeber kann dem Makler allerdings den ausdrücklichen Auftrag erteilen, schon innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist nach der Vereinbarung des Maklervertrags mit seiner Vermittlertätigkeit zu beginnen. Dem Makler wird in dieser schriftlich zu erbringenden Erklärung dann das Recht auf Wertersatz für seine in dieser Zeit tatsächlich erbrachten Leistungen zugestanden (von einer Aufwandsentschädigung bis hin zur vollen Courtage), falls Sie den Maklerauftrag innerhalb der Frist doch noch widerrufen sollten.

Außerordentliche Kündigung eines Maklervertrags

Für die außerordentliche Kündigung eines Immobilienmaklervertrags müssen gewichtige Gründe vorliegen. Dazu zählen:

  • Pflicht- und/oder Vertragsverletzungen des Maklers: Dies kann z.B. das Nichtwahrnehmen von Besichtigungsterminen sein, wenn die vereinbarte Frequenz von Inseraten oder der zugesicherte Einsatz von Werbemitteln nicht eingehalten wird, sowie bei Gründen, aufgrund derer eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 626 BGB).
  • Ein zerrüttetes Vertrauensverhältnis: Laut einem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (18.09.2007, Az. 30 C 891/07-45) ist die Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers zugleich auch ein „Dienst höherer Art“, was ein besonderes Vertrauen voraussetzt. Ist dieses nicht mehr gegeben, kann der Maklervertrag daher gemäß § 627 Abs. 1 BGB auch ohne triftigen Grund fristlos und ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Bis dahin erbrachte Leistungen des Maklers müssen aber gegebenenfalls entgolten werden.

Finanzielle Ansprüche des Maklers durch die Vertragskündigung

Der Makler kann bei einer Kündigung des Maklervertrages einen Schadensersatz für seine bis dahin erbrachten Leistungen geltend machen, falls er schon aktiv geworden ist. Dies kann von einer Aufwandsentschädigung bis hin zur vollen Provision reichen, falls der Makler eine Gelegenheit für eine erfolgreiche Vermittlung nachweisen kann.

  • Aufwendungsersatz: Die Aufwandsentschädigung umfasst nur die tatsächlich getätigten Ausgaben für Werbematerialien, Inserate, Telefonate, postalische Schreiben sowie die Fahrtkosten für unternommene Besichtigungen. Eine pauschale Angabe des Betrags ist daher unzulässig. Der Aufwendungsersatz muss zudem ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart worden sein, um überhaupt geltend gemacht werden zu dürfen (siehe „unzulässige Klauseln“).
  • Provisionsanspruch trotz Vertragskündigung: Der Makler hat trotz Kündigung des Maklervertrags Anspruch auf seine Courtage, wenn (1.) trotz eines Alleinauftrags bereits über einen konkurrierenden Makler verkauft wurde, (2.) trotz eines qualifizierten Alleinauftrags selber verkauft wurde (Ausnahmen siehe „unzulässige Klauseln“), oder (3.) bei einem Vorkenntniseinwand Sie und Ihr Käufer nicht nachweisen können, dass der Käufer bereits Vorkenntnis von Ihrem Hausverkauf hatte und er dies nicht erst über den Makler erfahren hat.
  • Provisionsanspruch nach Vertragskündigung (Bindung): Eine rechtmäßig verdiente Courtage kann auch durch die Kündigung des Maklervertrags nicht umgangen werden. Dafür sorgt die sogenannte „Bindung“ von vermittelten Kaufinteressenten an den Makler. Diese ist laut dem Bundesgerichtshof je nach Einzelfall noch 4-12 Monate über das Vertragsende hinaus wirksam. Verkauft der Auftraggeber seine Immobilie innerhalb dieses Zeitraums an einen Käufer, den er über den Makler kennengelernt hat, hat dieser weiterhin Anspruch auf seine Courtage (→ siehe „Maklerprovision Gesetz).

→ weitere Details zu den finanziellen Ansprüchen des Maklers finden Sie unter „Maklerprovision

Maklervertrag kündigen: Unzulässige Klauseln und unzulässige Provisionen

  • Provisionsvorschüsse: Makler werden grundsätzlich nur für erbrachte Leistungen entgolten. Sollten dennoch Vorschüsse entrichtet worden sein, können diese auch nach der Kündigung des Maklervertrages noch zurückverlangt werden.
  • Vertragsstrafe bei Aufgabe der Verkaufsabsicht: Es steht Ihnen frei, ob Sie verkaufen wollen oder auch nicht. Eine Vertragsstrafe ist deshalb unzulässig. Sie sollten Ihren Makler jedoch informieren (also den Maklervertrag kündigen), damit dieser keine weiteren Leistungen mehr erbringt, die Sie dann tatsächlich auch bezahlen müssten.
  • Verkauf durch Vorkaufsrecht oder Zwangsversteigerung: Wenn es zu einer Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie kommt, erlöschen damit gleichzeitig auch sämtliche Provisionsforderungen des Maklers. Das gilt auch für einen qualifizierten Alleinauftrag und ohne vorherige Kündigung des Maklervertrages. Gleiches gilt, wenn der Kaufvertrag (Hauptvertrag) durch ein eingeräumtes Vorkaufsrecht gar nicht erst wirksam wird. Auch hier müssen Sie weder eine Provision bezahlen, noch den Maklervertrag kündigen, Sie müssen den Makler jedoch umgehend informieren.
  • Ausschluss der Eigenverkaufsbefugnis: Dies ist so ein weitreichender Einschnitt in die Freiheiten des Auftraggebers, dass alle Klauseln hierzu ungültig sind, die in den AGBs (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nicht erkennbar individuell zwischen Auftraggeber und Makler ausgehandelt wurden. Dies betrifft auch die gleichgerichtete „Verweisungsklausel“ (alle Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden) sowie die „Hinzuziehungsklausel“ (der Makler muss für den Verkauf hinzugezogen werden). Wenn die entsprechenden Klauseln unzulässig sind, ist auch die darauf aufbauende Provisionsforderung ungültig. Einen solchen Maklervertrag sollten Sie zudem schnellst möglichst außerordentlich kündigen. (→ weitere unzulässige Klauseln unter „Maklerprovision Gesetz“)

Sie suchen einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens? Bei realbest.de können Sie alle Maklerbewertungen und individuell für Sie erstellten Maklerangebote unkompliziert, kostenlos und unverbindlich miteinander vergleichen. Einfacher und sicherer funktioniert die Maklersuche nicht!

 

Jetzt Immobilie bewerten lassen und Makler vergleichen!

Das könnte Sie auch interessieren