Maklervertrag ist nicht gleich Maklervertrag, denn neben Immobilienmaklern gibt es in Deutschland auch Finanz- und Darlehensmakler, Versicherungsmakler und sogar Heiratsmakler. Jeder dieser Berufszweige unterliegt dabei besonderen, eigenen rechtlichen Regelungen. Und auch innerhalb der Immobilienmakler gibt es große Unterschiede. Einige rechtliche Aspekte werden Sie dabei mit Sicherheit überraschen: So muss beispielsweise nicht jeder Maklervertrag auch von Ihnen unterschrieben werden, damit er zustande kommt. Es genügt bereits, wenn Sie sich dem Sinn entsprechend verhalten. Daher sollten Sie Ihre Rechte und Pflichten unbedingt kennen, bevor Sie einen Makler beauftragen. Damit Sie auf alle Eventualitäten vorbereitet sind, haben wir Ihnen hier alle relevanten Informationen rund um den Immobilienmaklervertrag präzise und übersichtlich zusammengefasst.

Handschlag geschäftlich

Vertragsabschluss: Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Ein Maklervertrag bzw. Maklerauftrag ist ein zweiseitiger, privatrechtlicher Vertrag, bei dem der Auftraggeber sich verpflichtet, dem Makler im Erfolgsfall eine Provision (auch „Courtage“ genannt) zu bezahlen. Eine Besonderheit ist dabei, dass dieser Maklervertrag nicht zwingend schriftlich geschlossen, ja noch nicht einmal mündlich ausdrücklich vereinbart werden muss. Einzige Ausnahme: Ein Maklervertrag zum Erwerb eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ansonsten genügt bereits, dass der Verkäufer einer Immobilie darüber informiert ist, dass der Makler grundsätzlich eine Courtage für eine erfolgreiche Vermittlung verlangt, und der Auftraggeber in diesem Wissen die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt.

Damit ein Maklervertrag ordnungsgemäß und damit rechtskräftig zustande kommt, muss der Makler allerdings bestimmte Informationspflichten einhalten. Das betrifft die Aufklärung über (1.) das Anfallen von Maklergebühren und welche Seite diese bezahlt (eventuell inklusive einer zusätzlichen Aufwandsentschädigung), (2.) die seit 2014 vorgeschriebene Widerrufsbelehrung, (3.) die wesentlichen Inhalte des Maklerauftrags sowie (4.) über die Identität des Maklers als Unternehmer. Unterlaufen dem Makler Fehler beim Abschluss des Maklervertrags – oder ist der Vertrag an sich oder in Teilen fehlerhaft (z.B. in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen / AGBs) – riskiert er, damit auch seinen Provisionsanspruch zu verwirken. → weitere Details unter „Maklervertrag kündigen 

Tipp: Bestehen Sie auf einen schriftlichen Maklervertrag. Nur so können Sie später individuelle Vereinbarungen nachweisen.

Drei verschiedene Maklerverträge: Vom Allgemeinauftrag bis zum exklusiven Alleinauftrag

Mit einem Maklervertrag haben Auftraggeber und Immobilienmakler die Möglichkeit, Mindeststandards für die Maklertätigkeit und dessen Entlohnung festzulegen. Bei einem Immobilienmaklervertrag gilt grundsätzlich: Je exklusiver der Maklerauftrag ist, desto mehr wird dieser auch dazu verpflichtet, tatsächlich tätig zu werden. Exklusiv bedeutet, dass Sie als Verkäufer vertraglich darauf verzichten, zusätzlich weitere konkurrierende Immobilienmakler zu beauftragen. Umgekehrt gilt: Geben Sie verschiedenen Maklern einfach nur das Recht, die Immobilie für Sie verkaufen zu dürfen, ist keiner von diesen vertraglich zum tatsächlichen Tätigwerden verpflichtet. Sie können aktiv werden, müssen es aber nicht. Analog zu diesem grundsätzlichen Prinzip gilt es, bei den drei verschiedenen Maklerverträgen einige Besonderheiten zu beachten:

1. Einfacher Maklervertrag: Dies ist der für beide Seiten unverbindlichste Maklerauftrag. Der Verkäufer darf weitere Immobilienmakler beauftragen, ohne dass ihm hierfür gesonderte Kosten entstehen. Beispielsweise wenn er mit der Vermittlungstätigkeit nicht zufrieden ist. Im Gegenzug ist der Makler allerdings auch nicht zur Tätigkeit verpflichtet und muss keine aktive Bewerbung der Immobilie betreiben und auch keinen Nachweis für seine Vermittlungsbemühungen erbringen. Eine Courtage wird dementsprechend auch nur im Erfolgsfall fällig. Eine Befristung ist nicht nötig und eine Kündigung des Maklervertrages daher jederzeit möglich.

Der einfache Maklervetrag hat für den Verkäufer den Nachteil, dass er keinen zentralen Ansprechpartner hat. Werden mehrere Makler beauftragt, sprechen diese sich nicht untereinander ab und die Immobilie wird oft mehrfach auf den gleichen Portalen inseriert. Dies macht auf potentielle Käufer keinen guten Eindruck und führt zu Verwirrungen. Zudem muss der Makler befürchten selber Auslagen zu haben, während ein Konkurrent dann den Abschluss macht und die Courtage erhält.  In der Praxis führt dies oft dazu, dass der Makler weniger Zeit und Aufwand in die Vermarktung der Immobilie steckt.

2. Alleinauftrag: Dieser auch als „einfacher Alleinauftrag“ bezeichnete Maklervertrag ist im Prinzip der Kompromiss aus dem allgemeinen „einfachen Maklervertrag“ und dem deutlich exklusiveren „qualifizierten Alleinauftrag“. Der Makler bekommt hierbei für eine festgelegte Vertragslaufzeit den alleinigen Auftrag, die Immobilie zu verkaufen. Wird die Immobile trotzdem über einen zweiten Makler verkauft, bekommt ersterer dennoch seine Courtage. Der Verkäufer hat jedoch nach wie vor das Recht, die Immobilie selbst zu verkaufen, ohne dass ihm hierfür Kosten entstehen. Daher empfiehlt es sich, ein Mindesttätigkeitsniveau im Maklervertrag festzuschreiben, z.B. mit welcher Frequenz in welchen Medien Inserate geschaltet werden, über die Erstellung eines Exposees etc.

3. Qualifizierter Alleinauftrag: Dies ist die von Immobilienmaklern bevorzugte Vertragsart, da sie hier noch exklusivere Rechte erhalten als bei dem einfachen Alleinauftrag. So verzichtet der Verkäufer beispielsweise auf das Recht, seine Immobilie weiterhin selbst verkaufen zu dürfen. Da der Makler bei dieser Vertragsvariante abgesichert ist, seine Provision in jedem Fall zu erhalten, können Sie sich hier sicher sein, dass er mit vollem Engagement sofort in den Verkaufsprozess startet.

Wichtig: Diese Abweichungen von der gesetzlich skizzierten Praxis setzen einen sogenannten Individualvertrag voraus. Das heißt, dass die Verwendung eines vorformulierten Vertrags (Formularvertrag) aufgrund seiner vordefinierten AGBs in diesem Fall untersagt ist. Ist der Maklervertrag jedoch unwirksam, verliert der Makler auch seine darin begründeten Provisionsansprüche. (→ weitere Details in „Maklerprovision Gesetz)

Gut zu wissen: Maklervertrag mit realbest

In einem Vertrag legen wir Ihnen transparent alle Leistungen von realbest und Ihrem persönlichen Makler dar. realbest fungiert dabei als Schnittstelle zwischen Verkäufer und Makler und sorgt dafür, dass der Makler seine Pflichten einwandfrei umsetzt. Details wie die Vermarktungsdauer und die Höhe der Provision werden individuell abgesprochen und im Vertrag festgehalten.

Tipp: Nicht jeder Maklervertrag ist auch im ureigenen Interesse des Immobilienverkäufers, sondern kann unter Umständen auch zu unangenehmen Überraschungen führen. Achten Sie daher auf die Erfahrung und das Renommee des Immobilienmaklers und informieren Sie sich vor dem Maklerauftrag sorgfältig über die Rechte und Pflichten bei den verschiedenen Vertragsarten.

Maklervertrag: Laufzeit und Bindung

Ein einfacher Maklerauftrag (Allgemeinauftrag) ist grundsätzlich unbefristet und kann daher auch jederzeit gekündigt werden. Alleinaufträge werden dagegen mit einer bestimmten Laufzeit geschlossen. Üblich sind 3-6 Monate, manchmal auch 8 und nur in Ausnahmefällen über 12 Monate. Bei Laufzeiten über 8 Monaten besteht allerdings das Risiko, dass der Vertrag vor Gericht als „sittenwidriger Knebelvertrag“ eingestuft und damit ungültig wird, da die Freiheiten des Auftraggebers zu sehr beschnitten werden. Ein zeitlich befristeter Maklervertrag kann zum Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit und bei Verlängerung mit 1 Monat Kündigungsfrist gekündigt werden.

Wichtig: Eine sogenannte „Bindung“ kann jedoch über die Laufzeit des Immobilienmaklervertrags hinaus bestehen. Das ist immer dann der Fall, wenn der Makler einen ernsthaften Kaufinteressenten vermittelt und der Verkäufer dann mit diesem erst nach dem Ende des Maklervertrags den Kaufvertrag abschließt. Die Bindungsfrist beträgt üblicherweise weitere 6 Monate und erlischt laut dem Bundesgerichtshof (BGH) in der Regel nach 12 Monaten. Innerhalb dieser Zeit müssen Käufer und Verkäufer nachweisen, dass der Immobilienverkauf unabhängig von der Maklertätigkeit zustande kam. (→ Details unter „Maklerprovision Gesetz)

Unterschied zwischen Maklervertrag Verkauf und Maklervertrag Vermietung

Für den Maklervertrag Verkauf und den Maklervertrag Vermietung gelten seit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (in Kraft seit 01. Juni 2015) unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Das darin formulierte Bestellerprinzip besagt, dass bei der Vermittlung von vermietetem Wohnraum derjenige den Makler entlohnen muss, der diesen auch beauftragt hat. Die Höhe der Courtage wurde zudem auf maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich 19% Mehrwertsteuer gedeckelt. Diese Regelung gilt jedoch nicht für Makler beim Verkauf einer Immobilie. Hier ist die Provisionshöhe nach wie vor grundsätzlich nicht gedeckelt und unterscheidet sich je nach Region und Bundesland (siehe nächster Punkt).

Maklervertrag Verkauf: Provision, Gebühren und Kosten

Bei einem Maklervertrag zum Verkauf einer Immobile sind sowohl die Höhe der Provision als auch die Aufteilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer gesetzlich nicht einheitlich geregelt. In der Praxis gelten je nach Bundesland und Region unterschiedliche, sogenannte „ortsübliche Regelungen“. Diese reichen im günstigsten Fall (Niedersachsen) von einer Courtage in Höhe von 4,76% des Verkaufspreises, die allein der Käufer trägt, bis hin zu 7,14% in den meisten anderen Bundesländern, die entweder geteilt oder manchmal auch allein vom Käufer getragen werden.

Die häufigsten Fragen zu Provision und Gebühren im Maklervertrag:

  • Übersicht: Wie sind Höhe und Aufteilung der Courtage in den einzelnen Bundesländern konkret geregelt?
  • Gibt es weitere Kosten und Gebühren im Maklervertrag?
  • Wie hoch darf die Aufwandsentschädigung berechnet werden?
  • Wann ist eine Provisionsforderung fällig und wann ist sie ungerechtfertigt?

→ hier finden Sie alle Details rund um die Maklerprovision und weitere Gebühren (inkl. Verhandlungstipps)

Maklervertrag widerrufen und kündigen

Grundsätzlich ist kein Widerruf des Maklervertrages möglich. Ausnahmen gelten nur für Verbraucher in den ersten 14 Tagen nach Vertragsabschluss (bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung 1 Jahr und 14 Tage) und auch nur unter bestimmten Umständen. Nämlich dann, wenn der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume beziehungsweise über Telefon oder E-Mail (als sogenannter „Fernabsatzvertrag“) zustande kam. Falls Sie als Auftraggeber jedoch mit der Tätigkeit Ihres Maklers unzufrieden sind, oder sich dieser vertragsverletzend oder treuwidrig verhalten hat, können Sie den Vertrag mit Ihrem Makler zwar kündigen, allerdings gilt es dabei einige Details zu berücksichtigen. → weitere Details unter „Maklervertrag kündigen und widerrufen

Maklervergleich und regionale Maklersuche: Kostenlos und unverbindlich

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