In Deutschland gibt es kein eigenes „Maklerprovisions-Gesetz“. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind lediglich „allgemeine Vorschriften“ zur Maklertätigkeit, zum Maklervertrag und zur Maklergebühr (der sogenannten Maklercourtage) enthalten, die bereits 1896 formuliert wurden. Die genaue Auslegung dieser teilweise recht offen formulierten Anweisungen obliegt dabei der Rechtsprechung, also den aktuellen Urteilen der Richter an den Gerichten. Weicht ein Makler bei seiner Tätigkeit und in seinem Maklervertrag zu stark von den Gesetzestexten ab, wird damit grundsätzlich auch seine Maklergebühr unzulässig. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht zu allen relevanten Maklerprovisions-Gesetzen und Urteilen sowie unzulässigen Provisionen und Forderungen.

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Die Maklerprovision im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Die Maklerprovision wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §652-656 geregelt (Titel 10 „Mäklervertrag“), wobei sich § 656 allerdings ausschließlich auf die Maklertätigkeit bei der Heiratsvermittlung bezieht. Alle darin enthaltenen Vorschriften lassen sich sinngemäß auf folgende Kernaussagen zusammenfassen – die für die Alltagspraxis benötigten genaueren Auslegungen sind dann nach und nach in Form von Urteilen zu Streitfällen an den Amts-, Landes- und Oberlandesgerichten sowie dem Bundesgerichtshof (BGH) definiert worden (siehe weiter unten).

§ 652 Bürgerliches Gesetzbuch: Über die Entstehung eines Provisionsanspruchs

Eine Maklerprovision ist nur bei einer erfolgreichen Nachweis- bzw. Vermittlertätigkeit des Maklers zu bezahlen. Falls der Kaufvertrag unter einer „aufschiebenden Bedingung“ geschlossen wurde (z.B. Baugenehmigung oder Vorkaufsrecht), darf die Maklercourtage nur und erst dann verlangt werden, wenn auch diese Bedingung erfüllt wird. Eine Aufwandsentschädigung darf ein Makler zudem nur dann verlangen, wenn diese zuvor beim Vertragsabschluss ausdrücklich vereinbart wurde (siehe unten).

§ 653 Bürgerliches Gesetzbuch: Die Maklercourtage („Mäklerlohn“)

Die Maklerprovision gilt dem Gesetz nach schon dann als stillschweigend vereinbart, wenn allgemein zu erwarten ist, dass der Makler nur gegen eine Gebühr tätig wird. Wenn die Höhe der Maklercourtage dabei allerdings nicht explizit vereinbart wurde, gilt die ortsübliche Provisionshöhe. Tipp: Diese kann bei Immobilienmaklerverbänden und Handelskammern erfragt werden. (→ eine Auflistung nach Bundesländern finden Sie unter „Maklerprovision)

§ 654 Bürgerliches Gesetzbuch: Verwirkung des Provisionsanspruchs

Wenn der Makler für beide Seiten tätig wird, verwirkt er grundsätzlich das Recht auf eine Provision und Aufwandsentschädigung. In der Praxis gibt es jedoch auch Möglichkeiten einer zugelassenen sogenannten „Doppeltätigkeit“ des Maklers (siehe Punkt 5).

§ 655 Bürgerliches Gesetzbuch: Herabsetzung der Maklerprovision

Wenn eine unverhältnismäßig hohe Maklerprovision vereinbart wurde, erlaubt das Gesetz auf Antrag des Auftraggebers den Maklerlohn auf das ortsübliche Niveau herabzusenken – allerdings nur, wenn die überhöhte Maklercourtage zu diesem Zeitpunkt noch nicht bezahlt wurde.

Gesetzesnovelle: Neuregelung des Gesetzes zur Maklerprovision 2015 und 2016

Die beiden zusammenhängenden Gesetzesnovellen (Neuregelung) zum „Bestellerprinzip“ bei der Maklerprovision sowie zur „Mietpreisbremse“, die im 21. April 2015 erlassen wurden und am 01. Juni 2015 in Kraft traten, beziehen sich nur auf vermieteten Wohnraum. Das „Bestellerprinzip“ besagt, dass derjenige einen Makler bezahlen muss, der diesen auch für die Vermittlung von Wohnraum beauftragt hat. Das kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter sein. Die Höhe der Maklerprovision wurde durch das Gesetz zudem auf 2 Nettokaltmieten zuzüglich 19% Mehrwertsteuer begrenzt (insgesamt also 2,38 Kaltmieten). Die Neuregelung der Maklerprovision gilt allerdings nicht für Makler, die den Verkauf von Immobilien oder die Vermietung gewerblicher Objekte vermitteln (ggl. „Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung“ / WoVermRG; sowie „Mietrechtsnovellierungsgesetz“ / MietNovG).

Am 29. Juni 2016 hat das Bundesverfassungsgericht  eine Klage gegen diese Neufassung des Mietrechtsgesetzes zurückgewiesen. Die Beschränkungen des Bestellerprinzips und die Dämpfung des Mietanstiegs in angespannten Wohnungsmärkten seien aufgrund der Ungleichgewichte und der Nachfragesituation auf dem Mietwohnungsmarkt berechtigt. (BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 29. Juni 2016 – 1 BvR 1015/15)

Maklerprovision: Gesetzliche Pflichten des Maklers

Justitia Statue für GerechtigkeitEin Makler muss bestimmte gesetzliche Pflichten einhalten, ansonsten riskiert er, die rechtliche Grundlage seines Provisionsanspruchs zu verwirken.

  • Gewerbezulassung: Der Makler benötigt sowohl eine gültige Gewerbezulassung nach § 14 der Gewerbeordnung (die „Anzeigepflicht“) als auch eine spezielle Erlaubnis nach § 34c GewO. Für diese Erlaubnis wird der Antragsteller allerdings lediglich auf Vorstrafen wegen Kapitaldelikte sowie auf geordnete finanzielle Verhältnisse überprüft. Ansonsten ist die Bezeichnung Immobilienmakler nicht geschützt und bedarf weder einer bestimmten Ausbildung noch eines Nachweises besonderer Qualifikationen.
  • Gültiger Maklervertrag: Es muss ein rechtmäßiger Maklervertrag geschlossen worden sein, damit eine Maklerprovision gesetzlich zulässig ist. Das heißt, der Makler muss die vorgeschriebenen Informationspflicht zwingend einhalten. Zur Informationspflicht definiert der Immobilienverband IVD (1.) die Belehrung über das Widerrufsrecht, (2.) den Gesamtpreis der Leistung, (3.) die Identität des Maklers bzw. Unternehmens und (4.) der wesentliche Inhalt des Maklervertrags. Ist der Maklervertrag ungültig, ist auch eine darauf aufbauende Maklerprovision laut Gesetz unzulässig. (→ weitere Details unter „Maklervertrag)
  • Vorhandene Kausalität: Ein Makler wird grundsätzlich nicht nach Aufwand, sondern nur nach seinem Erfolg bezahlt. Eine Maklerprovision ist laut Gesetz nur bei einer erfolgreichen Vermittlung des Immobilienkaufvertrages (des sogenannten „Hauptvertrages“) fällig. Das heißt, es muss ein „kausaler Zusammenhang“ (Ursache und Wirkung) zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages geben. Die Nachweispflicht liegt in der Regel beim Makler.
  • Streitpunkt Energieausweis: Seit 01. Mai 2014 müssen Immobilienverkäufer und Vermieter laut der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) den Interessenten bestimmte Angaben zum Energieverbrauch der Immobilie vorlegen (Energieausweis). Seit 01. Mai 2015 sind bei einer Missachtung dieser Vorschrift sogar Bußgelder bis zu 15.000 € fällig.

Finanztipp: Sollte der Makler Inserate ohne diese erforderlichen Angaben schalten, muss das Bußgeld dennoch der Verkäufer/Vermieter entrichten. Sie können dann aber vom Makler Schadensersatz für das fällige Bußgeld aufgrund einer Verletzung der Sorgfaltspflicht (eine der Nebenpflichten für einen Makler) verlangen.

Maklergebühren trotz gesetzlicher Kündigung des Maklers

Ein Maklervertrag ist als „Dienst höherer Art“ nach § 626 und § 627 Bürgerliches Gesetzbuch jederzeit kündbar (Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 18. September 2007, Az. 30 C 891/07-45). Dieses gesetzliche Kündigungsrecht verhindert jedoch nicht, dass unter Umständen dennoch eine Maklercourtage und weitere Maklergebühren fällig werden.

  • Gesetzliche Bindungsfrist bei der Maklerprovision: Die Bindungsfrist von vermittelten Kaufinteressenten (Kausalität der Maklerleistung) besteht noch mindestens 4 Monate nach Vertragsende fort (BGH, Urteil vom 22. September 2005, III ZR 393/04). Nach 12 Monaten ist eine Kausalität nicht mehr automatisch gegeben (BGH, Urteil vom 06. Juli 2006, III ZR 379/04). Laut dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main sind mehr als 12 Monate sogar nur bei sehr großen Immobilienobjekten mit sehr wenigen Kaufinteressenten gerechtfertigt (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 19. November 2004, Az. 24 U 18/04).
  • Gerechtfertigte Aufwandsentschädigung: Die als „Aufwendungsersatz“ bezeichneten Maklergebühren sind gesetzlich genau geregelt. Sie dürfen keinesfalls zu einer Art „erfolgsunabhängigen Provision“ führen. Deswegen dürfen nur die tatsächlich getätigten Ausgaben für konkrete Leistungen abgerechnet werden, z.B. für das Schalten von Inseraten, Telefonkosten, Postgebühren und die Fahrtkosten zu den Besichtigungsterminen. Ein pauschalisierter Aufwendungsersatz statt konkreter Aufschlüsselung ist grundsätzlich unzulässig (Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 29. März 1996, Az. 2 U 236/95). Die Aufwandsentschädigung muss zudem zwingend zuvor im Maklervertrag vereinbart werden, um überhaupt geltend gemacht werden zu dürfen (§ 652 Abs. 2 BGB).

Gesetzlich unzulässige Maklergebühren

Hier finden Sie eine Übersicht, welche Maklergebühren gesetzlich bereits als unzulässig eingestuft wurden und daher nicht bezahlt werden müssen.

  • Servicegebühren, Übergabegebühren und Verwaltungspauschalen sind unzulässig: Makler dürfen dem Gesetz nach zusätzlich zur Maklercourtage keine weiteren erfolgsunabhängigen Vergütungen verlangen, außer einem konkret aufgeschlüsselten Aufwendungsersatz, insofern dieser vereinbart wurde (siehe Punkt 4 oben). Diese Maklergebühren sind daher ungültig und können gesetzlich zurückgefordert werden. (BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 153/09)
  • Keine Besichtigungsgebühren: Gesonderte Provision für durchgeführte Objektbesichtigungen sind gesetzlich ebenfalls unzulässig (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 15. Juni 2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und O 10/16 Kfh)
  • Provisionsforderung bereits bei einem Vorvertrag: Vertragsklauseln, die eine Courtage bereits für einen Vorvertrag statt dem eigentlichen Kaufvertrag (Hauptvertrag) vorsehen, sind unzulässig und damit ungültig. (§ 652 BGB)
  • Bei einer vorformulierten Verweisungsklausel oder Direktverkaufsverbot in den AGBs muss keine Maklercourtage bezahlt werden: Diese gravierenden Abweichungen von der gesetzlichen Vorgabe schränken die Freiheiten des Auftraggebers (Verkäufers) so stark ein, dass eine sogenannte „einzelvertragliche Regelung“ zwingend vorgeschrieben ist. Es darf dann also kein vorformulierter Formularvertrag mehr verwendet werden. Das bedeutet, dass der Makler nicht nur eine besondere Informationspflicht zu diesen Vertragspunkten in den AGBs hat (Allgemeine Geschäftsbedingungen), sondern auch seine Verhandlungsbereitschaft in dem entsprechenden Vertragstext klar erkennbar wiedergegeben sein muss. Da vorformulierte Klauseln diesem Grundsatz widersprechen (auch wenn diese handschriftlich aber mit standardisiertem Text hinzugefügt werden), sind sie grundsätzlich unzulässig. Eine darauf aufbauende Maklerprovision ist somit laut Gesetz ungültig. (Oberlandesgericht Celle, 19. Mai 2005, Az. III ZR 437/04)

Bei einer Hinzuziehungsklausel wird die gesamte Maklerprovision verwirkt: Das Oberlandesgericht Hamm legt das Gesetz noch schärfer aus: Demnach verwirkt allein die reine Verwendung einer Hinzuziehungsklausel als „bewusster Täuschungsversuch“ sämtliche Provisionsforderungen des Maklers. (OLG Hamm, Urteil vom 29. Mai 2000, Az. 18 U 236/99 Die Hinzuziehungsklausel besagt, dass der Auftraggeber sich verpflichtet, den beauftragten Makler stets zu Verhandlungen hinzuzuziehen, die der Auftraggeber mit Personen führt, die sich für die von ihm angebotene Immobilie interessieren. Und zwar auch dann, wenn es sich um Direktinteressenten handelt.

  • Sittenwidrige Laufzeiten und Provisionshöhen sind unzulässig: Als sittenwidrig werden Rechtsgeschäfte eingestuft, wenn mangelndes Urteilsvermögen, Unerfahrenheit, eine Notsituation oder Willensschwäche soweit ausgenutzt werden, dass die erbrachte Leistung eines Maklers in einem auffallenden Missverhältnis zu den ihm dadurch entstehenden Vermögensvorteilen stehen (§ 138, Abs. 1 BGB). Bei qualifizierten Alleinaufträgen werden nur in Ausnahmefällen bei sehr schwer vermittelbaren Immobilien mehr als 10 Monate Laufzeit genehmigt. Für die Höhe der Courtage gilt allgemein bereits das doppelte der ortsüblichen Taxe als vom Makler erklärungsbedürftig und nur mit einem stark erhöhten Vermittlungsaufwand rechtfertigbar.
  • Gesetz zur Übererlösprovision/Mehrerlösprovision: Eine Mehrerlösklausel besagt, dass der Makler keinen festen Prozentsatz vom Verkaufspreis als Provision erhält, sondern einen festen Anteil an dem „überschießenden“ Teil, der über die vereinbarte Verkaufssumme hinausgeht. Je besser der Makler verhandelt, desto höher fällt auch die Maklerprovision aus. Das Gesetz schreibt jedoch vor, dass diese Übererlösklausel im Maklervertrag klar und eindeutig formuliert sein muss, um wirksam zu sein (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 29. November 2006, Az. 19 U 120/06). Übererlösprovision von mehr als 17% laufen zudem Gefahr, sittenwidrig zu sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 30. Mai 2013, Az. 9 O 540/11).
  • Urteil zu überteuerten Ablöse- und Abstandszahlungen: Verkäufer und Makler dürfen die zwischen Ihnen vereinbarte Maklerprovision per Gesetz nicht über eine überhöhte Abstandszahlung für Wohnungseinrichtungen (Einbauküche etc.) auf den Käufer umlegen. Steht der Kaufpreis für die Einrichtungsgegenstände in auffälligem Missverhältnis zum Zeitwert der Gegenstände (unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung), kann der Käufer auch nach Abschluss des Kaufvertrags und bereits erfolgter Bezahlung eine Rückerstattung verlangen. Der Bundesgerichtshof definiert dafür eine Überschreitung des Zeitwerts um 50%. (BGH, Urteil vom 23. April 1997, Az. VIII ZR 212/96)
  • Bei Verflechtung mit der Gegenseite erlischt vom Makler der Provisionsanspruch: Bei einem Eigeninteresse verwirkt der Makler laut Gesetz seine Maklerprovision. Der Makler darf also nicht gleichzeitig auch der Verkäufer sein oder anderweitig mit der Vertragsgegenseite in einer verfestigten Funktion verflochten sein (rechtlich, wirtschaftlich oder persönlich). Dies würde einen Interessenskonflikt heraufbeschwören, der dem gesetzgeberischen Leitbild des Maklers zuwiderläuft – Provisionen sind in diesen Fällen dann unzulässig. (BGH, Urteil vom 19. Februar 2009 – III ZR 91/08)
  • Doppeltätigkeit des Maklers ist möglich: Ein Makler darf laut § 654 BGB nicht für beide Parteien tätig werden. In der Rechtsprechung wird dies allerdings etwas zugunsten der Makler ausgelegt. Demnach ist es nur unzulässig, wenn der Immobilienmakler für beide Parteien „vermittelnd“ tätig wird, also beide Seiten auch bei der Vertrags- und/oder Preisverhandlung unterstützt. Aufgrund des offensichtlichen Interessenskonflikts wird das durch das Gesetz ausgeschlossen (eine Maklerprovision ist dann unzulässig). Dabei ist es unerheblich, ob die vermittelnde Tätigkeit als solche im voraus explizit vereinbart wurde oder sich erst im Verlauf der Tätigkeit ergeben hat. Makler jedoch, die nur für eine Seite vermitteln und von der anderen Seite lediglich mit einem informierenden Nachweis einer Vertragsmöglichkeit beauftragt wurden, dürfen von Gesetzes her von beiden Seiten eine Maklerprovision verlangen. Der Makler muss dann lediglich Verkäufer und Käufer informieren, dass er mit beiden Seiten Vertragsbeziehungen unterhält. (Oberlandesgericht München, Urteil vom 05. August 2013, Az. 10 U 2156/13)

Hinweis: Aufgrund dessen, dass die Bezeichnung Immobilienmakler gesetzlich nicht geschützt ist, gibt es auch schwarze Schafe in dem Beruf. Dem gegenüber stehen sehr viele kompetente und hoch qualifizierte Makler, die Sie bestmöglich durch den Verkauf begleiten. Auch realbest arbeitet nur mit professionellen Immobilienmaklern zusammen und prüft diese. Nachweislich mehrjährige Erfahrungen in dem Beruf sowie eine fachlich fundierte Ausbildung sind nur zwei der Kriterien, die ein Makler in unserem Netzwerk erfüllen muss. Was einen guten Makler noch ausmacht, lesen Sie auf der Seite “Maklervergleich“. Zudem prüfen wir, wie zufrieden die Verkäufer mit ihrem Makler sind, sodass die Qualität der Maklerbetreuung gewährleistet werden kann.

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