• Wer zahlt die Maklerprovision? Alles Rechtliche und Finanzielle zu den Maklergebühren

Die Maklerprovision (auch als „Maklercourtage“ oder „Maklergebühren“ bezeichnet) ist das Entgelt für die erfolgreiche Vermittlungsleistung eines Maklers. Dabei unterscheidet sich die Provision von Immobilienmaklern allerdings nicht nur nach dem Hauptvertrag – also ob eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll – sondern ist auch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. So teilen sich beispielsweise Käufer und Verkäufer in Baden-Württemberg, Bayern und NRW die Maklerprovision beim Hausverkauf zu gleichen Teilen mit je 3,57 % des Verkaufspreises. In Berlin trägt der Käufer die Courtage von 7,14% dagegen üblicherweise ganz allein, während ihn die gleiche Leistung in Niedersachsen nur 4,76% kosten kann. Darüber hinaus dürfen Immobilienmakler zudem auch weitere Kosten in Rechnung stellen. Allerdings ist nicht jede Provisionsforderung auch automatisch gerechtfertigt. Hier erfahren Sie alle rechtlichen und finanziellen Aspekte zu den Maklergebühren und wer die Maklerprovision in welcher Höhe bezahlen muss.

  • Wann wird eine Maklerprovision fällig?

Als Grundregel gilt, dass eine Maklerprovision nur bei einer erfolgreichen Vermittlung anfällt. Erfolgreich ist diese frühestens bei einer nachweisbaren Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages (also ein wirklich zum Kauf bereiter Interessent mit Name, Anschrift und einem Hinweis auf die konkrete Vertragsgelegenheit), spätestens jedoch wenn es tatsächlich zu dem Vertragsabschluss kommt. Sollte der Kaufvertrag dann noch platzen, sind die Maklergebühren dennoch fällig. Es sei denn, der Kaufvertrag wird aufgrund einer nicht eintretenden aufschiebenden Bedingung (z.B. Baugenehmigung), eines eingeräumten Vorkaufsrechts (z.B. der Gemeinde) oder aufgrund von Arglist oder Täuschung gar nicht erst wirksam.

  • Höhe der Maklerprovision beim Hausverkauf und der Vermietung

Die Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum wurde zum 01. Juni 2015 neu geregelt. Seit dem gilt, dass derjenige die Maklercourtage entrichten muss, der diesen auch zuvor beauftragt hat (das sogenannte Bestellerprinzip). Die maximale Provisionshöhe des Maklers wurde zudem auf zwei Nettomonatsmieten zuzüglich 19% Mehrwertsteuer begrenzt (insgesamt also 2,38 Kaltmieten).

Diese Neuregelung des Wohnraumvermittlungsgesetzes gilt jedoch nur für die Vermietung, nicht aber für den Verkauf von Immobilien. Die Höhe der Maklerprovision beim Hausverkauf ist daher nach wie vor bundesweit uneinheitlich geregelt und unterscheidet sich, ebenso wie der Schlüssel zur Aufteilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer, von Region zu Region. Dabei gelten in der Praxis je nach Bundesland sogenannte „marktübliche“ bzw. „ortsübliche“ Regelungen.

  • Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf? Übersicht nach Bundesländern

Die „ortsübliche Maklerprovision“ reicht im günstigsten Fall von 4,76% des Verkaufspreises, die allein der Käufer trägt, bis zu maximal 7,14%, die manchmal je zur Hälfte geteilt und manchmal auch allein vom Käufer getragen werden.

Diese regionalen Provisionssätze (teilweise bis hinab zu den Kreisen und kreisfreien Städten) sind allerdings keinesfalls verpflichtend, sondern dienen Auftraggebern und Immobilienmaklern lediglich als eine Orientierungshilfe. Die Höhe der Maklercourtage ist letztendlich jedoch frei verhandelbar und ist in der Höhe nur durch „sittenwidrigen Wucher“ begrenzt. Das ist dann der Fall, wenn die ortsübliche Höhe um ein Mehrfaches überschritten wird. Wurde die Höhe der Maklerprovision nicht vereinbart, oder falls eine Einigung nicht nachweisbar ist, gilt immer der ortsübliche Lohn.

Die regionalen Unterschiede bei den Maklergebühren sind einerseits historisch aus den unterschiedlichen lokalen „Mäklerordnungen“ gewachsen. Andererseits zeigen sie aber auch, in welchen Regionen aufgrund eines schärferen Marktumfeldes von der im Bundesdurchschnitt üblichen Höhe von 7,14% nach unten abgewichen werden kann und sollte.

Beispielrechner für die Maklerprovision beim Hausverkauf (Verkaufspreis: 400.000 €):

Verkäufer
(„Innenprovision“)
Käufer
(„Außenprovision“)
Bundesland
0 €
(0%)
28.560 € (6,0% zzgl. 19% MwSt. = 7,14%) Berlin, Brandenburg
0 €
(0%)
25.000 € (5,25% / 6,25%) Hamburg
0 €
(0%)
23.800 (5,0% / 5,95%) Bremen, Hessen
0 € oder 14.280 €
(0% oder 3,0% / 3,57%)
19.040-23.800 oder 14.280 €
(4-5% / 4,76-5,95% oder 3,0% / 3,57%)
Niedersachsen
(2 Modelle der Maklerprovision:
1. Verkäufer 0% und Käufer 4-5% zzgl. MwSt.; oder 2. Käufer und Verkäufer je 3,0% zzgl. MwSt.)
9.520 €
(2,0% / 2,38%)
14.280 € (3,0% / 3,57%) Mecklenburg-Vorpommern
14.280 €
(3,0% / 3,57%)
14.280 € (3,0% / 3,57%) Baden-Württemberg, Bayern,
Nordrhein-Westfalen (NRW),
Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen,
Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein,
Thüringen

Sonderfälle bei der Maklerprovision:

  • Alternativ zu einer gängigen Maklercourtage kann auch eine sogenannte „Maklerflatrate“ vereinbart werden. Dann wird ein Makler nur nach seiner tatsächlichen Leistung üblicherweise mit einem Festpreis oder einem Stunden- bzw. Tagessatz bezahlt, eine Maklerprovision beim Vermittlungserfolg wird dann nicht mehr fällig.

  • Die „Mehrerlösprovision“ (auch „Übererlösprovision“ genannt) soll den Makler motivieren, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Alles, was über einen vereinbarten Betrag hinausgeht wird dann zu einem festen Prozentsatz zwischen Verkäufer und Makler aufgeteilt. Diese Praxis kann zu sehr hohen Maklerprovisionen führen und ist deshalb rechtlich besonders geregelt ( → siehe „Maklerprovision Gesetze“).
  • Wann und wie kann man die Maklerprovision verhandeln?

Eine Maklercourtage ist in der Höhe grundsätzlich frei verhandelbar. Verkäufer haben dabei besonders gute Verhandlungschancen, wenn Ihre Immobile sehr schnell und/oder zu einem hohen Preis verkauft werden kann. Wenn der Makler also gute Verdienstmöglichkeiten (hohe Maklerprovision) bei einem vergleichsweise geringen Aufwand hat. Käufer wiederum haben gute Erfolgsaussichten, wenn das Haus oder die Wohnung schwierig zu verkaufen ist und es daher wenig wirkliche Kaufinteressenten gibt oder aber der Maklervertrag bald ausläuft.

Tipps für das Verhandeln der Maklerprovision:

  • Informieren Sie sich über die ortsübliche Maklercourtage in Ihrer Region.

  • Multiplizieren Sie Ihren Anteil an der Courtage mit dem Verkaufspreis Ihrer Immobile (→zur kostenlosen Immobilienbewertung).

  • Definieren Sie die Gründe, warum Ihre Immobilie so einfach zu verkaufen ist (z.B. eine sehr begehrte Lage, besonders hochwertige Ausstattung, ein sehr gutes Exposé von Ihnen, eine hohe lokale Nachfrage etc.).

  • Definieren Sie einen Preis für diese Vorteile, so könnten beispielsweise 50% weniger Vermittlungstätigkeit für den Makler bis zu 50% weniger Provision bedeuten. Oder eine doppelt so teure Immobilie, als der Durchschnittswert, muss nicht zwangsläufig auch eine doppelt so teure Maklercourtage bedeuten. Steigen Sie beispielsweise mit 130 oder 140% in die Verhandlung ein, um dann bei 150% zu landen.

  • Lassen Sie sich zunächst unverbindliche Angebote von mehreren Maklern erstellen. Machen Sie dabei unmissverständlich klar, dass Sie einen Makler suchen und sich daher zunächst nur verschiedene Angebote über Leistung, Tätigkeit und die Provision einholen. Finanztipp: Lassen Sie sich dabei nicht schon beim Einholen der Angebote gleich zu sehr in ein Verkaufsgespräch verwickeln und halten Sie Ihre eigene Preisvorstellung bedeckt. Jetzt ist zunächst der Makler gefordert, sein Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten.

  • Vergleichen Sie die Angebote und beziehen Sie dabei nicht nur den Preis (Maklerprovision + mögliche Aufwandsentschädigung), sondern auch das Renommee, die Erfahrung und die zugesicherten Leistungen in die Gesamtkalkulation mit ein.

  • Denken Sie bei der Preisverhandlung dann daran, mit Ihrem zweit- oder drittstärksten Argument zu eröffnen und sich Ihr stärkstes zunächst aufzubewahren. Denn eine Verhandlung entscheidet sich immer erst zum Schluss. Legen Sie zunächst dar, wieso und wie viel Ihrer Einschätzung nach am Preis gedreht werden sollte. Bedenken Sie dabei, dass sich Maklergebühren und Maklertätigkeit wie zwei Waagschalen verhalten: Je mehr oder weniger in der einen Schale liegt, desto mehr oder weniger muss zugleich auch in die andere gelegt werden.

Tipp: Einfacher geht es mit dem Maklervergleich auf realbest.de, Deutschlands Online-Verkaufsplattform für Wohnimmobilien! Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung und schauen Sie sich dann ganz einfach die individuellen Maklerangebote an. Wir beraten Sie gern und finden den passenden Makler für Sie. So können Sie sichergehen, das garantiert beste Angebot für sich zu finden – schnell, einfach und unkompliziert! → zur kostenlosen Immobilienbewertung & Maklersuche

  • Weitere Maklergebühren: Aufwandsentschädigung und Makler-Reservierungsgebühr

Immobilienmakler sind unter Umständen berechtigt, zusätzlich zur Maklerprovision weitere Kosten in Rechnung zur stellen:

Aufwandsentschädigung

Makler dürfen zusätzlich zur Provision auch tatsächlich entstandene Ausgaben für Inserate, Telefonate, die Anfahrtskosten zu Besichtigungsterminen und den Schriftverkehr berechnen. Die Vergütung dieser Aufwandsentschädigung muss jedoch explizit im Maklervertrag vereinbart worden sein und darf auch nicht pauschal erhoben werden, ansonsten ist die Forderung unzulässig und muss nicht bezahlt werden.

Makler-Reservierungsgebühr

Diese Maklergebühr kann sich nur für den Käufer ergeben. Sollte sich der Käufer das Haus oder die Wohnung beim Makler „reservieren“ lassen, damit dieser seine Vermittlertätigkeit vorübergehend einstellt, wird üblicherweise eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10% der Maklerprovision fällig.

Gut zu wissen: Beim Vermarktungsauftrag mit realbest fallen in der Regel keine Extrakosten an – alle Extrakosten sind bereits mit der Provision abgegolten.

  • Kann man eine Maklercourtage umgehen? Und wann ist eine Provisionsforderung ungültig?

Das Umgehen einer rechtmäßig gestellten Maklerprovision ist nahezu unmöglich. Allerdings sind auch nicht alle Forderungen tatsächlich berechtigt. Ist der Makler beispielsweise zugleich auch Eigentümer, Verwalter, Vermieter, Mieter oder als juristische Person rechtlich und/oder wirtschaftlich an der Immobilie beteiligt, darf überhaupt keine Maklercourtage verlangt werden.
→ mehr Details zu unzulässigen Provisionsforderungen, Klauseln oder Gebühren unter „Maklerprovision Gesetze

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