Geld, der Oldtimer oder ein Haus: Das sind alles Vermögenswerte, die gerne an die Lieben weiter gegeben werden. Wer sich rechtzeitig zu seinem möglichen Vermächtnis Gedanken macht, der stolpert auf kurz oder lang über den Begriff Schenkung. Denn man muss nicht immer erst auf den Tod warten, um seine Schäfchen mit einem Erbe in den richtigen trockenen Stall zu bringen. Schenkungen sind nämlich zu Lebzeiten möglich – egal, ob Geld, ein Gegenstand oder eine Immobilie verschenkt werden soll. Zudem winken in einigen Fällen Steuervorteile, wenn eine Immobilienschenkung und nicht ein Erbe vorliegt. Aber der Reihe nach. Was ist eine Schenkung überhaupt, wie hoch fällt bei der Schenkung einer Immobilie die Steuer aus und was gibt es dabei zu beachten?

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Was ist eine Schenkung?

Eine rechtmäßige Schenkung ist die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten des Eigentümers auf eine andere Person. Das heißt, anders als beim Vererben, muss nicht erst der Tod des Gönners eintreten, damit der Begünstigte das Vermögen erhält.

  • § 516 BGB: Beide Parteien müssen sich darüber einig sein, dass beispielsweise das Haus unentgeltlich übertragen wird, damit der Vorgang eine Schenkung ist.

Dabei sollte – wie ein Erbe oder ein Verkauf – auch eine Schenkung in einem Vertrag festgehalten werden. Zwar ist kein Schenkungsvertrag notwendig, damit die Schenkung rechtsgültig wird, sondern lediglich das Einlösen des Schenkungsversprechens und bei einer Immobilienschenkung zusätzlich die Änderung des Grundbucheintrags. Jedoch dient ein Vertrag dem eigenen Schutz des Schenkenden. Denn unvorhersehbare Ereignisse können immer auftreten und dem Schenkenden im Nachhinein zum Nachteil gereichen. Auch der Beschenkte kann sich durch einen Vertrag schützen, beispielsweise vor Rückforderung. Wer einen Schenkungsvertrag aufsetzt, muss diesen aber von einem Notar beurkunden lassen, damit dieser voll rechtsgültig ist. Die Notarkosten bei der Schenkung einer Immobilie belaufen sich auf mehrere Hundert Euro und richten sich nach dem Geschäftswert. Weitere Informationen zum Schenkungsvertrag finden Sie unten in den Tipps zur Schenkung.

Immobilien Schenkung

Über Schenkungssteuer & Freibeträge

Schenkungssteuer? Das ist sicherlich ein Begriff, mit dem man eher weniger rechnet, wenn einem die Immobilienschenkung aufgrund von Steuervorteilen gegenüber dem Vererben empfohlen wird. Fakt ist: Es kommt immer auf den individuellen Fall an, ob bei der Schenkung einer Immobilie tatsächlich Steuervorteile entstehen. Die Grunderwerbssteuer bei einer Schenkung entfällt auf jeden Fall. Dann sollte jeder wissen, der eine Schenkung in Betracht zieht, dass die Schenkungssteuer samt Freibeträgen nach den Steuerklassen und Sätzen der Erbschaftssteuer erhoben wird. Das heißt, auch im Fall einer Schenkung beträgt der Freibetrag für Lebenspartner 500.000 €, der für Kinder 400.000 € usw. Auf der Seite Erbschaftssteuer können Sie nachsehen, wie hoch Freibeträge und Steuersätze für Sie ausfallen. Auch die Meldepflicht dem Finanzamt gegenüber ist dieselbe wie beim Erben: Jeder, der eine Schenkung erhält, muss sie innerhalb von 3 Monaten dem Amt melden, damit es prüfen kann, ob Steuern gezahlt werden müssen.

Das Besondere bei der Schenkung: Nach 10 Jahren kann der gesetzliche Freibetrag erneuert werden. An einem Beispiel heißt das: Wenn ein Kind von einem Elternteil eine Immobilie im Wert von 600.000 € geschenkt kriegen soll, kann der Elternteil dem Kind zunächst einen Wertanteil an der Immobilie von 400.000 € schenken, was im Rahmen des gesetzlichen Freibetrags ist. Sind 10 Jahre nach der Schenkung vergangen, kann das Kind die restlichen 200.000 € steuerfrei erhalten, da ihm nun wieder der volle Freibetrag zusteht. Übrigens gilt der Freibetrag pro Kind und Elternteil. So könnte das Kind in unserem Beispiel auch von der Mutter 400.000 € und vom Vater 200.000 € geschenkt bekommen, ohne 10 Jahre abwarten zu müssen.

Tipps zur Schenkung einer Immobilie

Da eine Schenkung in der Regel vor allem mit Wohlwollen zu tun hat, denkt man hierbei womöglich noch weniger an einen Vertrag als beim Vererben. Doch ein Schenkungsvertrag ist ratsam. Schließlich ist das Leben des Schenkers noch nicht zu Ende, und wie das Leben so ist, kann noch viel passieren. Die Tipps:

  • ein Schenkungsvertrag
  • mit Niesbrauch
  • und Rückfallklausel

Ein Nießbrauch schützt vor einem möglichen Worst Case. Der Gönner selbst könnte in eine finanzielle Schieflage geraten, bei der im schlimmsten Fall der Immobilienverkauf des verschenkten Hauses droht. Ein klassisches Beispiel: Der Schenker Bedarf in seinem späteren Leben aufgrund von Alter oder Krankheit an aufwendiger Pflege. Ist sein Vermögen aufgebraucht, bittet das Sozialamt die Kinder zur Kasse. Sind diese irgendwann zahlungsunfähig, so kann das Sozialamt die Immobilienschenkung rückgängig machen und das Haus oder die Wohnung verkaufen, um von dem Erlös die Pflegekosten zu decken.

Mutter und Tochter schauen Unterlagen an

Wurde allerdings ein Niesbrauchrecht bei der Schenkung vertraglich festgehalten, hat der Schenker nicht nur ein lebenslanges Wohnrecht in der verschenkten Immobilie, sondern zusätzlich das Recht darauf, diese an Dritte zu vermieten. Das Sozialamt darf das Haus oder die Wohnung somit nicht verkaufen. Es kann sich höchstens an Mieteinnahmen bedienen, um die Pflegekosten zu bezahlen. Die Immobilie bleibt aber im Sinne des Schenkers im Besitz des Beschenkten. Doch was passiert, wenn es genau anders rum ist? Wenn der Beschenkte finanziell nicht mehr gut da steht und in die Insolvenz rutscht?

Vor Verlust bei Pleite des Beschenkten schützt die Rückfallklausel. Hier darf der Schenker eine Bedingung aufstellen, bei der er sein Geschenk wieder haben möchte. Tritt diese vertraglich bestimmte Bedingung ein, verliert der Schenkungsvertrag seine Gültigkeit und der Schenker hat das Recht auf Rückforderung. Neben der Insolvenz des Begünstigten können solche Bedingungen auch die Nichterfüllung von Auflagen, die Geschäftsunfähigkeit des Beschenkten sowie dessen Tod sein. Stirbt der Beschenkte nämlich vor dem Schenker, kann das Haus zwar „zurückgeerbt“ werden, jedoch greift auch in diesem Fall das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz. Das heißt, der Schenker müsste unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen, sollte der Immobilienwert seinen gesetzlichen Freibetrag übersteigen. Davor schützt die Rückfallklausel. Denn jede Rückforderung ist steuerfrei!

Verschenken oder vererben?

Zusammengefasst kann die Schenkung einer Immobilie einige Vorteile bringen:

  • bei cleverer Schenkung fallen keine Steuern an
  • eine einflussreichere Bestimmung der Vermögensaufteilung als beim Vererben
  • lebenslanges Wohnrecht des Schenkenden
  • die Umgehung einer Erbengemeinschaft

Grundsätzlich gilt: Liegt der Wert der Immobilie jenseits des Freibetrags des potenziellen Erben, ist es für diesen besser, sie geschenkt und nicht vererbt zu bekommen. Allerdings erfordert eine kluge Schenkung auch eine sehr vorausschauende Denkweise und unter Umständen eine frühe Auseinandersetzung mit dem Thema. Denn stirbt der Schenker beispielsweise vor Ablauf der 10-Jahresfrist für erneuerbare Freibeträge, werden die Schenkung und das Erbe zusammengerechnet. Dadurch kann der gesetzliche Freibetrag für den Beschenkten wieder überstiegen werden und letztlich fallen doch Steuern an. Letztlich ist es aber von Fall zu Fall unterschiedlich, ob sich eine Immobilienschenkung lohnt. Daher sollten Sie sich nicht davor scheuen, einen Berater zu konsultieren.

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