Eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Banken immer dann, wenn Ratenkredite mit einer fest vereinbarten Zinsbindungslaufzeit vorzeitig vor Vertragsende gekündigt werden. Das ist üblicherweise immer dann der Fall, wenn Sie Ihre finanzierte Immobilie verkaufen oder Ihren laufenden Immobilienkredit zu günstigeren Kreditkonditionen umschulden wollen. Den Kreditinstituten stehen dabei verschiedene Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zur Verfügung. Damit Sie alle Kosten immer im Blick haben – und unzulässig hohe VFE-Forderungen Ihrer Bank zurückweisen können – erfahren Sie hier, wie Sie Ihre Vorfälligkeitsentschädigung berechnen können und worauf Sie dabei genau achten müssen.

Hinweis: Eine VFE wird nur bei der vorzeitigen Kündigung eines Festzinsdarlehns fällig, also eines Kredits mit einer vertraglich fest vereinbarten Sollzinsbindung bzw. Zinsbindungsfrist. Wurde beim Immobilienkredit hingegen keine Zinsbindung vereinbart, fällt auch keine VFE an. Bei einer Baufinanzierung mittels Bausparvertrag fällt ebenfalls keine VFE an. → Hier finden Sie weitere Details rund um die Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung ist bei Immobilienkrediten nicht gedeckelt

Beratungsgespräch bei der Bank

Wird ein Kreditvertrag während der vereinbarten Laufzeit gekündigt, darf der Kreditgeber eine Schadensersatzforderung stellen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Verbraucherkrediten allgemein auf 1% der Kreditsumme begrenzt. Bei Immobilienkrediten, die über eine eingetragene Hypothek oder Grundschuld abgesichert sind, ist die Höhe dieser Entschädigung allerdings gesetzlich nicht gedeckelt, sondern lediglich auf die tatsächliche Höhe des eingetretenen finanziellen Nachteils des Gläubigers beschränkt. Eine präzise Vorgabe, wie dieser Schaden genau zu berechnen ist, hat der Gesetzgeber dabei jedoch nicht exakt vorgegeben, sondern der aktuellen Rechtsprechung (also den Urteilen der Richter) überlassen.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Diese Variablen bestimmen die Forderungshöhe

Als Stichtag zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gilt immer der Tag der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens und nicht der Tag der Vertragskündigung. Es gilt also der Marktzins (als Aufschlag zum Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank EZB) zu dem Zeitpunkt, zu dem die Bank den Restbetrag des Darlehens auch tatsächlich erhält, um dann mit diesem weiterarbeiten zu können. Folgende Größen fließen dabei in die Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung ein:

  • Höhe der verbleibenden Restschuld
  • Die verbleibende Vertragsdauer (bis zum Ende der Zinsbindungsfrist)
  • Der im Darlehensvertrag vereinbarte Sollzinssatz (zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses)
  • Der aktuelle Marktzins in Relation zum Basiszinssatz der EZB
  • Die im Kreditvertrag vertraglich vereinbarten und noch verbleibenden Sondertilgungsrechte müssen in maximaler Höhe kostenmindernd berücksichtigt werden

Bearbeitungsentgelt für das Berechnen der Vorfälligkeitsentschädigung (Finanztipp: Eine pauschale Erhebung der Berechnungsgebühr durch die Bank ist rechtswidrig und damit ungültig und kann deswegen, laut der Stiftung Warentest, vom Kreditnehmer zurückgefordert werden.)

Zwei verschiedene Methoden, wie Banken die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Der Darlehensgeber hat bei einer vorzeitigen Darlehnskündigung einen Anspruch auf Entschädigung für die ihm vertraglich zugesicherten Gewinne. Wie hoch der Schaden der Bank durch die vorzeitige Ablösung nun tatsächlich ist, muss für jeden Einzelfall gesondert ausgerechnet werden. Dabei gibt es verschiedene Schadensursachen und auch verschiedene Berechnungsformeln. Grundsätzlich entsteht dem Kreditinstitut durch die vorzeitige Zurückzahlung vor allem auf zweierlei Weise ein finanzieller Nachteil bzw. Schaden:

  • „Zinsschaden“ bei der Neuanlage des Geldes: Die Bank hat mit einem festen Kreditzeitraum und einem gleichmäßigen Rückfluss des an Sie geliehenen Geldes kalkuliert. Wenn Sie nun Ihren verbleibenden Kredit vorzeitig auf einmal zurückbezahlen, kann das für die Bank einen Gewinn oder einen Verlust bedeuten. Das hängt von der zwischenzeitlichen Entwicklung der Zinsen ab: Ist der jetzige Zinssatz höher als der damalige zum Zeitpunkt der Kreditvergabe an Sie, kann Ihre Bank das vorzeitig zurückgezahlte Geld jetzt sogar noch gewinnbringender anlegen und sie erzielt damit einen Refinanzierungsgewinn. Die Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung fällt für Sie dann entsprechend geringer aus. Wahrscheinlicher ist jedoch, dass der aktuell historisch niedrige Zinssatz[1] niedriger ist als Ihr damaliger. Die Bank kann dann den zurückbezahlten Betrag nicht mehr so gewinnbringend anlegen, wie bislang bei Ihnen. Diese Differenz zwischen dem ursprünglich kalkulierten Gewinn und dem bei einer jetzigen Neuanlage heute nur noch realisierbaren Gewinn wird Ihnen die Bank als sogenannten „Zinsschaden“ in Rechnung stellen.

[1] Stand 2016

  • „Margenschaden“ wegen kürzerer Vertragslaufzeit (entgangene Gewinne): Wenn Sie den Kreditbetrag vorzeitig zurückzahlen, entgehen der Bank die fest einkalkulierten Gewinne (die sogenannte „Marge“) für ihre Dienstleistungen während der Restlaufzeit. Den entstehenden Schaden kann Ihnen die Bank als sogenannten „Margenschaden“ ebenfalls in der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Von diesem Betrag muss die Bank allerdings die Risikoprämie aus dem Darlehnszins sowie ihre Verwaltungskosten für die nun hinfällige Restlaufzeit herausrechnen.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Formeln und Methoden

Die Entschädigungsforderung hat das Ziel, einen möglichen Nachteil der Bank auszugleichen. Die Bank will dabei natürlich eine sogenannte „Unterkompensation“ unbedingt vermeiden. Das wäre dann der Fall, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung zu gering berechnet werden würde. Eine Überkompensation, also wenn die entgangenen Gewinne zulasten des Kreditnehmers zu hoch berechnet werden, ist jedoch gesetzlich ebenfalls untersagt, da dem Darlehensnehmer durch die VFE kein Nachteil entstehen darf. Zur Berechnung der genauen Schadenshöhe stehen den Kreditinstituten nun grundsätzlich zwei Methoden zur Verfügung:

Aktiv-Aktiv-Berechnungsmethode: Wiederanlage in einem neuen Kredit

Die Bank kann zur Neuanlage des vorzeitig zurückbezahlten Kreditbetrags den Betrag entweder wieder als ein neues Darlehen an einen neuen Kunden ausgeben oder aber am Kapitalmarkt anlegen. Entscheidet sich die Bank für die Wiederanlage in Form eines neuen Kredits, wird einfach der Nominalzins Ihres alten Darlehens mit dem vereinbarten Zinssatz des neuen Kredits verrechnet. Zu diesem reinen Zinsverschlechterungsschaden werden dann einfach noch die tatsächlich entgangene Marge der Bank sowie die Berechnungsgebühren hinzuaddiert.

Aktiv-Passiv-Berechnungsmethode: Anlage am Kapitalmarkt

Wenn sich die Bank für eine Wiederanlage des vorzeitig erhaltenen Geldbetrags am Kapitalmarkt entscheidet, muss zunächst eine verlässliche Rendite als Vergleichsgröße für den Zinssatz gefunden werden. Dieser Referenzzinssatz sind die Renditen für Hypotheken-Pfandbriefe in der öffentlich einsehbaren Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank. Für die Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung werden die einzelnen Darlehensraten, die eigentlich noch an die Bank hätten fließen sollen, nun als ein „Zahlungsstrom“ aufgefasst, der die Bank nach und nach in einzelnen Wellen monatlich bis zum Ende der Vertragslaufzeit erreicht hätte. Dementsprechend wird der vorzeitig zurückbezahlte Gesamtbetrag nun als Ganzes in Pfandbriefen angelegt und der Zahlungsstrom mit jeweils entsprechend kürzeren Laufzeiten widergespiegelt. Das heißt, je später eine Darlehensrate ursprünglich bei der Bank eingetroffen wäre, desto kürzer wird nun also analog ihre Laufzeit gewählt und desto geringer ist damit üblicherweise auch ihre Verzinsung (Rendite).

PEX-Index wurde als dritte Berechnungsmethode abgeschafft:

Der sogenannte PEX-Index ist der Hypothekenpfandbriefindex des Verbandes deutscher Hypothekenbanken. Da die PEX-Renditen jedoch aufgrund einer anderen Berechnungsgrundlage niedriger sind als bei der Hypotheken-Pfandbrief-Statistik der Deutschen Bundesbank, wäre der berechnete Schaden für die Bank (und damit die Höhe der VFE für den Kreditnehmer) hierbei größer. Der Bundesgerichtshof hat daher die Verwendung des PEX-Index für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung als unzulässig erklärt (BGH: XI ZR 285/03).

Hilfe beim Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und überprüfen

Die Vorfälligkeitsforderung Ihres Kreditinstituts sollten Sie immer sorgfältig und detailliert überprüfen. Denn sollten der Bank bei der VFE-Berechnung Fehler unterlaufen sein, kann Sie das schnell Tausende von Euros kosten oder auch ersparen. Fachkundige Unterstützung zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bieten örtliche Verbraucherzentralen, Finanzberater und auf Finanzrecht spezialisierte Fachanwälte. Für diese Hilfeleistungen werden jedoch in der Regel Bearbeitungsgebühren fällig. Schneller, einfacher und kostenlos geht es mit einem Online-Vorfälligkeitsrechner.

Vorfälligkeitsentschädigung: Kostenlose Online-Rechner

Viele Online-Rechner können aufgrund der Komplexität der Gesamtrechnung spezielle Darlehenskonditionen, wie z.B. jährliche Sondertilgungsrechte, nicht mitberechnen. Das ist für ein möglichst exaktes Ergebnis allerdings unerlässlich. → Im Internet finden Sie zahlreiche kostenlose Vorfälligkeitsrechner.

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