Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf einer finanzierten Immobilie kann schnell deutlich über 10.000 € kosten. Das ist der Entschädigungsbetrag, den ein Kreditnehmer seiner Bank für die vorzeitige Kündigung und Rückzahlung seines Immobilienkredits zusätzlich zu der noch offenen Restschuld begleichen muss. Denn Banken dürfen dem Darlehensnehmer ihre entgangenen Gewinne in Rechnung stellen, wenn dieser seinen Kreditvertrag während einer noch laufenden Zinsbindungsfrist kündigt. Die Berechnung dieser Vorfälligkeitsentschädigung ist allerdings aufgrund der vielen Variablen, wie z.B. den schwankenden Zinssatz, der Höhe der Restschuld oder möglichen Sondertilgungsrechten, nicht ganz einfach. Daher zeigen wir Ihnen hier, wie Sie die Forderungen Ihrer Bank berechnen und überprüfen können, und geben Ihnen wichtige Finanztipps, wie Sie die Forderung beispielsweise ganz umgehen oder steuerlich abrechnen können.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung (abgekürzt: VFE) ist keine Gebühr, wie beispielsweise für eine erbrachte Dienstleistung, sondern eine sogenannte „Entgeltforderung “. So wird eine vertraglich vereinbarte Gegenleistung bezeichnet, mit der eine zuvor erbrachte Leistung „entgolten“ werden soll. Das bedeutet im Fall einer vorzeitigen Kündigung eines Immobiliendarlehens, dass Sie im Gegenzug für den Ihnen bereits ausbezahlten Darlehensbetrag den gesamten vereinbarten Rückzahlungsbetrag erstatten müssen. Das ist die offene Restschuld sowie zusätzlich die kalkulierten Gewinne für die restliche Laufzeit einer vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist. Die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Kündigung des Immobilienkredits ist insofern ein Anspruch der Bank auf den Ersatz des gesamten Schadens, der ihr durch die vorzeitige Kreditkündigung entsteht.

Vorfälligkeitentschädigung - ein Paar lässt sich beraten

Gesetze und Urteile zur Vorfälligkeitsentschädigung und der steuerlichen Absetzbarkeit

Immobilienkredite unterscheiden sich nicht nur in ihrer Höhe, sondern auch rechtlich von gewöhnlichen Verbraucherkrediten. Denn sie sind in der Regel „grundpfandrechtlich“ gesicherte Darlehen. Das bedeutet, dass dem Kreditinstitut als Sicherheit für das Darlehen Rechte an der Immobile in Form einer Hypothek oder Grundschuld übertragen wurden. Diese Unterscheidung ist wichtig, da die verschiedenen Darlehensarten auch gesetzlich unterschiedlich geregelt werden.

Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Immobilienkrediten nicht gedeckelt:

Alle Ratenkredite, die nach dem 11.06.2010 geschlossen wurden, können jederzeit ohne Kündigungsfrist gekündigt werden. Dabei ist die fällige Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten sogar auf 1% der Restschuld gedeckelt sowie auf 0,5% bei einer restlichen Laufzeit von unter einem Jahr. Ist der Kredit jedoch mit einer Grundschuld abgesichert (also ein Immobiliendarlehen), ist die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings gesetzlich nicht gedeckelt, sondern lediglich auf den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schadensersatz beschränkt (§ 502 Abs. 1 BGB).

Nur ein eingeschränktes Recht auf Kündigung des Immobilienkredits:

Der Darlehensgeber ist nicht automatisch verpflichtet, einer vorzeitigen Rückzahlung der Darlehenssumme und damit der Kündigung des Kreditvertrags zuzustimmen. Er kann seine Zustimmung auch trotz angebotener Vorfälligkeitsentschädigung verweigern, schließlich verliert er eine verlässliche Anlage – und die ist heutzutage viel wert. Ein Recht auf die Kündigung des Immobilienkredits gibt es nur bei „berechtigten Anliegen“. Diese liegen dann vor, wenn die Immobilie beispielsweise verkauft wird oder wenn die Darlehenssumme erhöht werden soll (z.B. weil mehr Baugeld benötigt wird), der Kreditgeber dies aber ablehnt (§ 488 Abs. 3 BGB).

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung durch die Bank:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 19.01.2016 den § 497 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zugunsten notleidender Kredite neu geregelt. Konkret ging es um einen mit Grundschuld versicherten Immobilienkredit, den die Bank aufgrund von Zahlungsverzug vorzeitig gekündigt hat. Der Darlehnsnehmer hat die verlangte VFE zunächst unter Vorbehalt der Überprüfung von Grund und Höhe überwiesen und dann bis vor den BGH geklagt. Das Urteil XI ZR 103/15  gibt ihm recht und schließt aus, dass bei einer Kündigung notleidender Kredite durch die Bank zusätzlich zu den Verzugszinsen auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Bei „normalen“ Verbraucherkrediten ist eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar (unter dem Posten „Werbungskosten“). Das gilt allerdings nicht für Darlehen, die über eine Grundschuld abgesichert sind. Einzige Ausnahme : Es handelt sich um eine vermietete Immobilie, die VFE fällt wegen einer Umschuldung an und die Mieter bleiben in der Immobile wohnen (Bundesfinanzhof BFH, Az. IX R 42/13). Ansonsten können Vorfälligkeitsentschädigungen lediglich als Veräußerungskosten vom Gewinn des Hausverkaufs abgezogen werden.

Weitere Steuertipps unter Hausverkauf Steuern.

Wie man die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Einige wenige Banken stellen aus Kulanz gar keine Schadensersatzforderung, die meisten FVE liegen im gesetzlichen Rahmen, aber einige wenige VFE-Forderungen fallen jedoch auch zu hoch aus. Daher sollten Sie unbedingt eine eigene Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung durchführen, um die Kosten bereits vor dem Hausverkauf einschätzen zu können. Die letztendliche VFE-Forderung Ihrer Bank sollten Sie dann eingehend überprüfen und gegebenenfalls von einem Finanzberater (Fachanwalt, Verbraucherzentrale) prüfen lassen. Drei Punkten machen die Kalkulation und Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf einer Immobilie nun so schwierig:

  • Die Berechnung mit mehreren Variablen ist relativ kompliziert
  • Die Berechnung ist nicht einheitlich geregelt: Es gibt verschiedene Methoden mit unterschiedlichen Ergebnissen
  • Bei der Berechnung der VFE unterlaufen auch Banken öfters Fehler

→ Hier finden Sie alle notwendigen Informationen und Hilfen, wie Sie Ihre Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf berechnen können.

Wie man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen kann

Es gibt mehrere Fälle und Situationen, in denen man eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf umgehen kann. Eine VFE fällt beispielsweise nicht an:

  • wenn die Zinsbindungsfrist regulär ausläuft und Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen
  • bei Darlehenslaufzeiten über 10 Jahre gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht
  • bei einer Baufinanzierung mittels Bausparverträgen fällt keine VFE an
  • bei einem Pfandtausch, bei dem Sie der Bank eine andere Sicherheit anstelle der zu verkaufenden Immobilie anbieten
  • aus Kulanz des Kreditgebers, z.B. im Falle einer Umschuldung bei demselben Kreditinstitut
  • bei einer unvollständigen und/oder fehlerhaften Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag: In diesen Fällen ist zugleich auch die darin formulierte Grundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung ungültig, die dann auch nicht mehr bezahlt werden muss.

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