Die Umschuldung eines Haus- oder Immobilienkredits kann viele Tausend Euro sparen, denn die Zinsen befinden sich gegenwärtig auf einem historisch niedrigen Niveau[1]. Das ist zudem auch eine gute Gelegenheit, sich den niedrigen Zinssatz für die nächsten 10 Jahre zu sichern. Durch eine Umfinanzierung des Kredits können alternativ aber auch niedrigere Tilgungsraten angestrebt werden, beispielsweise falls sich Ihre finanzielle Situation verschlechtert haben sollte. Dann kann eine Umschuldung Haus oder Wohnung retten. Viele Darlehensnehmer scheuen jedoch den vermeintlich großen Aufwand, der mit einer Umschuldung des Immobiliendarlehens einhergeht. Weshalb diese Befürchtung jedoch weitestgehend unbegründet ist, wie Sie bei der Umfinanzierung am besten vorgehen und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie hier.

[1] Stand 2016

Definition: Umschuldung Haus, Wohnung, Immobile

Bei der Umschuldung eines Haus- oder Immobilienkredits wird ein neues Darlehen aufgenommen, um damit einen oder mehrere bestehende Kredite vollständig zurückzuzahlen und damit zu ersetzen. Ziel einer Umschuldung sind immer bessere Darlehnskonditionen für den Schuldner (Kreditnehmer). Dem Gläubiger (Kreditgeber) wird dabei allerdings ebenfalls zugestanden, dadurch keinen finanziellen Nachteil erleiden zu müssen. Daher darf der Kreditgeber den durch die vorzeitige Rückzahlung des Kreditbetrags entstehenden Schaden dem Kreditnehmer als Schadensersatzforderung in Form einer sogenannten „Vorfälligkeitsentschädigung“ in Rechnung stellen. Zum Schaden zählen die bereits einkalkulierten Gewinne der ursprünglichen Restlaufzeit.

→ Hier finden Sie weitere Details rund um die Vorfälligkeitsentschädigung.

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Gesetzeslage: Kein Kündigungsrecht für die Umschuldung der Immobilienfinanzierung

Die Umschuldung von Krediten ist gesetzlich je nach der Art des Darlehens unterschiedlich geregelt. Dabei werden auch die Gründe und der Zeitpunkt der Vertragskündigung berücksichtigt.

  • Kündigungsrecht: Alle Raten- und Verbraucherkredite dürfen vom Kreditnehmer (Schuldner) jederzeit gekündigt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) darf dann maximal 1% der Darlehenssumme betragen (0,5% bei einer verbleibenden Vertragslaufzeit unter 12 Monaten).
  • Kein Kündigungsrecht: Dieses Kündigungsrecht gilt allerdings nicht, wenn das Darlehen mit einem „Grundpfandrecht“ abgesichert wurde, also einer eingetragenen Grundschuld oder Hypothek. In diesem Fall darf die Bank einen Kündigungswunsch auch einfach ablehnen. Zudem ist die Höhe der VFE bei diesen Krediten nicht auf 1% gedeckelt, sondern kann in voller Höher des eingetretenen Schadens verlangt werden.
  • Ausnahmen: Eine Kündigung ist dennoch möglich, wenn (1.) eine höhere Kreditsumme benötigt wird oder (2.) wenn die Immobilie verkauft werden soll (§ 490 BGB). Dann besitzt der Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht.
  • Fazit: Dass der Schuldner lediglich von günstigeren Zinsen profitieren will, ist also laut dem Gesetzgeber kein hinreichender Grund für eine Vertragskündigung. Ein Umschuldungswunsch bedarf in diesem Fall immer der Zustimmung des Kreditgebers.

Kosten der Umschuldung Haus oder Wohnung (Vorfälligkeitsentschädigung)

Bei der Umfinanzierung eines Immobilienkredits fallen je nach Kreditkonditionen und der Kulanz der Bank verschiedene Kosten an. Denn wenn Sie Ihren Kreditvertrag beispielsweise während einer fest vereinbarten Laufzeit kündigen (der sogenannten „Zinsbindungsfrist“), erhält die Bank einen Anspruch auf Entschädigung (die sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“). Das liegt daran, dass die festgeschriebene Sollzinsbindung, von der Sie als Kreditnehmer profitiert haben, von der Bank für die gesamte Vertragslaufzeit abgesichert (sprich refinanziert) werden musste. Wird der Kreditvertrag nun vorzeitig gekündigt, kann der Bank nicht nur ein „Zinsschaden“ entstehen, falls der jetzige Zinssatz niedriger ist als der damals in Ihrem Kreditvertrag festgeschriebene. Es kann auch zu einem „Refinanzierungsschaden“ kommen, falls die Bank die Refinanzierung zu schlechteren Konditionen als heute möglich abgeschlossen hat. Insgesamt müssen Sie bei der Umschuldung Ihres Haus- oder Immobilienkredits mit folgenden drei Kostenblöcken rechnen:

  • Restschuld: Der noch ausstehende Kreditbetrag in voller Höhe
  • Schadensersatz (Vorfälligkeitsentschädigung): Für die nun entgangenen Gewinne der Bank und die möglicherweise verschlechterten Zinsbedingungen
  • Bearbeitungsgebühren: Für die Berechnung des finanziellen Schadens der Bank

Kreditlanung Haus

Finanztipp: Für die Kosten-Nutzen-Berechnung der Umschuldung eines Haus- bzw. Immobilienkredits benötigen Sie lediglich einen Finanzierungsrechner, einen Vorfälligkeitsrechner und die Kreditdaten aus Ihrem vorzeitig abzulösenden Kreditvertrag. Damit können Sie vergleichsweise schnell ausrechnen, wie hoch Ihre mögliche Ersparnis bei einer Umfinanzierung ausfällt.

In welchen Fällen lohnt sich die Umschuldung eines Immobilienkredits?

  • Günstigere Anschlussfinanzierung: Ihr Darlehensvertrag läuft nach den üblicherweise 10 Jahren Zinsbindungsfrist aus und eine andere Bank bietet Ihnen nun bessere Konditionen an, als das Ihre bisherige Hausbank kann. Daher möchten Sie für die Anschlussfinanzierung Ihrer Restschuld das Kreditinstitut wechseln.
  • Zinsersparnis: Sie möchten noch während der laufenden Vertragslaufzeit von den gegenwärtig niedrigem Zinsniveau profitieren, Ihr altes Immobiliendarlehen mit der höheren Sollzinsbindung ablösen und dadurch Geld einsparen.
  • Höherer Kreditbetrag: Ihre ursprüngliche Immobilien- oder Baufinanzierung reicht nicht aus, weil neue Ausgaben hinzukommen. Das neue Baugeld könnte beispielsweise für weitere Renovierungen, Erweiterungen oder Umbauten benötigt werden, wie z.B. den Ausbau des Dachbodens zu einer Einliegerwohnung. Ein höherer Darlehensbetrag benötigt aber immer auch einen neuen Kreditvertrag – vom Verfahren her ist das ebenfalls eine Umschuldung.
  • Mehrere Kredite zusammenlegen: Hauskauf, Sanierung, weitere Konsumkredite, überzogenes Girokonto… Manchmal können sich schnell viele verschiedene (auch kleinere) Kredite ansammeln. Um die Übersicht zurückzuerlangen und die Tilgungsraten aufeinander abzustimmen, bietet sich die Zusammenfassung aller Kredite im Rahmen einer Umschuldung an.
  • Kurzfristige in langfristige Darlehen umwandeln: Kurzfristige Kredite haben meistens eine höhere Zinsbelastung zur Folge. Das gilt besonders für die Überziehungszinsen des Dispokredits. Durch eine Umschuldung in längerfristige Darlehen können die Tilgungsraten gesenkt und zudem ein niedrigerer Sollzinssatz anstelle des variablen Gleitzinses festgeschrieben werden.
  • Geringere Tilgungsraten: Die finanzielle Situation kann sich im Laufe der Jahre schnell ändern. Auslöser können beispielsweise gesundheitliche Gründe, die Reduzierung des Arbeits- und Familieneinkommens, das Ende der Partnerschaft oder die häusliche Pflege von Angehörigen sein. Um sich vor einer finanziellen Überbelastung zu schützen, sollte dann die Höhe der einzelnen Tilgungsraten reduziert werden. (Finanztipp: Informieren Sie sich zunächst, ob Ihnen Ihre Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung oder Restschuldversicherung in Ihrer Situation weiterhilft und Ihnen damit die Umschuldung des Hauskredits eventuell erspart.)
  • Höhere Tilgungsraten: Falls Ihre Finanzkraft jedoch zugenommen hat (z.B. neuer Job, neue Partnerschaft, neue Wohnprojektpartner, die Kinder sind ins Berufsleben eingestiegen und wollen sich beteiligen etc.) könnte die Tilgungsrate auch erhöht werden, um den Kredit schneller zurückbezahlen zu dürfen.

Risiken durch die Neubewertung der Immobilie bei der Umschuldung

Da Sie bei der Umfinanzierung Ihren alten Immobilienkredit faktisch durch einen neuen ersetzen, wird es in der Regel auch zu einer neuen Verkehrswertbewertung der Immobilie durch Ihr neues Kreditinstitut kommen. Das ist nötig, weil Immobilienkredite grundsätzlich „grundpfandrechtlich gesicherte“ Darlehen sind. Das bedeutet, dass sich die Bank als Sicherheit für das Darlehen eine Hypothek oder Grundschuld auf Ihre Immobilie übertragen lässt. Damit kann sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Immobilie verkaufen, um die Restschuld der Darlehenssumme dennoch zurückzuerhalten.

Umschuldung Haus: Nachteil durch die Neubewertung

Ein Nachteil würde Ihnen durch eine aktuell niedrigere Verkehrswertbewertung Ihrer Immobilie entstehen. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn größere Sanierungsarbeiten ausstehen, Schäden an der Bausubstanz aufgetreten sind, sich die Lage des Objekts nachteilig verändert hat (Neubau von Autobahnen, ICE- und Stromtrassen, Erweiterung von Flughäfen und industriellen Produktionsstätten etc.) oder die lokalen Immobilienpreise gefallen sind (z.B. in strukturschwachen ländlichen Regionen). Wenn die Immobilie, die Sie als Sicherheit für den neuen Kredit stellen, nun niedrigerer bewertet wird als zuvor, ist das mit einem höheren Risiko für die Bank gleichzusetzen. Sie müssen dann bei der Umschuldung also zusätzlich zum Haus entweder noch weitere Sicherheiten hinterlegen oder aber aufgrund des nun mehr höheren Risikos für die Bank auch mit etwas höheren Zinsen rechnen.

Umschuldung Haus: Vorteil durch die Neubewertung

Der Immobilienmarkt hat in Deutschland allerdings über die letzten Jahre stark zugelegt, denn viele große („institutionelle“) Anleger investieren mittlerweile lieber in wertstabile Immobilien als in die unsicheren Finanzmärkte. In der Folge sind die Immobilienpreise vielerorts stark gestiegen. Eine höhere Immobilienbewertung kann zudem auch aufgrund von umfangreichen Umbau-, Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten entstanden sein. In diesen Fällen kann sich eine höhere Verkehrswertbewertung für den Kreditnehmer in barer Münze lohnen. Denn eine höhere Sicherheit bedeutet für die Bank ein niedrigeres Risiko – und das bedeutet für Sie letztendlich dann günstigere Konditionen und niedrigere Zinsen.

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Ablauf einer Umschuldung Haus oder Wohnung

Der Aufwand für die Umschuldung eines Haus- oder Wohnungsdarlehens ist vergleichsweise gering und steht häufig in keiner Relation zu den möglichen Vorteilen, die sich durch die Umfinanzierung ergeben können. Die meisten benötigten Unterlagen haben Sie sowieso schon gesammelt in Form Ihres bisherigen Kreditvertrags vorliegen. Diese Arbeit brauchen Sie sich also nicht doppelt zu machen. Für die Umfinanzierung Ihres Immobilienkredits gehen Sie nun am besten folgendermaßen vor:

  • Zinsvergleich: Informieren Sie sich zuerst über den aktuellen Marktzinssatz und vergleichen Sie die Konditionen der verschiedenen Kreditinstitute.
  • Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn durch die vorzeitige Kündigung des Kreditvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, sollten Sie diese sorgfältig prüfen, da es hier öfters zu Fehlern und damit unnötig hohen Kosten kommen kann.
  • Vergleich alter und neuer Kredit: Rechnen Sie mit einem Online-Finanzierungsrechner oder einem Finanzberater die Differenz zwischen altem und neuen Kreditvertrag aus. Für den Fall, dass Sie bei der Umschuldung des Kredits eine geringere Tilgungsbelastung anstreben, empfiehlt sich ein unverbindliches Informationsgespräch bei der von Ihnen favorisierten Bank.
  • Die eigene Hausbank frühzeitig informieren: Haben Sie sich über die Rahmenbedingungen informiert, sprechen Sie mit Ihrer Bank über Ihren Umschuldungswunsch und lassen Sie sich ein Gegenangebot machen. Denn kein Kreditinstitut verliert gerne zahlungskräftige und sichere Kunden – oder riskiert einen Zahlungsausfall bei Zahlungsschwierigkeiten. Diese grundsätzliche Verhandlungsbereitschaft kann sich lohnen. Verzichtet die Bank aus Kulanz auf eine mögliche VFE, kann das für Sie unter Umständen geringfügig höhere Sollzinsen als bei der Konkurrenzbank mehr als ausgleichen.
  • Erst Finanzierungszusage einholen und dann kündigen: Sie sollten sich unbedingt zuerst eine feste Finanzierungszusage Ihrer neuen Bank für die Umschuldung Ihres Haus- oder Wohnungskredits einholen, bevor Sie Ihren laufenden Kreditvertrag kündigen. Die meisten anfallenden Formalitäten nimmt Ihnen dann Ihr neuer Bankberater ab.

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